115.Доходный подход в оценке недвижимости.

ДП - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. ДП применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, кот. объект оценки способен приносить, а также связанные с ОО расходы. Базовая формула доходного подхода: С=ЧД/К, где С - стоимость недвижимости; ЧД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости; К - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить основные: - метод валовой ренты; - метод прямой капитализации; - метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта.

116. Классификация видов стоимости

Рыночная стоимость об. оценки – наиболее вероятная цена, по к-ой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – при определении инвестиционной стоимости об. оц. определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установлении данным лицом инвестиционных целей использования об. оценки.

Ликвидационная стоимость – при определении ликвидационной стоимости об. оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции об. оц. меньше типичного срока экспозиции для рыночных условий когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения госуд. кадастровой оценки, либо рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется оценщиком для целей налогообложения.

117. Суть затратного подхода в оценке недвижимости

ЗП - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещение объекта с учетом износа и устаревания. Затраты на воспроизводство - затраты, необходимые для создания точной копии объекта с использование применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использование материалов и технологий, применяемых на дату оценки. ЗП применяется, когда 1)существует возможность заменить ОО другим объектом, который либо является точной копией ОО, либо имеет аналогичные полезные св-ва. 2)когда имеется возможность уменьшить стоимость ОН в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, а также рассчитать др.виды износа. Основное преимуществом ЗП является то, что он наиболее надежный при оценке новых ОН. Данный подход является целесообразным и ед.возможным в следующих случаях: -с целью страхования; -с целью налогообложения; -при технико-экономическом анализе при строительстве новых объектов; -при оценке зданий специального назначения; -при анализе эффективного использования ЗУ. Недостатки ЗП: 1)затраты не всегда учитываются в рыночной стоимости объекта; 2)сложность определения износа и устаревания для старых строений и сооружений; 3)сложность определения затрат на приобретения ЗУ. Стоимость объекта ЗП определяется как сумма затрат на приобретение прав на ЗУ (Сзу), стоимость улучшений ЗУ, т.е. восстановительная стоимость или стоимость замещения(Сон)-износ(Сиз): Соб=Сзу+Сон-Сиз