8.5. Особливості реалізації концесійних проектів

Традиційно інфраструктурне господарство знаходиться у віданні держави, оскільки проекти інфраструктури характеризуються значною капіталомісткістю, невисокою комерційною ефек­тивністю або навіть відносяться д категорії витратних і у той же час вони мають стратегічне значення для всього народного господарства. Управління інфраструктурою здійснюється державними підприємствами, а її фінансування — за рахунок державного бюджету. Участь приватних комерційних банків у фінан­суванні інфраструктури (реалізація нових інвестиційних проек­тів, поповнення оборотного капіталу підприємств сектору тощо) є в основному непрямою (через різні форми фінансування дер­жавного боргу) і досить рідко прямою (видача кредитів підпри- ємствам інфраструктурного сектору під тверді державні гарантії).

Сьогодні сектор економічної інфраструктури навіть у промислово розвинутих країнах (не кажучи про ті, що розвиваються) переживає серйозну кризу, що є відображенням кризових процесів у системі державних фінансів, а також досить низькою ефективністю функціонування державних та напівдержавних підприємств даного сектору.

Уряди багатьох країн у 1970—80 рр. активізували пошук шляхів переборення кризових явищ у секторі інфраструктури, у тому числі за рахунок активного залучення фінансових ресурсів комер­ційних банків та інших приватних кредитно-фінансових структур у проекти інфраструктури. З другого боку, приватні кредитно-фінансові структури, які зазнають великої конкуренції на ринку довгострокового фінансування інвестиційних проектів у приватному бізнесі, почали шукати нові ніші на ринку проектного фінансування. однією з таких став державний сектор інфраструктури.

Збіг інтересів держави та приватного фінансового капіталу в секторі інфраструктури сприяв активізації у капіталістичному світі такої форми підприємницького бізнесу, як концесійні угоди та концесійні інвестиційні проекти.

У найзагальнішому вигляді «концесія» існує стільки ж, скільки існує держава, та означає уступку прав. У даному разі йдеться про державну концесію — уступку державою на певних умовах своїх майнових прав та прав на окремі види господарської діяльності недержавним компаніям, організаціям та іншим юри­дичним особам.

Концесія має свою історію. У середні віки як концесіонери виступали аристократія (феодали) та церква, які отримали права на певні види господарської діяльності від королівської влади. Бум концесійних угод почався у ХІХ ст., що було пов’язано з необхідністю активного розвитку економічної інфраструктури в інтересах національного капіталу та всього суспільства.

Класичними прикладами інвестиційних проектів, реалізованих через концесії, є Транссибірська залізнична магістраль та Суецький канал.

Після Другої світової війни у зв’язку з хвилею націоналізації та посиленням державного сектору в країнах Заходу (особливо у Європі) сталося різке скорочення концесій. Одночасно у структурі бюджетних витрат суттєво збільшилася питома вага витрат на підтримку та розвиток економічної інфраструктури. Однак навіть у Франції, де націоналізація та одержавлення мали великий розмах, державні концесії не були знищені до кінця (наприклад, місь­кі системи водопостачання на основі концесійних контрактів з муніципалітетами керувалися приватними компаніями).

З кінця 1970-х рр. у несоціалістичному світі почався ренесанс концесійних форм господарювання. Бум концесій спостерігався не лише у промислово розвинутих країнах Заходу, а й у країнах, що розвиваються, зокрема у Китаї, де активно використовувалися концесії для залучення у національну економіку іноземного капіталу у вигляді кредитів та інвестицій. Велику активність у цьому відношенні проявила Турція при прем’єр-міністрі Т. Озале. Багато концесійних проектів останнім часом реалізується у країнах Південно-Східної Азії, де в цілому існує сприятливий інвестиційний клімат («нові індустріальні держави»). У той же час у Латинській Америці кількість таких проектів невелика, головна перепона — висока зовнішня заборгованість держав даного регіону.

В Україні процес розвитку концесійних відносин розпочався з прийняття у 1999 р. Закону України «Про концесії», відповідно до якого концесія — це надання з метою задоволення громад- ських потреб уповноваженим органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб’єкту підприємницької діяльності) права на створення (будів­ництво) та (або) управління (експлуатацію) об’єкта концесії (стро­кове платне володіння), за умови взяття суб’єктом підприємниць- кої діяльності (концесіонером) на себе зобов’язань щодо ство- рення (будівництва) та (або) управління (експлуатації) об’єктом концесії, майнової відповідальності та можливого підприємницького ризику.

Основними принципами діяльності, пов’язаної з наданням та отриманням концесії, є:

• законність здійснення концесійної діяльності;

• державне регулювання концесійної діяльності та контроль за її здійсненням;

• здійснення концесійної діяльності на підставі концесійного договору;

• вибір концесіонерів переважно на конкурсній основі;

• урахування особливостей надання об’єкта у концесію в окремих сферах господарської діяльності;

• комплексне використання об’єкта концесії;

• взаємовигода сторін у концесійному договорі;

• державні гарантії капіталовкладень концесіонера;

• оплатне використання об’єкта концесії;

• забезпечення законних прав та інтересів споживачів товарів (робіт, послуг), що надаються концесіонером;

• стабільність умов концесійних договорів;

• розподіл ризиків між сторонами концесійного договору;

• участь держави, органів місцевого самоврядування у частко- вому фінансуванні об’єктів концесії, які мають соціальне значення.

У концесію можуть надаватися об’єкти права державної чи комунальної власності, які використовуються для здійснення діяль­ності у таких сферах господарської діяльності (крім видів підприємницької діяльності, які відповідно до законодавства можуть здійснюватися виключно державними підприємствами і об’єд­наннями), а саме: водопостачання, відведення та очищення стічних вод; надання послуг міським громадським транспортом; збирання та утилізація сміття; надання послуг, пов’язаних з постачанням споживачам тепла; будівництво та експлуатація авто­мобільних шляхів, об’єктів дорожнього господарства, інших дорожніх споруд; будівництво та експлуатація шляхів сполучення; будівництво та експлуатація вантажних і пасажирських портів; будівництво та експлуатація аеропортів; надання послуг у сфері кабельного телебачення; надання послуг зв’язку; надання поштових послуг; транспортування та розподіл природного газу; вироб­ництво та (або) транспортування електроенергії; громадське хар­чування; будівництво житлових будинків; надання послуг у житлово-експлуатаційній сфері; використання об’єктів соціально-куль­турного призначення; створення комунальних служб паркування автомобілів та ін.

Уступка прав оформляється у вигляді концесійного договору, сторонами якого є:

• принципал (концесієдавець) — орган виконавчої влади або відповідний орган місцевого самоврядування, уповноважений від­повідно Кабінетом Міністрів України чи органами місцевого самоврядування на укладення концесійного договору, він надає на платній та строковій основі суб’єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити (побудувати) об’єкт концесії чи суттєво його поліпшити та (або) здійснювати його управління (експлуатацію) відповідно до цього Закону з метою задоволення громадських потреб;

• концесіонер — суб’єкт підприємницької діяльності, який від­повідно до законодавства на підставі договору отримав концесію.

Важливою особливістю державної концесії є те, що відповідні державні активи та права передаються приватним структурам на певний строк з наступним поверненням державі. У цьому докорінна відмінність державної концесії від денаціоналізації та приватизації.

У свою чергу, специфікою концесійних проектів є те, що вони реалізуються у рамках проектного фінансування, де основними учасниками їх реалізації є підрядники (будівельно-монтажні ком­панії) та фінансово-кредитні інститути, зокрема комерційні банки.

Фактично нинішній бум концесійних проектів, який спостерігається у світі, в інфраструктурному секторі економіки промислово розвинутих країн та країн, що розвиваються, привів до формування та консолідації банківських і підрядних структур у рамках ряду фінансово-будівельних груп (ФБГ), які одночасно ініціюють та реалізують концесійні проекти в усіх кутках Земної кулі.

Банки, що входять до складу ФБГ, виконують досить різноманітні функції, а саме: спонсора проекту, засновника проектної ком­панії та інвестора, кредитора, фінансового консультанта, органі­затора фінансування, менеджера банківського синдикату (консор- ціуму) та ін.

