- •Понятие стоимости объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: общие понятия и определения
- •Участники рынка недвижимости
- •4. Гкоз. Порядок проведения государственной кадастровой оценки.
- •Основные факторы, определяющие развитие рынка недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Общая характеристика доходного подхода
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективно использования
- •Свойства и основные характеристики недвижимого имущества
- •Понятие о недвижимости. Классификация объектов недвижимости
- •Общая классификация недвижимости
- •Саморегулируемая организация оценщиков
- •Особенности развития рынка недвижимости
- •Основные особенности российского рынка недвижимости
- •Виды стоимости объекта недвижимости
- •5.1. Формы проявления стоимости недвижимости
- •Общая характеристика затратного подхода
- •Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
- •Процесс оценки недвижимости
- •I этап – Определение задачи оценки
- •II этап – Составление плана и договора на проведение оценки
- •III этап – Сбор и анализ информации
- •IV этап – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (анализ земельного участка как условно, анализ земельного участка с улучшениями)
- •V этап – Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
- •VI этап – Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости
- •VII этап – Составление отчета об оценке
- •Составление плана и договора на проведение оценки
- •Сбор и анализ информации
- •Согласование полученных результатов
- •Принципы, отражающие компоненты объекта в оценки недвижимости
- •Увеличение стоимости земельных участков в зависимости от затрат на благоустройство
- •Компоненты недвижимости и формы их компенсации
- •Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж
- •21. Принципы оценки, связанные с рыночной средой (включают принципы внешнего воздействия, спроса и предложения, конкуренции и соответствия)
- •Общая характеристика сравнительного подхода
- •23. Регулирование оценочной деятельности
- •Стандарты оценки недвижимости
- •Составление отчета об оценке недвижимости
- •Принципы оценки, основанные на представлениях пользователя (включают полезность, замещение и ожидание)
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Актуализация кадастровой оценки.
- •Применение результатов кадастровой оценки для налогообложения.
- •Нормативно-правовая база проведения государственной кадастровой оценки земель
- •Проведение государственной кадастровой оценки
Основные факторы, определяющие развитие рынка недвижимости
Основными факторами, определяющими развитие рынка недвижимости, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей.
Основная движущая сила развития рынка – конкуренция среди продавцов – действует на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Спрос - представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.
Факторы, определяющие величину спроса:
Платежеспособность населения;
Изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
Изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
Изменения во вкусах и предпочтениях населения
Условия и доступность финансирования.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.
Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако, следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка недвижимости, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.
Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.
Предложение - количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.
Факторы, определяющие величину предложения:
Наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
Объемы нового строительства и затраты на него, включая:
Интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.
Положение в строительной индустрии – в какой мере влияет на уровень строительных затрат, определяет доступность и цены факторов производства.
Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.
Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.
Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.
Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса.