Расчет поправок на физический износ

Таблица 5

Показатель	Объект оценки	Объекты-аналоги
		1	2	3	4	5
Фактический срок жизни, лет	16	18	16	17	15	18
Нормативный срок жизни здания, лет	175	175	175	175	175	175
Нормативный износ, %	13,1%	14,7%	13,1%	13,9%	12,2%	14,7%
Величина поправки в цену, %	-	+2%	0%	+1%	-2%	2%

П. 3.3. Корректировку на различие в общей площади зданий можно провести с учетом рекомендаций справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ»(табл.6).

Поправочные коэффициенты на площадь объекта

Таблица 6

На разницу в площади
Sо/Sа	Кп
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,5	0,95
>1,5	0,93

При разнице площадей ±15% поправка отсутствует, т.е. поправочный коэффициент равен 1. Определим соотношение площадей оцениваемого объекта (So) и всех объектов-аналогов (Sа):

Для объекта №1 = 331/300 = 1,1, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №2 = 331/250 = 1,32, величина поправки составляет -5% в соответствии с табл.6., т.е. Кп = 0,95;

Для объекта №3 = 331/360 = 0,92, поправки нет, так как Кп =1;

Для объекта №4 = 331/250 = 1,32, величина поправки составляет -5% в соответствии с табл.6., т.е. Кп = 0,95;

Для объекта №5 = 331/250 = 1,32, величина поправки составляет -5% в соответствии с табл.6., т.е. Кп = 0,95;

Смысл поправки – у объектов меньшей площади выше удельная стоимость единицы измерения: площади, объема.

Поправка вносится к скорректированной стоимости объекта-аналога :

СЦ₂=14976 *0,95= 14227 руб.

СЦ₄=14088 *0,95= 13384 руб.

СЦ₅=13739 *0,95= 13052 руб.

В результате введения поправок получили скорректированные стоимости 1 кв.м общей площади зданий сопоставимых объектов .

Согласование результатов расчета

Для проведения согласования полученных результатов используем метод обратной валовой коррекции.

Для этого рассчитаем разницу между скорректированными результатами и начальной стоимостью предложений по объектам-аналогам .

∆ СЦ₁=6500- 13,751 *300= 2375 тыс. руб.

∆ СЦ₂=6300- 14,227 *250= 2743 тыс. руб.

∆ СЦ₃=8000- 14,519 *360= 2773 тыс. руб.

∆ СЦ₄=6500- 13,384 *250= 3154 тыс. руб.

∆ СЦ₅=6000- 13,052 *250= 2737 тыс. руб.

В процентах это составит: 2375*100/6500 = 36,5%

2743*100/6300 = 43,5%

2773*100/8000 = 34,7%

3154*100/6500 = 48,5%

2737*100/6000 = 45,6%

Далее рассчитаем обратные величины корректировок:

для объекта №1 1/К% = 100%/36,5% = 2,739

для объекта №2 1/К% = 100%/43,5% = 2,299

для объекта №3 1/К% = 100%/34,7% = 2,882

для объекта №4 1/К% = 100%/48,5% = 2,062

для объекта №5 1/К% = 100%/45,6% = 2,192

Сумма обратных величин по пяти расчетам составила 12,04. Примем за 100% и рассчитаем удельные веса всех результатов корректировки :

№1 = 2,739*100%/12,04 = 22,75 %

№2 = 2,299*100%/12,04 = 19,09 %

№3 = 2,882*100%/12,04 = 23,94 %

№4 = 2,062*100%/12,04 = 17,13 %

№5 = 100 – (22,75+19,09+23,94+17,13) = 17,09%

Рассчитаем средневзвешенную стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемого здания:

Ссравн=13751*0,2275+14227*0,1909+14519*0,2394+13384*0,1713+13052* 0,1709= 13845 руб.

А затем стоимость оцениваемого здания:

Ссравн = 13845 * 331 = 4 582 695 руб.

С учетом стоимости земельного участка:

4 582 695+200*1500= 4 882 695 руб.(округлено 4883 тыс.руб.)

Вывод: в результате проведенного анализа сравнительных продаж аналогичных объектов определена стоимость оцениваемого объекта, составляющая 4 883 тыс. руб. (с учетом НДС). Стоимость объекта заметно ниже относительно объектов – аналогов, это связано с месторасположением, с остановкой производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению.