Раздел 3. Описание процесса оценки

1. Затратный подход

3.1.1. Расчет износа

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (С_зем), его благоустройства и строительство (С_восст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта использованием формулу:

С_затр = С_{зем +} С_восст – И_сов,

где И_сов – величина совокупного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику № 33 «УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов», исходя из стоимости 1 куб.м. здания – 46,5 руб. (табл. 1 см. прил.).

Строительный объем здания составляет –195 куб. м.

При расчете за основу принято из сб. УПВС типовое здание с конструктивными характеристиками, в наибольшей степени соответствующими оцениваемому объекту. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к удельной стоимости.

Полная восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 г. и в ценах 1984) составит соответственно:

С₆₉= 46,5*195=9067,5 руб.

С₈₄= 9067,5*1,18*1,03=11020,6 руб.,

где 1,18 – индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1984. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г.);

1,03- территориальный коэффициент к индексам.

Восстановительная стоимость в ценах 1991 г. составит:

С₉₁ = 11020,6*1,6*0,97=17104,03 руб.,

где 1,6 – индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 1.01.1991 г. (Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90 г.).

0,97 – территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость:

Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства в ценах 1991 г.:

17104,03*0,28 =4789,1 руб.;

где 28 % - удельный вес санитарных и электротехнических устройств (см. прил. к табл. 1 сб. УПВС № 33).

Стоимость общестроительных работ составит (в ценах 91 г.):

17104,03-4789,1=12314,9 руб.

Стоимость общестроительных работ составит (в ценах 2001 г.):

12314,9*11,1=136695,4 руб.

1.Стоимость работ водоснабжения (в ценах на 2001 год):

4789,1*0,18= 862,04руб.

862,04*12=10344,5 руб.

2. Стоимость работ канализации (в ценах на 2001 год):

4789,1*0,1=478,9руб

478,9*14,5=6944,2 руб.

3. Стоимость работ электрического отопления (в ценах на 2001 год):

4789,1*0,32=1532,5 руб.

1532,5*14=21455,2 руб.

4. Стоимость электротехнических работ (в ценах на 2001 год):

4789,1*0,24=1149,4 руб.

1149,4*13,7=15746,6 руб.

5. Стоимость вентиляции (в ценах на 2001 год) :

4789,1*0,1=478,9 руб

478,9*17,1=8189,2 руб.

6.Стоимость газоснабжения:

4789,1*0,06=287,3 руб.

287,3*12,5=3591,8 руб.

Индексация удорожания стоимости СМР по строительству, согласно Постановлению №725 Кабинета Министров РТ от 13.10.2000 «Об индексации стоимости строительно-монтажных и проектно-изыскательных работ».

Стоимость общестроительных работ на дату оценки составит:

136695,4*4,41=602826,7 руб.

1.Стоимость работ водоснабжения на дату оценки:

10344,5*4,18=43240 руб

2. Стоимость работ канализации на дату оценки:

6944,2*3,63=25207,4 руб.

3. Стоимость работ электрического отопления на дату оценки:

21455,2*4,94=105988,7 руб.

4. Стоимость электротехнических работ на дату оценки:

15746,6*3,32=52278,7 руб.

5.Стоимость вентиляции:

8189,2*5,09=41683 руб.

6.Стоимость газоснабжения:

3591,8*3,7=13289,7 руб.

Индексация удорожания стоимости СМР по строительству, согласно Постановлению № 151 Кабинета Министров РТ от 22.02.2011 г.

Общая стоимость:

884514,2 руб.

С учетом предпринимательской прибыли: С=884514,2*1,22=1079107,3

С учетом НДС: С_пв= 1079107,3*1,18=1273346,6 руб.

Остаточная стоимость, с учетом физического износа на дату проведения оценки составит

С_ост = С_ПВ * Износ = 1273346,6 * (1 – 0, 032) = 1232599,51 руб. (без учета стоимости ЗУ)

Стоимость здания с учетом стоимости земли составляет

1 232 599,51 + 1 339 783=2 572 382,51 руб.

Стоимость 1 квадратного метра 36 230,74 руб.

Экспертный метод оценки физического износа.

Этот метод является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий.

1. Визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания.

2. Выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментально-натурального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.).

3. Сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенных в ведомственных нормативных материалах. Например, для оценки физического износа жилых, офисных, торговых помещений, могут использоваться Правила оценки физического износа зданий ВСН53-86 Госгражданстрой 1990.