18. Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно для определения ее стоимости:

I этап – Определение задачи оценки

• цель оценки

• вид определяемой стоимости

• установление оцениваемых имущественных прав

• дата оценки;

II этап – Составление плана и договора на проведение оценки

• график работ по оценке

• источники информации

• выбор методов оценки

• затраты на проведение оценки

• денежное вознаграждение за проведение оценки

• составление договора на выполнение работ по оценке

III этап – Сбор и анализ информации

• Юридическое описание объекта оценки

• Физические характеристики и местоположение

• Экономическая информация

• Проверка достоверности собранной информации

• Анализ и обработка информации

IV этап – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (анализ земельного участка как условно, анализ земельного участка с улучшениями)

• Правовая обоснованность выбранного варианта использования

• Физическая осуществимость

• Финансовая целесообразность

• Наивысшая стоимость недвижимости

V этап – Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

• Оценка стоимости на основе доходного подхода

• Оценка стоимости на основе сравнительного подхода

• Оценка стоимости на основе затратного подхода

VI этап – Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

• Проверка полученных данных о величине стоимости

• Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

• Выведение итоговой величины

VII этап – Составление отчета об оценке

Определение задачи оценки

На этом этапе идентифицируется и подробно описывается объект оценки на основе информации, предоставленной предприятием:

1) наименование объекта оценки (по инвентарной книге заказчика);

2) инвентарный номер;

3) адрес местонахождения объекта;

4) описание юридических прав на оцениваемый объект недвижимости (собственность, аренда, оперативное управление, пользование);

5) наличие обременений (залог, аренда, иные);

6) вид объекта (отдельно стоящее здание, часть здания, пристройка, нежилое помещение, жилое помещение);

7) окружение объекта (жилая, административная застройка, торговые комплексы, вокзалы, промзона, водоемы, АЗС и т. п.);

8) ближайшие крупные магистрали;

9) транспортная доступность объекта (автотранс­порт, ж/д, речной транспорт, метро (станция), общественный транспорт);

10) год постройки;

11) акты (какие есть) о техническом и физическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости;

12) является ли объект оценки памятником ар­хитектуры;

13) балансовая, остаточная стоимости объекта;

14) информация о произведенных оценках;

15) данные об основных параметрах оцениваемого объекта:

• площадь общая: а) полезная; б) жилая; в) специальная (например, площадь охлаждаемых складов);

• высота потолков;

• строительный объем;

• этажность;

• наличие электроосвещения, телефона, ка­нализации, отопления, газа и т.п.;

• площадь застройки;

• материал: а) стен; б) кровли; в) фундамента; г) окна; д) двери; е) полы;

• отделка: а) внутренняя; б) наружная;

16) информация о произведенных ремонтах (ре­конструкциях): что сделано, дата или период работ (с... по ...), сумма затрат на ремонт (реконструкцию);

17) информация о недозагрузке помещения;

18) все расходы по содержанию помещения (охрана, вода, тепло, газ, электроэнергия, иные коммунальные услуги, ежегодная плата за земельный участок (аренда или налог), налог на имущество, страховка, прочее);

19) назначение оцениваемого помещения (офис, магазин, склад, производственное помещение) с разбивкой по площадям каждого вида;

20) имеются ли льготы по налогообложению (налог на имущество и т. д.);

21) если объект сдан в аренду: сданная площадь, ставка аренды;

22) износ конструктивных элементов в процентах (при отсутствии последних в паспорте БТИ) или описание имеющихся дефектов.

Документы (копии)

1. Свидетельство о собственности.

2. Свидетельство о регистрации (внесении в реестр).

3. Договор аренды земельного участка или сви­детельство о собственности на землю.

4. Паспорт БТИ.

5. Поэтажный план помещения.

6. Копии старой оценки помещения.

Устанавливается цель (цели) оценки (принятие управленческих решений, связанных с объектом оценки).

Устанавливается вид оценочной стоимости, под­лежащий определению.

Например: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана при­нимать исполнения;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объекты оценки представлены на открытый рынок в форме публичной оферты.