Пояснения по расчету и внесению поправок
П. 2.1. Учитываем поправку на «уторгование», так как в объявлениях продажи аналогов даны цены предложения, поэтому мы вычитаем 5%.
К1=6500*0,1= -650 тыс. руб.
К2=6300*0,1= -630 тыс. руб.
К3=8000*0,1= -800 тыс. руб.
К4=6500*0,1= -650 тыс. руб.
К5=6000*0,1= -600 тыс. руб.
Следовательно, скорректированные стоимости составят:
СЦ1=6500 -650=5850 тыс.руб.
СЦ2=6300 -630=5670 тыс.руб.
СЦ3=8000 -800=7200 тыс.руб.
СЦ4=6500 -650=5850 тыс.руб.
СЦ5=6000 -600=5400 тыс.руб.
П. 2.2 Покупка объекта №2 как бы кредитуется, часть стоимости оплачивается в рассрочку:
= 5670 – 2835 – ((5670/4)*3,80773) = + 136 тыс.руб.
При ставке рублевого депозита – 8% в год и количестве периодов начислений в год – 4 квартала.
СЦ2= 5670+136=5806 тыс.руб.
П. 2.3 – учтем заниженность стоимости объекта-аналога №3 на 10% по сравнению со среднерыночной:
К3 = 7200 –7200/0,9 = +800 тыс.руб.
Рассчитаем скорректированную стоимость:
СЦ3 = 7200 + 800 = 8000 тыс.руб.
П. 2.4. При расчете используются стоимости предложений выставленных на продажу объектов-аналогов, т.е. дата предложения совпадает с датой оценки. В связи с этим корректировка на изменение цен не производится.
П. 2.6. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже с учетом стоимости земельных участков (ЗУ) под ними. Для выделения «чистой» стоимости здания мы вычитаем стоимость земельных участков, занимаемых объектами-аналогами. Площади занимаемых ЗУ приведены в табл.3. По данным мониторинга рыночной стоимости свободных ЗУ средняя стоимость 1 кв.м ЗУ в Нижнекамском районе составляет около 200 руб. Примем эти данные за основу расчета:
К1= Сзу1 = 0,2*1000 = –200 тыс.руб.
К2= Сзу2 = 0,2*1500 = –300 тыс.руб.
К3= Сзу3 = 0,2*1000 = –200 тыс.руб.
К4= Сзу4 = 0,2*1500 = –300 тыс.руб.
К5= Сзу5 = 0,2*1000 = –200 тыс.руб.
Скорректированные стоимости составят:
СЦ1=5850 -200=5650 тыс.руб.
СЦ2=5806 -300=5506 тыс.руб.
СЦ3=8000 -200=7800 тыс.руб.
СЦ4=5850 -300=5550 тыс.руб.
СЦ5=5400 -200=5200 тыс.руб.
П.3. В завершение учета первой группы общих поправок рассчитаем среднюю стоимость 1 кв.м общей площади зданий объектов-аналогов:
Скв.м = 5650000/300 = 18 833 руб.
Скв.м = 5506000/250 = 22 024 руб.
Скв.м = 7800000/360 = 21 666 руб.
Скв.м = 5550000/250 = 22 200 руб.
Скв.м = 5200000/250 = 20 800 руб.
П. 3.1. Корректировку на различие в местоположении рекомендуется проводить по соотношению кадастровой стоимости земельных участков. Рассчитаем поправку на местоположение:
К1=(136/190)*100%-100%= -28,42%
К2=(136/200)*100%-100%= -32%
К1=(136/205)*100%-100%= -33,65%
К1=(136/210)*100%-100%= -35,24%
К1=(136/210)*100%-100%= -35,24%
СЦ1=18833 -18833*28,42/100= 13481 руб.
СЦ2=22024 -22024*32/100= 14976 руб.
СЦ3=21666 -21666*33,65/100= 14375 руб.
СЦ4=22200 -22200*35,24/100= 14376 руб.
СЦ5=20800 -20800*35,24/100= 13470 руб.
П. 3.2. Корректировку на различие в физическом состоянии зданий рекомендуется проводить методом отношения фактического возраста здания на дату проведения оценки к нормативному сроку их жизни, с учетом их группы капитальности. При этом следует учесть, что при 70% физическом износе, здание подлежит сносу.
Для расчета этих корректировок предварительно составим табл. 5.
Нормативный износ всех объектов рассчитывался по формуле:
ФИнорм = Тф*100/(Тн*0,7);
Для оцениваемого объекта нормативный износ составит:
ФИнорм = 16*100/(175*0,7) = 13,1%
Для объектов-аналогов:
ФИнорм1 = 18*100/(175*0,7) = 14,7 %.
ФИнорм2= 16*100/(175*0,7) = 13,1 %.
ФИнорм3 = 17*100/(175*0,7) = 13,9 %.
ФИнорм4 = 15*100/(175*0,7) = 12,2 %.
ФИнорм5 = 18*100/(175*0,7) = 14,7%.
Рассчитаем поправку на разницу в износе:
К=
=
= +1,02 ( или +2 %)
=
= +1 ( или 0 %)
=
= +1,01 ( или +1 %)
=
= - 0,98 ( или -2 %)
=
= +1,02 ( или +2 %)
Рассчитаем скорректированные стоимости 1 кв.м объектов-аналогов с учетом корректировки:
СЦ1=13481*1,02= 13751 руб.
СЦ2=14976 *1= 14976 руб.
СЦ3=14375*1,01= 14519 руб.
СЦ4=14376 *0,98= 14088 руб.
СЦ5=13470*1,02= 13739 руб.
Корректировка по объекту № 4 имеет отрицательно значение, так как их физическое состояние лучше.