- •Введение
- •1. Затратный подход
- •1.1 Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы (на базе сб. Упвс)
- •Раздельная индексация по видам работ
- •1.2 Оценка физического износа он по нормативным срокам службы конструктивных эементов
- •Расчет физического износа административного здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем
- •2. Анализ рынка жилой недвижимости.
- •3. Подход по сравнительному анализу продаж
- •Расчет стоимости жилого дома на основе внесения поправок в цены сопоставимых объектов по элементам сравнения
- •Пояснения по расчету и внесению поправок
- •Расчет поправок на физический износ
- •Поправочные коэффициенты на площадь объекта
- •4. Доходный подход
- •Расчет чистого операционного дохода
- •3. Определение величины переменных операционных расходов.
- •Расчет резерва на замещение улучшений жилого дома
- •Расчет ставки капитализации
- •5. Определение стоимости здания. Стоимость жилого дома по данному методу доходного подхода составляет:
- •5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки
- •Результаты трех подходов анализа стоимости
- •6. Основные факты и выводы по объекту оценки
- •Список использованных источников
3. Определение величины переменных операционных расходов.
Таблица 9
Переменные расходы |
За сентябрь |
За октябрь |
За ноябрь |
За декабрь |
электроснабжение |
8740 |
9560 |
9723 |
9774 |
вода |
950 |
1000 |
1066 |
1060 |
телевидение |
450 |
450 |
450 |
450 |
Итого |
10700 |
10670 |
11790 |
11859 |
Коммунальные услуги в среднем за месяц= 10700+10670+11790+11859= 11254 руб.
Рпер=11254*12=135048 руб.
4. Расчет резерва на замещение (РЗ) приведен в табл. 10. Расчет выполняется в следующей последовательности.
1. Выбираются конструктивные элементы, на замену которых планируется заранее откладывать средства.
2. Удельные веса этих элементов принимаются из сборника УПВС.
Расчет резерва на замещение улучшений жилого дома
Таблица 10
Констр. элементы с коротким сроком использования |
Удельный вес констр. элемента, % от ВС |
Норм. срок использования, лет |
Стоимость затрат на замещение нового аналогичного элемета, руб. |
Резерв на замещение констр. элемента, руб. |
Кровля |
4 |
25 |
79345 |
3174 |
Полы |
6 |
20 |
119017 |
5950 |
Отделка |
10 |
8 |
198362 |
24795 |
Итого |
20 |
|
396724 |
33919 |
РЗ/ВС |
8,6% |
|
|
|
3. Рассчитаем ежегодный РЗ на восстановление. с предварительным вычетом предпринимательской прибыли из ВС (-50%):
РЗ=(ВС/1,5*В)/Тн
РЗкр= (2975432/1,5*0,04) /25=3174 руб/год.
РЗп = (2975432/1,5*0,06) /20=5950 руб/год.
РЗот= (2975432/1,5*0,1) /8=24795 руб/год.
Общая сумма РЗ за год составляет -33919 руб., что равняется 8,6% от их полной ВС.
Рассчитаем общую сумму всех видов операционных расходов (табл.7).
ОР=Рпост+Рпер+РЗ= 63100+135048+33019=232067 руб.
Расчет ставки капитализации
Таблица 11
№ |
Показатель |
Ед.изм |
Значение |
Порядок расчета |
1. |
Безрисковая ставка |
% |
8,46 |
|
2. |
Вероятный срок экспонирования объекта на рынке |
мес. |
3 |
эксп. |
3. |
Поправка на ликвидность |
% |
1,75 |
(п.1/12)*п.2 |
4. |
Поправка на риск инвестирования средств на недвижимость |
% |
0,5 |
страхование |
5. |
Общий срок экономической жизни улучшений |
лет |
175 |
исходили из группы капитальности объекта |
6. |
Фактический возраст улучшений |
лет |
16 |
по данным тех. паспорта |
7. |
Эффективный срок улучшений |
лет |
16 |
эксп. |
8. |
Оставшийся срок эконом. жизни улучшений |
лет |
107 |
(п.5*0,7-п.7) |
9. |
Ставка возврата капитала |
% |
0,93 |
100/п.8 |
10. |
Общая ставка капитализации для улучшений (здания) |
% |
12,01 |
п.1+п.3+п.4+п.9 |
11. |
Коэффициент капитализации для здания |
- |
0,12 |
п.10/100 |