2. Анализ рынка жилой недвижимости.

Жилищное строительство было и остается одним из приоритетных направлений в развитии экономики и социальной сферы нашей республики.

В настоящее время Приволжский Федеральный округ – один из самых развивающихся в России, где наша Республика Татарстан занимает значительное место. За последнее время на территории Татарстан за счет всех источников финансирования было построено очень много благоустроенных квартир. В тоже время, увеличилось число районов республики, где было построено жилье. Рост сданного в эксплуатацию жилья имеет место в Нурлатском, Чистопольском и Нижнекамском районах. Значительно выросли объемы введенного жилья в Альметевском, Мамадышском, Арском, Кукморском, Балтасинском, Сармановском, Высокогорском и Тюлячинском районах. Также большое продвижение наблюдается в известных городах республики – Казани, Нижнекамске, Челнах, Бугульме и т.п.

В РТ строительство с каждым годом растет, и примерно 50% жилья составляет индивидуальное жилищное строительство. Средние цены по РТ: Наибольшее среднее значение цен предложения по индивидуальной жилой недвижимости за 1 кв.м. наблюдается на южном направлении 34,99 тыс.руб., не сильно отличается средняя цена предложения на западном направлении 33,32 тыс.руб., на юго-западном направлении 31,65 тыс.руб., средняя цена предложения индивидуальной жилой недвижимости равна 29,35 тыс.руб. на северном направлении, на восточном направлении – 22,34 тыс.руб., на северо-восточном — 25,38 тыс.руб., на юго-восточном — 28,71 тыс.руб. и наименьшее среднее значение цен предложения объектов индивидуального жилого строительства на восточном направлении 21,77 тыс.руб.

В Нижнекамском районе средняя цена индивидуального жилого дома за 1м² составляет 25-40 тыс.руб., и с каждым годом строительство индивидуальных жилых домов растет.

3. Подход по сравнительному анализу продаж

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода – принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При реализации данного подхода используем метод анализа сопоставимых продаж. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов.

Кратко сущность метода можно выразить формулой:

Ссравн= Сан ± Σ Кi,

где:

С_ан – стоимость объекта-аналога;

К_i – поправки в цене продаж аналогичных объектов.

Информация по предложениям о продаже жилый домов в г. Нижнекамск РТ (источники – www.slando.ru , www.avito.ru)

Таблица 3

Местонахождения, наименование и назначение имущества	Год застройки	Общая площадь, кв.м.	Цена предложения, руб. (с НДС)	Средняя стоимость 1 кв.м.руб	Дата предложения	Доп. элементы благ-ва
1. Жилой дом	1995	300	6 500 000	21 666	22.02	Участок 10 соток
2. Жилой дом	1997	250	6 300 000	25 200	21.02	Участок 15 соток
3. Жилой дом	1996	360	8 000 000	22 222	21.02	Участок 10 соток
4. Жилой дом	1998	250	6 500 000	26 000	21.02	Участок 15 соток
5. Жилой дом	1998	250	6 000 000	24 000	20.02	Участок 10 соток