85. Физический, моральный и внешний износы объекта недвижимости.

Наиболее общей характеристикой, отражающей изменения, происходящие с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла, является износ. С позиций экономического анализа износ представляет собой меру утраты первоначальной полезности объекта. Полезность объекта нового строительства при прочих равных условиях является максимальной. Таким образом, динамика полезности и динамика износа взаимно противоположны: полезность со временем убывает, а износ, нарастает. Это в равной степени относится ко всем возможным вариантам использования объекта недвижимости. Под физическим износом конструкции элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. С течением времени пересматривается нормативно-техническая база строительства и эксплуатации здания, формируются новые рыночные стандарты, так как объекты недвижимости прошлых лет строительства перестают полностью удовлетворять возросшим требованиям в силу своего старения. Степень подобного устаревания называется «моральным износом», который имеет две формы. Внешний износ присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. Внешний износ неустраним, определяется величиной потери ренты, измеряемой с помощью валового рентного мультипликатора.

86. Оценка работоспособности строительных конструкций, проектных и остаточных сроков службы конструктивных элементов

Оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений заключается в определении степени повреждения, категории технического состояния и возможности дальнейшей эксплуатации их по прямому или измененному функциональному назначению. Оценку технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений производят путем сопоставления предельно допустимых и фактических значений, характеризующих прочность, устойчивость, деформативность и эксплуатационные характеристики строительных конструкций. Критерии оценки технического состояния строительных конструкций разделяют на две группы: критерии, характеризующие несущую способность, устойчивость и деформативность, и критерии, характеризующие эксплуатационную пригодность зданий. Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. Надежность - это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода. Надежность характеризуется следующими основными свойствам: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью.

87. Методы учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью.

Учет или неучет экологического фактора в различных управленческих решениях может оказывать достаточно большое влия­ние на эффективность использования недвижимости и на формиро­вание представления о НЭИ зем­ли в конкретном районе. Обычно такие последствия бывают связаны с принятием решений местными администрациями в воп­росах планирования развития определенной местности или терри­тории. Учет влияния экологического фактора на принятия уп­равленческих решений касается либо вопросов установления платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба. К методам учета экологических факторов в управлении недвижи­мостью относится расчет и установление земельных платежей, отра­жающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых соответствующими землями. В качестве иллюстрации учета экологического фактора в приня­тии решений, связанных с управлением недвижимостью выступает повышение ставок арендной платы за землю на величину, обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли. Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на вели­чину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеле­ных насаждений. Увеличение ставок арендной платы за землю позволяет увеличить эффективность ис­пользования городских земель. Однако подобное изменение принципов установления арендной платы за землю требует специальных исследований.