3.1.2. Расчет стоимости земли методом сопоставимых продаж

Данные об аналогах:

1

Адрес	Ул. Маяковского
Общая площадь, кв.м	260 кв.м.
Цена продажи, т.р.	10000 т.р

2

Адрес	Ул. Островского
Общая площадь, кв.м	675 кв.м.
Цена продажи, т.р.	15 000т.р.

3

Адрес	Ул. Фатыха Карима
Общая площадь	420 кв.м.
Цена продажи, т.р.	6300т.р.

Расчет стоимости земли:

Таблица 7

Расчет стоимости земли сравнительным подходом

Элемент сравнения	Порядок расчета поправок	Объект оценки	Объекты сравнения
		А0	А1	А2	А3
Площадь, кв.м.		100	260	675	420
Рыночная стоимость улучшений,руб			-	-	-
Стоимость предложения, руб за кв.м.			38461	22222	15000
Оцениваемое право			собственность	собственность	собственность
Поправка			0%	0%	0%
Скорректированная стоимость руб/кв.м.			38461	22222	15000
Условия финансирования		типичное	типичное	типичное	типичное
Поправка			0%	0%	0%
Цена с поправкой на условие финансирования, руб/кв.м.			38461	22222	15000
Условия продажи		рыночная	рыночная	рыночная	рыночная
Поправка			0%	0%	0%
Цена с поправкой на условие продажи, руб/кв.м.			38461	22222	15000
Дата продажи			Май 2012	Май 2012	Май 2012
Поправка			0%	0%	0%
Цена с поправкой на дату продажи руб./кв.м.			38461	22222	15000
Поправка на торг			предложение	предложение	предложение
Величина корректировки			-10%	-10%	-10%
Цена с учетом корректировки на торг руб./кв.м.			34614,9	19999,8	13500
Месторасположения		Проспект Победы	Улица Маяковского	Улица Островского	Улица Фатыха Карима
Кадастровая стоимость земельного участка, кв.м.		9236	10134	10033,5	9829
Поправка на месторасположения			-5,6%	-4,61%	-2,68%
Цена с учетом поправки			32676,47	19077,8	13138,2
Поправка на наличие коммуникаций,%			0%	0%	0%
Цена с учетом поправки			32676,47	19077,8	13138,2
Поправка на рельеф			Ровный	ровный	ровный
Величина поправки			0%	0%	0%
Цена с учетом поправки на рельеф			32676,47	19077,8	13138,2
Корректировка на форму земельного участка		0,8/1	0,75/1	0,85/1	0,9/1
Величина поправки			1,05	0,95	0,9
Цена с учетом поправки			34310,3	18107,8	11824,4
Поправка на различие в общей площадь			+10%	+15%	+15%
Цена с поправкой на площадь			37741,3	20824	13598,1
Коэффициент валовой коррекции			719,7	1398	1402
Рейтинговая оценка			2	3	5
Вес при согласовании,%			20	30	50
Вклад в итоговую стоимость			7548,3	6247,2	6799,05
Скорректированная стоимость м2 , руб.		20594,55
Стоимость земельного участка, руб.		2 059 455

Пояснения к внесенным корректировкам:

Корректировка на торг: Так как в качестве объектов аналогов были выбраны объекты предложения, мы вводим корректировку на торг. Как правило, в процессе реализации происходит снижение первоначальной цены, вызванное например риэлтерским вознаграждением. На основании экспертного решения специалистов недвижимости данная корректировка может составлять от 2% до 10%.

Корректировка на передаваемые имущественные права: При продаже объекта недвижимости (земельного участка), который сдан в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость ввода корректировки цены на право собственности. Корректировка вносится в том случае, если договорная арендная плата значительно отличается от рыночной арендной платы, величина определяется на основании прямой капитализации как разницу между рыночной договорной арендной платы в расчете на 1 год.

В нашем случае корректировка не требуется, так как все объекты предлагаются в собственность.

Корректировка на условия финансирования: Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом (бартер, уступка прав требования, предоставление рассрочки). При выборе объектов аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений, в частности расчет текущих льгот при кредитовании. Таким образом, объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировки не требуются.

Корректировка на условия продажи: Данная корректировка вводится в том случае, если существует информация, что сделка купли-продажи была произведена не в типичных условиях (срочная продажа, продажа главной фирмой дочерней фирмы, банкротство и т.п.).

Условия продажи в наших объектах аналогах типичные, то есть продавцы не ограничены в условиях продажи, связи с этим корректировки по данному элементу не вводились.

Корректировка на дату продажи: дата продажи оцениваемого земельного участка совпадает с датой продажи объектов-аналогов, поэтому поправка на дату продажи не требуется.

Корректировка на различие в общей площади: согласно общему правилу рынка с ростом масштаба объекта продажи (площади) стоимость единицы, в которой из которой складывается натуральная величина объекта снижается. С увеличением площади участка стоимость одного кв. м. при прочих равных условиях снижается.

Для объекта №1  260/100=2,6 (корректировка составит +10%)

Для объекта №2 675/100=6,75 (корректировка составит +15%)

Для объекта №3 420/100=4,39 (корректировка составит +15%)

Корректировка на месторасположение: Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровой стоимости квадратного метра земельных участков.

В нашем случае, будем использовать соотношение по кадастровой стоимости занимаемого участка:

Кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка 9236 руб. за кв. м.

Кадастровая стоимость аналога 1 = 10134 руб. за кв.м.

К=9236/10134*100-100=-5,6%

Аналог 2

К= 9236/10033,5*100-100 = -4,61%

Аналог 3

К=9236/9829*100-100 = -2,68%

Корректировка на наличие коммуникаций: На каждом земельном участке – аналоге коммуникации присутствуют в равном объеме с коммуникациями оцениваемого земельного участка. Поэтому поправки не требуются.