94.Понятие и учет износа в оценке недвижимости.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О). Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой: И/Авосст=ЭВ/ТСэж, где И – износ объекта недвижимости; Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости; ЭВ – эффективный возраст; ТСэж – типичный срок экономической жизни. Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды.

95. Технический надзор за строительством объектов недвижимости.

Технический надзор за строительством осуществляется в интересах Заказчика строительства с целью обеспечения контроля качества строительства и имеет целью постоянное проведение оценки соответствия строящегося объекта требованиям к его безопасности, установленным техническими регламентами, а также нормативными документами и стандартами, являющимися доказательной базой соблюдения требований технических регламентов и подтверждением возможности безопасной эксплуатации объекта при последующей передачи его в эксплуатацию. Технический надзор осуществляется за качеством строительно-монтажных, отделочных и специальных видов работ. При проведении технического надзора: -оценивается соответствие выполняемых СМР, применяемых конструкций, изделий и материалов, проектным решениям, требованиям договора, строительных норм и правил, и других нормативных документов; -проверяется наличие документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов; -выполняется освидетельствование скрытых работ; -осуществляется контроль за соответствием объемов и стоимостью выполненных и предъявленных к оплате работ, а также за наличием и правильностью ведения первичной исполнительной технической документации.

96.Собственники жилого фонда.

Находящиеся на территории РФ жилые дома, жилые помещения образуют жилищный фонд. В жилищный фонд входят жилые помещения в других зданиях.

Жилищный фонд включает: Государственный жилищный фонд: 1) находящийся в государственной собственности РФ; 2) находящийся в собственности субъектов РФ.

Муниципальный жилищный фонд: находящийся в собственности муниципальных образований. Частный жилищный фонд: 1) находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям; 2) находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям.

Право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.