6. Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факто­ров. Учесть наиболее значимые из них позволяют принципы оценки недвижимого имущества.

Принципы оценки недвижимости являются взаимосвязанными. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различен. Одному принципу может быть дано различное значение относительно других в каждой конкретной ситуации. Хотя принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории или группы (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Принципы оценки недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования	Принципы, отражающие компоненты объекта	Принципы, основанные на представлениях пользователя	Принципы, связанные с рыночной средой
	вклада; остаточной продуктивности; сбалансированности; разделения; увеличения и уменьшения дохода	замещения; ожидания; полезности	изменения внешних воздействий; спроса и предложения; соответствия; конкуренции;

7. Краткая характеристика подходов к оценке недвижимости

   Оценочная деятельность опирается на стандартные методы оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой рыночной экономикой.

   В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости (рис. 6.1): затратный, доходный, сравнительный (рыночный), на основе которых определяются различные виды стоимости объекта.

Рис. 6.1. Подходы к оценке недвижимости

В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

Рыночный (или сравнительный) подход базируется на трех принципах оценки недвижимости:

• спроса и предложения;

• замещения;

• вклада.

С помощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов не­движимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рассматриваемый сегмент рынка недви­жимости соответствует условиям свободной кон­куренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух аб­солютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т. д.), то возникает не­обходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов недвижимости, ко­торая может быть как положительной, так и от­рицательной.

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми ха­рактеристиками. Учитывая, что существует не­посредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает пред­ставление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.