20. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж

Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж , оценщику необходимо найти объекты аналоги:

• I этап: изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

• II этап: анализ информации по объектам-аналогам.

• III этап: внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов

• IV этап: расчет итоговой стоимости объекта недвижимости

21. Принципы оценки, связанные с рыночной средой (включают принципы внешнего воздействия, спроса и предложения, конкуренции и соответствия)

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает принципы внешнего воздействия, спроса и предложения, конкуренции и соответствия.

Принцип внешнего воздействия (или принцип изменения внешней среды) основан на учете изменения стоимости недвижимости, вы­званного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на сто­имость недвижимости:

• экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

• политические: состояние и тенденции изме­нения законодательства;

• социальные: изменение численности, плот­ности населения, образовательного уровня;

• административные: ставки налогов и зональ­ные ограничения;

• экологические: подверженность района ме­сторасположения недвижимости засухам и затоп­лениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений внешней среды основан на учете измене­ний, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в це­лом.

Различают четыре цикла жизни:

1. рост – период увеличения доходов населе­ния и доходов от объекта недвижимости, быст­рое развитие отрасли, города;

2. стабильность – период равновесия, кото­рый характеризуется отсутствием видимого из­менения уровня доходов или убытков;

3. упадок – период социальной нестабильнос­ти и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4. обновление – период обновления и возрож­дения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип спроса и предложения основан на оп­ределении стоимости объекта соотношением спро­са и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение чис­ленности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кре­дитной ставки и др.

Закон предложения гласит, что производите­ли сочтут выгодным направить большее количе­ство ресурсов на производство данного товара при относительно более высоком уровне цены на него, чем при более низком. Поэтому, если, несмотря на возрастание цен продаж и повышение ставок арендной платы, недвижимость продолжает поль­зоваться спросом, на рынке недвижимости будет появляться все большее количество застройщи­ков.

По мере роста предложения, рыночная цена на объекты уменьшается. Избыточный спрос при­ведет к предложению объектов по более высоким ценам, и растущая цена вытеснит некоторых по­требителей с рынка.

Стоимость будет увеличиваться с возраста­нием спроса и падением предложения. Колеба­ния спроса и предложения на рынке недвижи­мости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть, спрос то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет, а в случае излишков недвижимости цены остают­ся низкими несколько лет. Оценщику необхо­димо постоянно следить за развитием и состоя­нием рынка.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определен­ном уровне с учетом конкуренции.

Основной чертой конкурентного рынка явля­ется наличие большого числа независимо действу­ющих продавцов, предлагающих свою продук­цию. Конкурентная фирма не может устанавли­вать рыночную цену, поскольку ее доля в общем объеме предложения незначительна, но может к ней приспосабливаться. Запрашивать цену, пре­вышающую рыночную, было бы бесполезно, так как покупатели не станут покупать продукцию. В случае, если фирма может продать продукцию по более высокой цене, ей не нужно назначать низкую цену, уменьшая прибыли. Чем больше сопоставимых объектов недвижимости предлага­ется на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости недвижимости не может превышать текущие цены предложе­ния аналогичных объектов.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармониру­ющих объектов при совместимом характере зем­лепользования. Использование земельного учас­тка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Но­вое строительство должно быть выдержано в пре­обладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддержи­вает их стоимость на определенном уровне. На­пример, наличие по соседству с дорогими жи­лыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недви­жимости.

Принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п.

Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа. Например, на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

В целом, применение принципов оценки не­движимости позволяет учесть наиболее значи­мые факторы, влияющие на ее стоимость, и по­могает максимально приблизить получаемые ре­зультаты к реальной экономической действи­тельности.