17

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Кафедра «Экономика и управление»

Методические указания по выполнению контрольно-курсовой работы

дисциплины:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

для студентов специальности

080502 “Экономика и управление на предприятии (по отраслям)”

Тула 2012

Содержание

Общие положения: 3

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 4

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 6

Список литературы 15

Приложение 16

Общие положения:

Целью контрольно-курсовой работы является закрепление теоретических знаний и практических навыков, приобретенных в ходе изучения дисциплины «Экономика недвижимости».

Выполнение контрольно-курсовой работы по дисциплине «Экономики недвижимости» включает три основные части:

1. Теоретическая часть – заключается в проработке теоретического вопроса, соответствующего выданному заданию.

2. Практическая часть – включает подробное решение задачи в соответствии с выданным вариантов. Вариант задачи соответствует номеру студента в списке группы.

3. Тестовая часть – заключается в разработке тестов по теме 1-ой части контрольно-курсовой работы. Тестов должно быть не менее 30 штук. В конце тестового задания должен быть приведен ключ (варианты правильных ответов).

Пояснительная записка контрольно-курсовой работы должна быть выполнена на листах бумаги формата А4. При оформлении пояснительной записки необходимо придерживаться следующих требований ГОСТ 7.32-91:

• не допускать сокращенных слов, за исключением общепринятых;

• давать сквозную нумерацию пунктам, таблицам, рисункам и страницам;

• нумерацию страниц выполнять в верхнем правом углу листа;

• текст оформляется печатным шрифтом Times New Roman, кегль 14, интервал 1,5;

• заголовки пунктов следует начинать с абзацного отступа и писать (печатать) с прописной буквы в разрядку, не подчеркивая, без точки в конце.

Теоретическая часть (Темы теоретических вопросов)

1. Стоимость недвижимости и ее основные виды

2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

3. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций

4. Функции рынка недвижимости

5. Субъекты рынка недвижимости

6. Виды рынков недвижимости

7. Развитие отечественного рынка недвижимости

8. Государственная политика в развитии рынка земли и других, объектов недвижимости

9. Программа экономического и социального развития на рынке недвижимости

10. Основные тенденции преобразований в жилищном секторе

11. Принципы оценки стоимости недвижимости

12. Определение задачи стоимости объекта недвижимости

13. Технология оценки объекта недвижимости

14. Сбор и проверка информации. Применение уместных подходов к оценке недвижимости

15. Метод капитализации доходов

16. Метод дисконтированных денежных потоков

17. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

18. Особенности применения сравнительного подхода

19. Классификация поправок

20. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

21. Общая характеристика затратного подхода

22. Методы расчета восстановительной стоимости

23. Расчет стоимости строительства

24. Определение износа объекта недвижимости

25. Оформление результатов оценки недвижимости

Практическая часть (Практическая задача)

Задача 1.

Площадь, сдаваемая в аренду объекта составляет 5000 м², арендная ставка равна 200 у.е./м², эксплуатационные расходы за 1 год (ЭР) при ежемесячном росте 4% составили 60 у.е./м². Простой помещений составил 25% за 1-й год, 10% за 2-й год. Расходы по управлению (РУ) приняты в размере 10% от ВД.

Определите ЧЭД за 1-й и 2-й год.

Задача 2.

10000 у.е. помещаются на счет под 20% годовых. Какова будет стоимость вклада по истечении десяти лет?

Задача 3.

Два миллиона рублей ежегодно помещаются на счет с начислением 20% годовых в течении 5 лет. Какова будет сумма средств на счете, спустя время?

Задача 4.

Система кондиционирования воздуха стоимостью 120 тыс.руб. имеет срок службы 5 лет. Рассчитать размер ежегодных отчислений в фонд погашения под 20% годовых.

Задача 5.

Вы являетесь держателем облигаций, приносящих на протяжении 6 лет неизменный доход (ежегодный) в размере 25 тыс.руб. Какова текущая стоимость облигаций, если принять ставку дисконтирования равной 16%?

Задача 6.

Рассчитать динамику процентных платежей (по сложному проценту) для кредита в 1 млн.руб., взятого в коммерческом банке под 21% годовых.

Задача 7.

Инвестиционный фонд коммерческого банка объявил, что средства его вкладчиков удвоятся за 10 лет при начислении 8% годовых. Чему будет равны накопления на 12-й год, если на счету сегодня лежит 100 тыс.руб.