Найважливішою функцією комерційного банку в рамках реалізації концесійного проекту є функція фінансового консультанта, яка зводиться до наступного:

• банк проводить попередню фінансово-економічну оцінку проектної ідеї, що ініціюється будівельною компанією (визначення комерційної або фінансової ефективності проекту; аналіз чутливості проекту до змін ринкових умов та виявлення основних проектних ризиків тощо);

• у разі позитивної оцінки банк готує фінансовий пакет, який є складовою проектної пропозиції, що адресується урядовим відомством, а серцевиною фінансового пакета є фінансовий план проекту.

Паралельно з формуванням фінансового плану банк починає роботу з організації фінансування проекту шляхом створення бан­ківського синдикату (консорціуму), залучення інвесторів у про- ектну (концесійну) компанію, підготовки емісії боргових зо- бов’язань та акцій, залучення гарантій та страховиків тощо.

Слід звернути увагу на те, що нерідко єдиними інвесторами проекту є будівельна компанія та банк, оскільки зовнішні кредитори, які залучаються до фінансування проекту, виставляють такі умови, що інвестори можуть отримувати дивіденди тільки після погашення проектною компанією всієї або більшої частини забор­гованості перед кредиторами, тобто через 10 та більше років після введення об’єкта в експлуатацію. Звідси виникають проб- леми у залученні зовнішніх інвесторів. У деяких випадках зовнішнім інвестором є держава, тобто проектна (концесійна) компанія перетворюється у спільне державно-приватне підприємство. Це є відходом від «класичної» концесійної схеми, однак знижує ризики проекту та полегшує банку організацію фінансування.

Варто зазначити, що успіх або провал концесійного проекту насамперед залежить від якості фінансового пакета (навіть більшою мірою, ніж технічного, будівельного та інших пакетів, що є проектною пропозицією). Від структури та умов фінансування залежать такі показники, як загальний обсяг витрат на проект, чиста приведена вартість, внутрішня норма дохідності, строк окупності проекту та ін.

Підготовка фінансового пакета є надто трудомістким процесом, оскільки передбачає проведення паралельно переговорів з багатьма банками та іншими кредитними, а також інвестиційними установами щодо організації фінансування проекту. Оскільки фінансовий пакет у момент ведення цих переговорів ще не сформувався, то банк-спонсор виставляє потенційним кредиторам деякі базові (рамкові) умови майбутньої кредитної угоди (term sheet). Визначаються також показники, які характеризують фінансову стійкість проекту, що дуже цікавить потенційних кредиторів проекту. Серед них:

1. коефіцієнт обслуговування боргу (debt service ratio), який являє собою річний чистий грошовий потік від проекту, віднесений до суми платіжних зобов’язань позичальника за кредитом за той же рік;

2. коефіцієнт покриття (coverage ratio) — відношення чистої приведеної вартості проекту до загальної суми платіжних зобов’язань позичальника за кредитом. Чиста приведена вартість може визначатися як за весь строк життя проекту, так і за строк використання кредиту.

Крім функції фінансової оцінки проекту, підготовки фінансового пакета та організації фінансування проекту банк-спонсор здійснює або організує супроводження проекту. Ця функція виникає після укладання концесійної угоди і здійснюється у тісному співробітництві з підрядником — іншим основним спонсором проекту. У підготовці та реалізації концесійних проектів беруть участь не лише приватні комерційні банки, а й експортно-імпортні банки промислово розвинутих країн та міжнародні фінансово-кредитні інститути.

Незважаючи на прийняття у 1999 р. Закону України «Про концесії», сьогодні в країні існує низка проблемам та чинників, які перешкоджають успішній реалізації концесійних проектів, а саме:

• політичні чинники (протидія послабленню державного контролю над стратегічними об’єктами інфраструктури, введення платності за користування цими об’єктами тощо);

• відсутність реальної державної підтримки інвестиційних, зокрема концесійних, проектів (фінансова участь, сприяння передачі концесіонеру діючих об’єктів, видача гарантій, сприяння у вирішенні питань ліцензування, землевідведення та ін.);

• відсутність достатнього досвіду та кваліфікації у справі прогнозування навантаження об’єктів інвестиційної діяльності;

• відсутність достатніх стимулів у залученні інвестиційного капіталу в проектні компанії;

• відсутність в Україні розвинутого ринку капіталів, зокрема ринку цінних паперів, що ускладнює використання місцевого фінансування проектів;

• регулятивні та правові обмеження, у першу чергу, відсутність дієвого концесійного законодавства;

• відсутність навіть у великих підрядних компаніях, банках та консультативних фірмах достатньої кількості кваліфікованих спеціалістів для розроблення проектів та проектних пропозицій.

