Составление плана и договора на проведение оценки

На этом этапе определяются:

1. график работ по оценке (составляется Оцен­щиком и согласуется с Заказчиком);

2. источники и способы сбора информации, не­обходимой для проведения оценки, встречи с Заказчиком, проведение переговоров, беседа с уполномоченным лицом;

3. затраты на сбор и обработку информации;

4. оценочная методология, соответствующая цели оценки;

5. окончательная величина вознаграждения Оце­нщика;

6. подписывается договор на оценку между За­казчиком и Оценщиком.

Сбор и анализ информации

На этом этапе Оценщик собирает данные ка­сательно не только объекта оценки, но и его бли­жайших окрестностей, а так же района, поселения и региона его местоположения. Особое внимание уделяется проверке полноты и достоверности собранной информации.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (анализ земельного участка как условно, анализ земельного участка с улучшениями)

На данном этапе проводится анализ первичных документов, полученных от Заказчика, их обработка и описание основных характеристик объекта оценки.

Наилучшее и наиболее эффективное исполь­зование – это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесо­образным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов ис­пользования следующим четырем критериям:

1. быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

2. быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

3. быть финансово целесообразным, т.е. исполь­зование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

4. быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются, как правило, три стандартных подхода:

1. затратный,

2. сравнительный

3. доходный.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованны в отчете об оценке, так же как и нецелесообразность применения какого-либо подхода.

Согласование полученных результатов

На этапе согласования проводится:

1. итоговая проверка данных, на которых ос­новывалась оценка;

2. проверка обоснованности допущений, поло­женных в основу оценки;

3. проверка правильности всех математических расчетов;

4. синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое заключение об оценочной стои­мости объекта.

• Заключение договора на проведение оценки, осмотр объекта оценки, сбор данных и их анализ

На данном этапе был заключен договор на проведение оценки, включающий задание на оценку. Оценщиком произведен осмотр объекта оценки, а также проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.

• Проведение расчетов. Согласование результатов

При определении рыночной стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта.

• Составление Отчета об оценке

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета об оценке и приложений к Отчету.