Задача 8.

Стоимость земли, купленной за 200 тыс. руб. повышается на 20% в год (по сложному проценту). Сколько она составит через пять лет без учета налогов, страховых сборов и торговых расходов?

Задача 9.

Какую сумму следует депонировать в банке, начисляющем 10% годовых при ежегодном накоплении, для того, чтобы через четыре года получить 400 тыс.руб.

Задача 10.

Паевой инвестиционный фонд “Naiff” в ходе своей рекламной компании объявил, что средства его вкладчиков удвоятся за 10 лет при начислении 12% годовых. Чему будут равны накопления на 10-й год, если на счету лежит 200000 руб.?

Задача 11.

В рекламе банка «Солидарность» говорится, что сумма, помещенная сегодня на срочный депозит, удвоится за три года. Банк «Позитив» обещает своим клиентам 10% годовых по вкладам в тот же период.

В каком из двух банков платят ежегодно больший процент на вложенные средства?

Задача 12.

Для того, чтобы начать свое дело, Вам необходимы собственные средства (С) в размере 3 млн.руб. Уровень вашего текущего дохода позволяет Вам откладывать ежемесячно 150 тыс.руб. Через какое время Вы накопите нужную сумму, если банк выплачивает по вкладам 10% годовых.

Задача 13.

Согласно заключенному арендному договору, объект приносит своему владельцу доход в размере 450000 руб. в начале каждого квартала. Какова текущая стоимость такого дохода от сдачи объекта в аренду, если ставка дисконтирования равна 25%, а продолжительность арендного договора составляет 7 лет?

Задача 14.

Объект принес за последний год чистый эксплуатационный доход 2,5 млн.руб. На основании имевших место сделок со сравнимыми объектами была извлечена ставка капитализации 20%. Оцените стоимость объекта.

Задача 15.

Даны следующие исходные данные:

Показатели	Значение, тыс.руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД) Скидка на простой площадей Валовой доход (ВД) Эксплуатационные расходы Чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) Расходы по обслуживанию кредита Прибыль на собственные средства Собственные средства Сксс=13430/88200*100%	100000 (7000) 85000 (36600) 40800 (30000) 13430 88200 ? %

Как изменится Ск_сс , если ПВД возрастет на 10% (при прочих неизменных условиях)?

Задача 16.

Даны следующие исходные данные:

Показатели	Значение, тыс.руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД) Скидка на простой площадей Валовой доход (ВД) Эксплуатационные расходы Чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) Расходы по обслуживанию кредита Прибыль на собственные средства Собственные средства Сксс=13430/88200*100%	100000 (7000) 85000 (36600) 40800 (30000) 13430 88200 ? %

Как изменится Ск_сс , если скидка на простой площадей упадет на 15% (при прочих неизменных условиях)?

Задача 17.

Даны следующие исходные данные:

Показатели	Значение, тыс.руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД) Скидка на простой площадей Валовой доход (ВД) Эксплуатационные расходы Чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) Расходы по обслуживанию кредита Прибыль на собственные средства Собственные средства Сксс=13430/88200*100%	100000 (7000) 85000 (36600) 40800 (30000) 13430 88200 ? %

Как изменится Ск_сс , если эксплуатационные расходы возрастут на 20% (при прочих неизменных условиях)?

Задача 18.

Ожидается, что объект принесет чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) 150000 руб. за 1 год, после чего ЧЭД будет возрастать на 10% ежегодно. Период владения объектом составляет 6 лет вплоть до продажи объекта за 2500000 руб. по завершении 6-го года.

Определите, какова будет стоимость объекта при ставке дисконтирования 25%?

Задача 19.

Чистый эксплуатационный доход (ЧЭД) от объекта за 1-й год составил 200000 руб. Планируется, что в течении следующих шести лет ЧЭД будет увеличиваться на 22000 руб. ежегодно. Период владения 5 лет. Стоимость продажи объекта путем приложения ставки капитализации составит 20% к ЧЭДу за 6-й год.

Оценить стоимость объекта, используя ставку дисконтирования 22%.

Задача 20

Инвестор прогнозирует три возможных исхода развития событий по проекту.

1. Пессимистический.