Переборення названих проблем у розвитку концесій в Україні має стати ще одним кроком на шляху до виходу економіки країни з кризи. Концесійні угоди не повинні сприйматися як інструмент залучення лише іноземного капіталу. Насамперед вони мають бути зорієнтовані на вітчизняні промислові підприємства, будівель­ні компанії, комерційні банки та інші приватні фінансово-кре­дитні установи. У багатьох випадках концесійні угоди між дер­жавою, з одного боку, та вітчизняними фінансово-промислови­ми, а також фінансово-будівельними групами на чолі з комер­ційними банками — з другого, могли б стати більш ефективною альтернативою нинішній приватизації та оживити реальний сек­тор економіки України.

1. Визначте роль фінансових установ у проектному фінансуванні.

2. Охарактеризуйте діяльність лізингових компаній на ринку про- ектного фінансування.

3. Визначте основні функції страхової компанії на інвестиційному ринку.

4. Визначте та охарактеризуйте діяльність інститутів спільного інвестування.

5. Охарактеризуйте особливості діяльності взаємних інвестиційних фондів.

6. Охарактеризуйте діяльність пенсійних фондів на ринку проектного фінансування.

7. Охарактеризуйте роль комерційного банку у проектному фінансуванні.

8. Визначте та охарактеризуйте основні функції комерційних банків на ринку проектного фінансування.

9. Визначте особливості організації банківського кредитування інвестиційних проектів.

10. Визначте особливості фінансування інвестиційних проектів на консорційних засадах.

11. Охарактеризуйте схему організації фінансування проекту на консорційних засадах.

12. Визначте способи фінансування на консорційних засадах.

13. Визначте роль фінансово-промислових груп у проектному фінансуванні.

14. Охарактеризуйте роль банків у структурі ФПГ.

15. Визначте роль концесій у проектному фінансуванні.

16. Охарактеризуйте особливості процесу концесійного фінансування інвестиційних проектів.

1. Про банки та банківську діяльність: Закон України від 7 грудня 2000 р. № 2121-ІІІ.

2. Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди): Закон Україні від 15 березня 2001 р. № 2299-III.

3. Про концесії: Закон України від 16 липня 1999 р. № 997-XIV.

4. Про недержавне пенсійне забезпечення: Закон України від 9 липня 2003 р. № 1057-ІV.

5. Про промислово-фінансові групи в Україні: Закон України від 21 листопада 1995 р.

6. Про страхування: Закон України від 7 березня 1996 р.

7. Про фінансові послуги та державне регулювання фінансових рин­ків: Закон України від 12 липня 2001 р. № 2664.

8. Положення про порядок здійснення діяльності страховими посередниками: Затв. постановою Кабінету Міністрів України від 18 грудня 1997 р. № 1523.

9. Про довірчі товариства: Декрет Кабінету Міністрів України від 17 березня 1993 р.

10. Банківські операції: Підручник / А. М. Мороз, М. І. Савлук, М. Ф. Пуховкіна та ін.; За ред. А. М. Мороза. — К.: КНЕУ, 2000.

11. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. — М.: Экономика, 1995.

12. Ежегодное информационно-аналитическое издание украинского сервера страхования: Е-дайджест «Insurance Online». — 2003. — № 128.

13. Єлейно Я. І., Єлейно О. І., Раєвський К. Є. Інвестиції, ризик, прог­ноз. — Л.: Львів. банків. ін-т НБУ, 2000.

14. Катасонов В. Ю. Морозов Д. С. Проектное финансирование: организация, управление риском, страхование. — М.: Анкил, 2000.

15. Кидуэлл Д. С., Петерсон Р. Л., Блэкуэлл Д. У. Финансовые институты, рынки и деньги. — СПб.: Питер, 2000.

16. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. — М.: Финансы и статистика, 1998.

17. Корнєєв В. В. Кредитні та інвестиційні потоки капіталу на фінансових ринках: Монографія. — К.: НДФІ, 2003.

18. Кредитний ризик комерційного банку: Навч. посіб. / В. В. Вітлінський, О. В. Пернарівський, Я. С. Наконечний; За ред. В. В. Вітлін­ського. — К.: Т-во «Знання». КОО, 2000.

19. Мелкумов Я. А. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2000.

20. Москвин В. А. Кредитование инвестиционных проектов: Рекомен­дации для предприятий и коммерческих банков. — М.: Финансы и ста­тистика, 2001.

21. Пересада А. А. Управління інвестиційним процесом. — К.: Лібра, 2002.

22. Пересада А. А., Коваленко Ю. М., Онікієнко С. В. Інвестиційний аналіз: Підручник. — К.: КНЕУ, 2003.

23. Пересада А. А., Майорова Т. В. Інвестиційне кредитування: Навч. посіб. — К.: КНЕУ, 2002.

24. Петруня Ю. Є. Непрофесійні суб’єкти ринку акцій України. — К.: Т-во «Знання». КОО, 1999.

25. Румянцев С. Інвестування пенсійних активів та розвиток фінансових ринків // Цінні папери України. — 2003. — № 50.

26. Савчук В. П., Прилипко С. И., Величко Е. Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов: Учеб. пособие. — К.: Абсолют-В: Єльга, 1999.

27. Управление инвестициями: В 2 т. / В. В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро и др. — М.: Высш. шк., 1998. — Т. 1.

28. Управление инвестициями: В 2 т. / В. В. Шеремет, В. М. Павлюченко, В. Д. Шапиро и др. — М.: — Высш. шк., 1998. — Т. 2.

29. Фінансові послуги України: Енциклопедичний довідник: У 6 т. / І. О. Мітюков, В. Т. Александров, О. І. Ворона, С. М. Недбаєва. — К.: Укрбланковидав, 2001. — Т. 4.

30. Фурман В. Страхування — найкращий варіант захисту інтересів підприємства та громадян // Обрій ПІБ. — 2004. — № 2.

31. Шенаев В. Н., Ирниязов Б. С. Проектное кредитование. — М.: Кон­салтбанкир, 1996.

Оцінка майна суб’єктів проектного фінансування

9.1. Стандарти оцінки бізнесу в Україні

9.2. Організація процесу оцінки вартості майна та майнових прав підприємств

9.3. Методи оцінки вартості майна підприємств — учасників проектного фінансування

9.4. Аналіз фінансового стану підприємства як осно­ва оцінки його бізнесу

9.1. Стандарти оцінки бізнесу в Україні

Перехід України до ринкової економіки вимагає поглибленого розвитку ряду нових галузей науки та техніки. Процес приватизації, розвиток фінансового ринку, перехід комерційних банків до видачі кредитів під заставу майна формує потребу у новій послузі — оцінці вартості підприємства (бізнесу), визначення ринкової вартості його капіталу.

Характерною ознакою проектного фінансування є можливість залучення широкого кола підприємств-учасників, які, як правило, пов’язані між собою складними взаємовідносинами. Вибір того чи іншого підприємства-учасника здійснюється на основі оцінки його інвестиційних можливостей.

Професійна оцінка майна підприємств — учасників проектного фінансування є необхідною у таких випадках, як:

• прийняття інвестиційних рішень;

• отримання кредиту під заставу майна;

• прийняття обґрунтованого рішення про партнерство у реалізації проекту;

• реорганізація або ліквідація підприємства;

• прийняття рішення про санацію або банкрутство підприємства;

• страхування майна;

• оптимізація оподаткування;

• переоцінка основних фондів та ін.

Таким чином, оцінка майна та майнових прав учасників про- ектного фінансування є обов’язковою, оскільки дає реальне уявлен­ня про потенційні інвестиційні можливості підприємства і слу­жить основою для прийняття рішення про можливість та доціль­ність залучення того чи іншого підприємства до реалізації інвестиційних проектів.

Відповідно до ст. 191 Цивільного кодексу України, підприємство — це єдиний майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом [1].

