16. Общая характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.

Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования.

Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:

1. Поимущественное налогообложение или арест имущества.

2. Определение износа зданий и со

3. оружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.

4. Определение верхнего предела стоимости недвижимости.

5. Страхование объектов.

6. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

7. Принятие решения об обновлении недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы (рис. 7.1):

I этап: определение стоимости участка земли.

II этап: расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений

III этап: определение величины накопленного износа зданий и сооружений (физический износ, функциональный износ, внешний износ) и итоговой стоимости улучшений

IV этап: расчет итоговой стоимости объекта недвижимости

Рис. 7.1. Этапы применения затратного подхода

17. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на группы (рис. 5.2):

1. объективные факторы

2. субъективные факторы.

Рис. 5.2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок.

Объективные факторы делятся на (рис. 5.2):

• макроэкономические

• мик­роэкономические.

К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

• местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского окружения);

• сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

• экологические факторы – параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

• архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.;

• наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

• наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

• состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т.д.).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.