5. Определение стоимости здания. Стоимость жилого дома по данному методу доходного подхода составляет:

Сдох=452690:0,12=3 772 417 руб.

5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости –определение удельных весов( ранга или рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительно приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверных данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующую назначению объекта оценки.

Согласование результатов расчетов- это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. При этом чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов, тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.

При согласовании результатов расчетов используем метод распределения весовых коэффициентов: в этом случае расчет удельного вес полученных при оценке недвижимости результатов проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по нескольким критериям.

Таблица 12

Критерий	Затратный подход, %	Сравнительный подход, %	Доходный подход, %
1.Достоверность,существенность и достаточность информации	40	40	20	100
2. Способность учитывать конъюнктуру рынка (состояние спроса и предложения)	20	60	20	100
3. Учет местонахождения объекта оценки	40	40	20	100
4. Учет физического состояния (износа) объекта оценки	50	20	30	100
Весовые показатели достоверности метода	150/4=37,5	40	22,5	100

Комментарий.

1. наиболее существенная, достоверная и достаточная информация использована в затратном подходе. Это обосновывается тем, что ее источником служили официальные документы : технический паспорт БТИ, кадастровый план на ЗУ. Но в основе лежат устаревшие сборники УПВС.

2. Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения на рынке. Этот фактор не влияет на расчеты по ЗП.

Но он существен для результатов сравнительного подхода. Для доходного подхода влияние этого фактора меньше ,так как учитывается через арендную плата как производную от стоимости.

3. Местонахождение ОН не учитывается в ЗП (в какой-то мере через ЗУ), но обязательно влияет на величину стоимости при реализации СП и в меньшей мере (через арендую плату)-в доходном.

4. Физическое состояние объекта в явном виде учитывается в ЗП.

При реализации ДП износ явно не рассчитывается, хотя он находит косвенное отражение в арендной плате. При Сп степень износа учитывается в большей мере.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого их подходов, определяется по следующей формуле:

С рын= Сзатр*Взатр+С сравн*Всравн+Сдох*Вдох.