Оценка недвижимости

Ст. 30 ГК РФ

Недвижимость (Н) – это объекты, неразрывно связанные с землей, подлежат государственной регистрации.

Ст. 132 ГК РФ

Недвижимость – имущественный комплекс.

Рынок недвижимости (РН) – это совокупность сделок, совершенных с Н, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области Н.

Различаю следующие сегменты РН:

- рынок жилой недвижимости;

- рынок коммерческой недвижимости (офисная Н; складские помещения, производственные и торговые);

- рынок земельных участков.

Особенности РН:

1. РН – это Р товаров, обладающими индивидуальными характеристиками (местоположение, планировка, архитектурный стиль, отделка, материалы и т.д);

2. РН – это Р ограниченных ресурсов, продаваемой и покупаемой;

3. Период времени для реализации Т длительный → ликвидность Н ниже ликвидности других Т;

4. Инфо о ценах сделок не явл открытой и доступной.

На спрос и предложение на РН влияют многочисленные факторы:

А) экономические

- уровень и динамика доходов потенциальных покупателей;

- состояние предпринимательской активности;

- возможность привлечения заемных средств;

- ст-ть строительства;

- тарифы на коммунальные услуги.

Б) социальные

- тенденция изменения численности населения.

В) административные

- ограничения;

- контроль;

- условия получения прав на строительство;

- правовые условия совершения сделок и т.д.

Г) факт окруж среды

- состояние социальной инфраструктуры;

- экологические;

- транспортные и т.д.

Три подхода к оценке недвижимости

1.Доходный – применяется при стабильном или реально предсказанном доходе, полученном от объекта Н;

2.Сравнительный – применяется при достаточном объеме инфо о сделках и аналогичными объектами;

3.Затратный – применяется для оценки Н специального назначения, для целей страхования, при оценке нового строительства, при оценке последствий стихийных бедствий, для целей налогообложения и т.д.

Доходный подход к оценке недвижимости

- метод ДДП;

- метод капитализации (ДП (Приб) / K (ставка дисконта)

Метод ДДП применяется к объектам Н, приносящим доход и имеющим неравн ДП в разные периоды времени.

Этапы:

1)прогноз потоков будущих доходов,

2)расчет ставки дисконта,

3) опред PV (текущей стоимости буд потоков).

Метод капитализации применяется чаще.

Этапы:

1)опред потенциальный валовой доход (ПВД), который может принести выбранный объект – напр. Арендная плата * Sдв;

2)устанавливается величина дохода, которая м.б недополучена вследствие неполной занятости S ден или неуплаты части арендной платы;

3)На основе анализа фактических издержек по сод-ю недвижимости или издержек на данном рынке оценивают издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости (коммунальные У, У по управлению, оплата договорных У, уборка помещения, бух, юр услуги и т.д)

4) (1) – (2) – (3)

5) (4)/К(коэффициент капитализации)

Сравнительный подход

- метод САП (сравнительного анализа продаж);

- метод ВРМ (валового рентного мультипликатора).

Метод САП

Этапы:

1)Исслед Р с целью сбора инфо о совершаемых сделках, котировках, предложениях по продаже объектов-аналогов

Сопоставимые объекты рассматриваются на том же сегменте Р

Осн критерии при выборе аналогов:

- права собственности;

- условия финансирования;

- местоположение;

- условия и время продажи;

- физические характеристики.

2)отбор инфо с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что произведенные сделки совершены в свободных рыночных условиях;

3)выбор подходящей ед измерения (напр, цена за 1м2 общей Sди или жилой площади, или Sди, подлежащей сдаче в аренду и др)

4)сопоставление оцениваемого объекта и аналога

Корректируется только стоимость сопоставимого объекта или аналога на основе принципа вклада.

5)определение ст-ти оцениваемого объекта

Виды поправок:

- процентная (напр, местоположение)

- денежная (абсолютная (сумма) и относительная (руб/м2))

Метод ВРМ

Валовой рентный мультипликатор – отношение ст-ти к потоку или действительному доходу.

Этапы оценки:

1)опред доход от оцениваемой недвижимости;

2)опред валовой рентный мультипликатор по аналогам, исх из недавн рын сделок

ВРМан = Цаналога / Потенц Вал Доход аналога (ПВДан) или Действительный ВД

3)Рассчитывается ст-ть оцениваемого объекта

Цоц = ВРМан * ПВДоц

К преимуществам сравнит подхода относятся:

1)простота применения;

2)он является статистически обоснованным.

Недостатки:

1)необход-ть активного РН;

2)трудности в поиске инфо (цены сделок);

3)внесение поправок.

Затратный подход

Этапы:

1)рассчитывается ст-ть приобретения свободной или имеющейся земли и ст-ть работ по его благоустройству;

2)опред ст-ть возвед новых аналогичных зданий и сооружений;

3) оценив все виды износа здан: физич, функцион, внешний4

4)ст-ть здания снижается на величину износа;

5)(4)+(1) к получ величине добавляется ст-ть зем участка.

2 этап

Сущ разл спос опред ПВС (полной восстановительной стоимости) объекта Н:

1)метод сравнительной единицы

Примен по отношению к станд типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении

ПВС = ВСед( Восстановит ст-ть единицы) * Nед * К * Y (индекс инфл)

ВСед измер дан типа здания (руб/м3*м3; руб/п.м.*п.м.; руб/м2*м2

К – поправочный коэф-т, учитывает особ-ти конструктивного решения объекта Н, внутр оборудование, территориальные пояса и т.д.

20.05.10

ВСед:

А)сборники укрупненных показателей ВСт-ти (37 по отраслям) (УПВС)

Б)укрупненные показатели базовой стоимости стр-ва (УПБС) → в ценах на 01.01.2000 г.