118. Сравнительный подход в оценке недвижимости

СП - совокупность методов оценки, основанных на сравнении ОО с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объект-аналог - объект, сходный с ОО по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам, определяющих его стоимость. СП применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристикам объекта-аналога. Сравнительный подход используется при оценке рыноч­ной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуще­ствляются по следующим этапам. Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о не­давних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Этап 2. Проверка информации. Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским харак­теристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Этап 4. Расчет стоимости данного ОО путем корректировки цен на аналогичные объекты.

119. Понятие оценочной деятельности, основные цели и задачи.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Подход к оценке – это общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов (затратный, доходный, сравнительный). Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе данного метода определить стоимость объекта оценки в рамках одного подхода.

Требования к проведению оценки: Оценка должна включать следующие этапы: - заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; - сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; - применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; - согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; - составление отчета об оценке.

120. Динамика полезности и стоимости объекта недвижимости.

Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе. Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin. Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0.