4. Доходный подход

Метод прямой капитализации дохода применяется при стабильных условиях использования ОН, т.е. при постоянной величине дохода и других экономических показателей.

Стоимость ОН по данному методу рассчитывается следующим образом :Сдх= ЧОД-Ккап,

где ЧОД- годовая сумма чистого дохода от эксплуатации ОН

Ккап- коэффициент капитализации.

Величина чистого дохода определяется через потенциальный валовой доход (ПВД),т.е. доход при полной загрузке объекта:

ЧОД= ПВД/П-ОР-Р,

где

П- потери дохода, например, от временной незагруженности помещений;

ОР- операционные расходы по содержанию здания (зарплата персонала, эксплуатационные расходы, налог на имущество и т.п.);

Р- откладываемые резервы на предстоящий ремонт короткоживущих конструктивных элементов и систем.

1. Определение величины потенциального валового дохода. Рассчитаем ПВД, исходя из следующий условий.

ПВД=66000*12= 794400 руб/год.

.Потери от простоя помещений составляют в среднем 5-10%. В данном случае примем 5% в год.

Следовательно, сумма потерь составит:

П=794400*0,05=39720 руб.

ДВД=ПВД-П=794400-39720=754680 руб.

Последовательность расчета представлена в табл.7.

Расчет чистого операционного дохода

№	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1.	Площадь	кв.м	331
2.	Арендная ставка в мес.	руб/ кв.м	66000	на основе анализа рынка
3.	Потенциальный валовой доход (годов)	руб.	792000	п.2*12мес
4.	Прогнозируемая недонагрузка	%	5	эксп.
5.	Прогнозируемые потери от неуплаты	%	0	эксп.
6.	Действительный валовой доход	руб.	752400	П.3*(100-п.4)/100*(100-п.5)/100
6а	Выручка без НДС		752400
7.	Операционные расходы	руб.	232067
8.	Чистый операционный доход налога на прибыль	руб.	520333	п.6-п.7
9.	Налог на прибыль(13%)	руб.	67643	п.8*0,13
10.	Чистый операционный доход для ЕОН	руб.	452690	п.8-п.9

2. Постоянные операционные расходы на содержание здания также рассчитываются в годовом исчислении и составляются на основании бухгалтерских данных.(табл. 8)

Расчет постоянных операционных расходов по единому объекту недвижимости (земельный участок + жилой дом)

Таблица 8

Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1. Налог на землю	руб.	612	п.2*п.4
2.Площадь земельного участка	кв.м	1500	Согласно тех.паспорту
3.Кадастровая стоимость	руб/кв.м	136
4. Ставка налога на землю	руб/кв.м.	0,408	п.3.*0.3%
5. Налог на имущество	руб.	19043	п.6*1%
6. Остаточная стоимость объекта	руб.	1904276	результат затр. подход.
7. Расходы на страхование	руб.	9521	п.6*0,5%
8.Резерв на замещение без НДС	руб	33919	табл.9
Итого:	руб.	63100