Таким чином, під час здійснення оцінки діяльності підприєм- ство розглядається як єдине ціле (товар), до складу якого входять усі види майна, що функціонують в його організаційно-правових рамках у процесі здійснення підприємницької діяльності, та права на це майно. Підприємство розглядається як юридична особа, самостійний суб’єкт господарювання, який виготовляє продукцію (товари), надає послуги та займається різними видами комер- ційної діяльності.

Бізнес підприємства — це підприємницька діяльність, спрямована на виробництво та реалізацію товарів, послуг, цінних паперів, грошей або інших видів діяльності, не заборонених законодавством, з метою отримання прибутку. Отже, бізнес — це певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу. Власник бізнесу має право його продати, закласти, заст­рахувати, заповідати. Таким чином, бізнес стає об’єктом угод, які мають усі ознаки товару. Проте цей товар має свої особливості.

По-перше, бізнес — це товар інвестиційний, тобто товар, вкладення в який здійснюються з метою віддачі у майбутньому. Витрати та доходи роз’єднані у часі, причому розмір очікуваного прибутку не відомий, і має ймовірнісний характер, тому інвестору доводиться враховувати риск можливої невдачі. Якщо майбут­ні доходи з урахуванням часу їх отримання виявляються менше витрат на придбання інвестиційного товару, то він втрачає свою інвестиційну привабливість. Таким чином, поточна вартість майбутніх доходів, які може отримати власник, являє собою верхню межу ринкової ціни з боку покупця.

По-друге, бізнес є системою, але продаватися може як уся си- стема в цілому, так і окремі її підсистеми і навіть елементи. В цьому разі елементи бізнесу стають основою формування якісно нової системи, тобто товаром стає вже не бізнес, а окремі його складові.

По-третє, потреба в цьому товарі залежить від процесів, які здійснюються як усередині самого товару, так і у зовнішньому середовищі. Причому, з одного боку, нестабільність у суспільстві приводить бізнес до нестійкості, а з другого, його нестійкість веде до подальшого нарощування нестабільності і в самому суспіль­стві. З цього випливає ще одна особливість бізнесу як товару — потреба у регулюванні купівлі-продажу.

По-четверте, враховуючи особливе значення стійкості бізнесу для стабільності у суспільстві, необхідна участь держави не лише в регулюванні механізму купівлі-продажу бізнесу, а й у фор­муванні ринкових цін на бізнес, в його оцінці.

Оцінка бізнесу — майна та майнових прав підприємств в Украї­ні здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку май­на, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. та постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав», а також інших нормативно-правових актів з оцінки майна та не повинна суперечити Міжнародним стандартам оцінки, зокрема Стандарту 4 МКСО (Міжнародного комітету зі стандартів оцінки), прийнятого 24 березня 1994 р.

Оцінка майна, майнових прав підприємств — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Об’єктами оцінки бізнесу учасників проектного фінансування є:

• майно — це об’єкт у матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні па­пери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелекту­альної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності;

• майнові права — це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Об’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, а саме:

• об’єкти оцінки у матеріальній формі — нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;

• нерухоме майно (нерухомість) — земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

• рухоме майно — матеріальні об’єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

• об’єкти оцінки у нематеріальній формі — об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;

• об’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) — об’єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подаль­шим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності.

Враховуючи особливості бізнесу, проведення оцінки майна підприємств — учасників проектного фінансування є обов’язко­вим у випадках:

• створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

• реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);

• виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

• визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (част­кою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника зі складу такого товариства;

• приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

• переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

• оподаткування майна та визначення розміру державного мита згідно з законом;

• передачі майна під заставу;

• визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

• рішення суду або необхідності захисту суспільних інтересів.

Проведення незалежної оцінки майна є обов’язковим у випадках його застави, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання.

Не допускається проведення оцінки майна суб’єктами оціночної діяльності — суб’єктами господарювання у таких випадках:

• проведення суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, на праві власності або на яке зазначені особи мають майнові права;

• проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв’язки із зазначеними особами, або суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв’язки;

• проведення оцінки майна своїх засновників (учасників).

Суб’єктами оціночної діяльності є:

1) суб’єкти господарювання — зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи — суб’єкти підприємниць­кої діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;

2) органи державної влади та органи місцевого самоврядуван­ня, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяль­ності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювачами майна можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. Оцінювачем не може бути особа, яка має непогашену судимість за ко­рисливі злочини.

Діяльність суб’єктів оціночної діяльності визначається як про­фесійна оціночна діяльність, яка полягає в організаційному, мето­дичному та практичному забезпеченні проведення оцінки майна, розгляді та підготовці висновків щодо вартості майна. Вона може здійснюватися у таких формах:

• практична діяльність з оцінки майна, яка полягає у практичному виконанні оцінки майна та всіх процедур, пов’язаних з нею, відповідно до вимог, встановлених нормативно-правовими актами з оцінки майна;

• консультаційна діяльність, яка полягає в наданні консультацій з оцінки майна суб’єктам оціночної діяльності, замовникам оцінки та (або) іншим особам в усній або письмовій формі;

• рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна;

• методичне забезпечення оцінки майна, яке полягає в розробленні методичних документів з оцінки майна та наданні роз’яс- нень щодо їх застосування;

• навчальна діяльність оцінювачів, яка полягає в участі у нав­чальному процесі з професійної підготовки оцінювачів.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-право­вими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках само­стійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. «Про затвердження Національного стандарту № 1 «Загальні заса­ди оцінки майна та майнових прав» та інших нормативно-пра­вових актів, які розробляються з урахуванням вимог цього стандарту і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Національний стандарт № 1 оцінки майна та майнових прав містить визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартос­ті, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Крім того, воно визначає випадки застосування оцінювачами методичних підходів до оцінки ринкової вартості майна та випад­ки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна. При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Національний стандарт № 1 оцінки майна та майнових прав є обов’язковим до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійс­нюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. До їх розроб­лення Фонд державного майна України залучає інші органи державної влади, саморегулювальні організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи. Нормативно-правові акти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна.

У разі провадження спільної господарської діяльності оцінка частки майна, яке вноситься іноземним суб’єктом господарювання, проводиться відповідно до нормативно-правових актів з оцінки майна, визначених цим Законом.

9.2. Організація процесу оцінки вартості майна та майнових прав підприємств

Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оціночних принципів, на яких ґрунтується розрахунок вартості об’єктів майна та майнових прав. Принципи оцінки формують вихідні погляди суб’єктів ринку на величину вартості майна.

У світовій практиці прийнято вирізняти чотири групи принципів оцінки майна.

1 група — принципи, які дають можливість інвестору одержати уявлення про цінність об’єкта інвестування, зокрема:

1.1. принцип вигоди — вкладаючи інвестиції в основні фонди, зокрема купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об’єкт буде йому корисним. При цьому вигода визначатиметься можливістю використання об’єкта для виконання тих чи інших функцій, і в першу чергу сприяння в збільшенні прибутку;

1.2. принцип заміщення означає, що найбільша вартість об’єк­та нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об’єкт з подібною вигодою;

1.3. принцип очікування дає можливість визначити поточну вар­тість майбутніх доходів та вигід, одержаних внаслідок використання об’єкта реальних інвестицій.

2 група — принципи оцінки, що характеризують чинники, які безпосередньо впливають на оцінку всіх засобів виробництва: землі, будівель та споруд обладнання тощо:

2.1. принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об’єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об’єкта залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціо­нування цього об’єкта, отже власник об’єкта заплатив зайву суму під час придбання ділянки або платить більшу орендну плату за його використання. У будь-якому разі це знижує дохід, отже, економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найкраще землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон’юнктури;

2.2. принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об’єкта власності. Цей принцип означає, що в міру доповнень ресурсів до основних чинників виробництва темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи зростатимуть уповільненими темпами. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки при­ріст вартості не стане менше, ніж витрати на добавлені ресурси;

2.3. принцип оцінки збалансованості різних чинників виробництва. Цей принцип означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання чинників виробництва, за якого досягається максимальна вартість землі та об’єкта вартості, на якому він знаходиться;

2.4. принцип оцінки залишкової продуктивності землі. Цей принцип означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням.