Общая характеристика доходного подхода
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы, а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении инвестиционной (поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта) и рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода выделяют два метода (рис. 9.1):
прямой капитализации доходов;
капитализации по норме отдачи на капитал.
Рис. 9.1. Методы доходного подхода
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.
Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода капитализации по норме отдачи на капитал – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа (рис 9.2):
прогнозирование будущих доходов;
капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Рис. 9.2. Этапы определения рыночной стоимости методом капитализации дохода
Сегментация рынка недвижимости
Основными сегментами рынка недвижимости являются (рис. 4.3):
рынок жилья – с подразделением на городское и загородное жилье;
рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости – с выделением внутри рынка офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;
рынок земельных участков.
Рис. 4.3. Основные сегменты рынка недвижимости
Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:
рынок объектов офисного назначения;
рынок объектов торгового назначения;
рынок объектов производственно-складского назначения;
Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства.
В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.
На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения.
На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.
Каждый из сегментов развивается самостоятельно, т.к. существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.