ЧЭД за 1-й год 500000 руб. будет падать на 2% ежегодно в течение 3 лет, по истечении которого будет продан за 1100000 руб.

2. Наиболее вероятный.

ЧЭД =300000 руб. в течение 3 лет, после чего будет продан за 1300000 руб.

3. Оптимистический.

ЧЭД за 1-й год 400000 у.е. будет возрастать на 5% ежегодно в течение 3 лет и будет продан за 1600000 руб.

Объект может быть приобретен за 1400000 руб.

Согласно мнению оценщика, вероятности между 3-мя сценариями распределяется следующим образом: 35%, 45%, 25%.

Рассчитать ВНП для каждого сценария и для всего проекта.

Задача 21.

Три года назад здание было сдано в аренду на 5 лет по фиксированной арендной ставке, обеспечивающей владельцу ЧЭД постоянно 1200000 руб. в год. По мнению оценщика, если бы арендный договор был перезаключен по текущим ставкам и с учетом их дальнейшего роста, то ЧЭД составил бы 1600000 руб. за предстоящий год и увеличивался на 10% ежегодно в течении 4 лет. Оценщик также считает, что после прекращения действия договора, через 3 года, объект может быть продан за 12500000 руб. Ставка дисконтирования 20%.

Оцените стоимость: арендных прав; прав владельца здания; стоимость всего объекта.

Задача 22.

Объект был сдан в аренду на 5 лет. Арендная ставка по договору 500 тыс.руб. в год (арендные ставки совпадают с ЧЭД). Согласно прогнозам, владелец объекта сможет его продать за 3000 тыс.руб. по истечении договора. Ставка дисконтирования для договорного арендного дохода составляет 15%. Субарендный доход (избыточная рента) и выручка от продажи дисконтируются по ставке 22%.

Оценить: стоимость прав владельца, стоимость прав арендатора.

Задача 23.

Перед оценщиком стоит задача определить наилучшее использование земельного участка. После анализа всех факторов оценщик остановился на следующих двух: строительство офисного здания и строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят 100 000 тыс.руб., а торгового центра 90 000 тыс.руб.

Сделаны следующие предположения относительно ожидаемого дохода.

Года	Офисное здание, тыс.руб.	Торговый центр, тыс.руб.
1	2	3
1	16000	17000
2	18000	20000
3	20000	23000
4	25000	26000
5	30000	32000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 10% в год, а стоимость торгового центра - на 5% в год в течение 5 лет. Инвестор ожидает 15% и 20% от прибыли соответственно.

Определить наилучшее использование участка.

Задача 24.

Перед оценщиком стоит задача определить наилучшее использование земельного участка. После анализа всех факторов оценщик остановился на следующих двух: строительство офисного здания и строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят 2500 тыс.руб., а торгового центра 3500 тыс.руб.

Планируется следующая величина дохода по годам:

Года	Офисное здание, тыс.руб.	Торговый центр, тыс.руб.
1	2	3
1	3500	4200
2	3550	4250
3	3800	4300
4	3900	4350
5	4100	4400
6	4150	4450
7	4200	4500

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 6% в год, а стоимость торгового центра - на 4% в год в течение 7 лет. Инвестор планирует рентабельность на уровне 18% и 20% соответственно.

Определить наилучшее использование участка.

Задача 25.

Ожидается, что объект стоимостью 1,5 млн.руб. принесет ЧЭД в размере 200 тыс.руб. Кредит может быть получен на условиях Ск_зс= 20%. Рассчитать норму прибыли, если доля заемных средств составляет 20%, 40%, 60%.

Задача 26.

Ожидается, что объект стоимостью 1,5 млн.руб. принесет ЧЭД в размере 200 тыс.руб. Кредит может быть получен на условиях Ск_зс= 20%. Рассчитать норму прибыли, если ЧЭД составит 2 млн.руб. (по аналогичному сценарию).

Задача 27.

Ожидается, что объект стоимостью 2 млн.руб. принесет ЧЭД в размере 300 тыс.руб. Кредит может быть получен на условиях Ск_зс= 18%. Оцените характер привлечения заемных средств.

Задача 28.

Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При одном из возможных вариантов использования ожидается ЧЭД в размере 900 тыс.руб. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 500 тыс.руб. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составят 20% и 15% соответственно. Оценить стоимость земельного участка (С₃).