Участники рынка недвижимости
Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.
Среди участников рынка недвижимости выделяют инвесторов, потребителей и кредиторов (рис. 4.2).
Рис. 4.2. Участники рынка недвижимости
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица, которые приобретают недвижимость и поддерживают её в функционально пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
К потребителям (пользователям) недвижимости относятся, в частности, арендаторы, покупающие в обмен на ренту на определенный временной период право владения у собственника недвижимости, либо сам собственник недвижимости, использующий ее самостоятельно.
Кредиторы (кредитно-финансовые учреждения) предоставляют собственный или заемный капитал инвесторам и арендаторам, которые не располагают достаточными средствами для того, чтобы оплатить полную стоимость недвижимости. Как правило, в общем, объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть – заёмные средства. Проверяя кредитоспособность заёмщика, кредиторы проверяют соответствие стоимости недвижимости запрашиваемой сумме кредита. Для этого проводится независимая оценка объекта.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
На первом этапе анализируются возможности реализации проекта: учитывается состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
На втором этапе разрабатывается план реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующей инфраструктурой, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;
На третьем этапе осуществляется реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
4. Гкоз. Порядок проведения государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков.
Целью проведения кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта оценки, установленная на определенную календарную дату, с использованием методов массовой оценки.
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Для определения кадастровой стоимости земельных участках применяются методы массовой оценки. Система массовой оценки позволяет получать оценочные значения стоимости для множества объектов недвижимости в короткие сроки и при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости).
Определение кадастровой стоимости для основного целевого назначения – целей налогообложения, проводится по правилам, устанавливаемым государством.
Таким образом, ГКОЗ (массовая оценка) – это систематическая оценка объектов недвижимости на актуальную дату с использованием стандартных методов.
ГКОЗ проводится для следующих категорий земель:
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений
Земли населенных пунктов
Земли промышленности и иного специального назначения
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Земли водного фонда
Земли лесного фонда
Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:
