- •Дисциплина
- •Введение
- •Раздел 1. Основные факты и выводы
- •1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
- •1. 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов
- •1.3. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки.
- •Раздел 2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Казань.
- •Раздел 3. Описание процесса оценки
- •Затратный подход
- •Дефектная ведомость
- •Оценка физического износа внутренних инженерных систем
- •Расчет физического износа здания
- •3.1.2. Расчет стоимости земли методом сопоставимых продаж
- •3.1.3. Расчет стоимости земли методом остатка
- •3.1.4. Согласование результатов
- •Доходный подход — 0,725
- •Сравнительный подход – 0,275
- •3.2.Сравнительный подход
- •Корректировка на уторговывание.
- •8.Корректировка на площадь
- •Доходный подход
- •Расчет резервов на замещение
- •3.4. Согласование результатов
- •1. Затратный подход — 0,25
- •2. Сравнительный подход – 0,4833
- •3. Доходный подход – 0,2667
- •Расчет удельных весов значимости методов
- •Раздел 4. Перечень использованных при проведении оценки данных
- •Приложение 2 Нормативные усредненные сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования зданий
- •Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные
- •Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей
- •Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит
- •Полы из керамических плиток
- •Двери металлические
- •Облицовка керамическими плитками
- •Окраска водными составами
Расчет резервов на замещение
№ |
Конструктивные элементы с коротким сроком использования |
Срок использования, в годах |
Восстановительная стоимость, руб |
Резервное замещение констр. элемента, руб |
1 |
Полы |
40 |
32373,2 |
809,3 |
2 |
Крыша |
40 |
53955,4 |
1348,8 |
3 |
Проемы |
40 |
97119,7 |
2428 |
4 |
Отделочные работы |
25 |
43164,3 |
1726,6 |
5 |
Водоснабжение |
30 |
75537,5 |
2518 |
6 |
Электроснабжение |
30 |
75537,5 |
2518 |
7 |
Канализация |
30 |
42529,6 |
1798,5 |
8 |
Отопление |
40 |
97119,7 |
2428 |
|
|
Итого: |
|
15575,2 |
Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без учета стоимости земли и физического износа). Величина восстановительной стоимости, приходящейся на каждый элемент в таблице, находится умножением полной восстановительной стоимости на удельный вес конструктивного элемента, взятый из сборника УПВС.
Рассчитаем операционные расходы по единому объекту недвижимости:
Таблица 13
Расчет операционных расходов по единому объекту недвижимости
№ |
Наименование |
Ед изм |
Знач-е |
Порядок |
1 |
Налог на землю |
руб. |
5770,65 |
п.2*п.3 |
2 |
Площадь земельного участка |
кв м |
100 |
из кадастрового плана |
3 |
Ставка налога на землю |
р/кв м |
57,71 |
см. расчет капитализации земельной ренты |
4 |
Остаточная стоимость объекта без НДС |
руб. |
1232599,51 |
из затратного подхода с учетом износа без земельного участка |
5 |
Налог на имущество |
руб. |
27117,2 |
2.2% от остаточной стоимости |
6 |
Расходы на страхование |
руб. |
9244,5 |
0.75% от остаточной стоимости |
7 |
Резерв на замещение |
руб. |
15575,2 |
из предыдущей таблицы |
8 |
Расходы на управление
|
руб. |
14122
|
от 2 до 5 % от действительного валового дохода, который считается в след. табл. |
9. |
Расходы по оплаты коммунальных услуг и обслуживанию здания |
руб. |
25560 |
71*30*12 |
10. |
Расходы по охране зданий и уборке помещений |
руб. |
78720 |
1*5000*1,312*12 |
|
|
Итого: |
176109,6 |
|
Ставка земельного налога – для г.Казань в 2012 году ставка для земель, предназначенных для размещения объектов торговли составляет 0,88 процента от кадастровой стоимости ; Кадастровая стоимость составляет 655756 рублей, ставка налога 5770,65 рубля со всего участка, с одного квадратного метра: 57,71 руб/м2
Наконец, рассчитаем стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода:
Таблица 14
Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода
№ |
Наименование |
Ед. изм. |
Значение |
Порядок |
1 |
Полезная площадь объекта |
кв м |
71 |
Техпаспорт |
2 |
Арендная ставка |
р/кв м |
650 |
|
3 |
Потенциальный валовый доход |
руб. |
553800 |
п.1*п2*12 |
4 |
Прогнозируемая недозагрузка |
% |
10 |
экспертно 10-25% |
5 |
Прогнозируемые потери от недозагрузки |
% |
5 |
экспертно 5% |
6 |
Действительный валовый доход |
руб. |
470730 |
(потенциальный валовый доход)-(потери)-(недозагрузка) |
7 |
Операционные расходы |
руб. |
176109,6 |
из предыд. табл. |
8 |
Чистый операционный доход для единого объекта недвижимости |
руб. |
294620,4
|
п6-п7 |
9 |
Коэффициент капитализации |
руб. |
0,1775 |
из табл. |
10 |
Стоимость единого объекта недвижимости |
руб. |
1759978,5 |
п8/п9 |
11 |
Стоимость 1 кв.м. здания |
руб. |
24788,4
|
п.10/п1 |
Дальнейший расчет определение стоимости земли методом остатка |
||||
12 |
Стоимость улучшений земельного участка |
руб. |
1232599,51 |
Остаточная стоимость по затратному подходу без учета стоимости земли |
13 |
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшение |
руб. |
218786,41
|
п12 * п9 |
14 |
Чистый операционный доход для земельного участка |
руб. |
75834 |
П8 - п13 |
15 |
Коэффициент капитализации для земли |
руб. |
0,1674 |
из табл. |
16 |
Стоимость земли по методу остатка |
руб. |
653010,75 |
п 15/ п 16 |
17 |
Стоимость 1 кв.м земельного участка |
руб. |
6530,11 |
|
Стоимость объекта оценки 1 759 978,5
Анализ рынка аренды
1. Казань, ул. Профсоюзная. Помещение в центре города под офис, магазин, парикмахерскую, 163 кв.м. Косметический ремонт,2 с/у, телефонная точка, отдельный вход, высокий автомобильный и пешеходный трафик. 570 руб./кв.м. |
2. Казань, ул.Тинчурина, 20. Помещение под офис, магазин, 157 кв.м. Недалеко от центра, автовокзал, отличная проходимость. 700 руб./кв.м. |
3.Казань, ул. Вишневского. Нежилое встроенное помещение на первом этаже в жилом доме. Площадь 145,7 кв. м. 650 руб./кв.м. |
4. Казань, ул. Абжалилова. Парковка, уборка помещения. Площадь от 50 до 200 кв.м. 650 руб./кв.м. |
5. Казань, торгово-офисный центр «Родина». Расположен на ул. Баумана. Офисные и торговые помещения с мебелью и телефоном. Имеется круглосуточная охрана, удобная парковка и кафе. Площадь от 50 до 100кв.м. 600-1000 руб./кв.м. |
Из анализа рынка аренды торговой недвижимости, делается вывод о наиболее вероятной арендной ставке арендной платы для объекта оценки.
Арендная ставка принята в размере 650 руб./кв.м в месяц. Рассчитывается потенциальный валовый доход при условии отсутствии потерь от недозагрузки и неуплаты.