9

Содержание

Введение 3

1. Затратный подход 4

2. Анализ рынка жилой недвижимости. 8

3. Подход по сравнительному анализу продаж 9

4. Доходный подход 19

5. Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки 24

6. Основные факты и выводы по объекту оценки 27

Список использованных источников 28

Введение

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира.

Оценка недвижимости - это процесс определения стоимости объекта. В настоящее время различают несколько видов стоимости. Это: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость, кадастровая стоимость и ликвидационная стоимость. Определение инвестиционной стоимости при оценке недвижимости предполагает определение стоимости для определенного лица или группы лиц при установленных инвестиционных целях использования объекта оценки с целью получения дохода в виде арендной платы.

Определение рыночной стоимости при оценке недвижимости – это определение наиболее вероятной цены, за которую объект может быть отчужден в условиях конкуренции, на открытом рынке. В зависимости от целей владельца недвижимости и конкретных жизненных обстоятельств при оценке недвижимости определяются разные виды стоимости объекта.

Существует несколько подходов (методов) к оценке недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:- сравнительный подход;- затратный подход;- доходный подход.

Предметом оценки является индивидуальный жилой объект, находящийся в РТ, Нижнекамский район, п.г.т. Камские Поляны.

1. Затратный подход

1.1 Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы (на базе сб. Упвс)

Для оцениваемого объекта принимаем аналог по сборнику № 26, том II “Жилые здания”, таблица 17 “ Жилые дома двухэтажные кирпичные ” сб. УПВС.

Строительный объем жилого здания равен 1095 м³, вид отделки – простая , гр. капитальности - 1, территориальный пояс – 1, значит восстановительная стоимость 1 м³ здания будет равна 21,6 руб.

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

1. Поправочный коэффициент для перехода к другой группе капитальности: по сборнику УПВС группа капитальности – 3, фактическая группа капитальности – 1, следовательно:

С_ед=21,6*1,16=25,06 руб.

2. Понижающие коэффициенты на отсутствие:

• центрального отопления(- 4,6%)=0,954;

• радио (0,2%) =0,998.

Общий понижающий коэффициент равен К=0,954*0,998=0,952.

3. Повышающие коэффициенты на наличие:

• телевидения (1,5%) =1,015

Скорректированная единичная стоимость 1 м³ объекта с учетом коэффициентов составит:

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 года):

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1984 года):

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1991 года)

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991 г.:

С_спец = *0,13= 6569 руб.

где 13 %- удельный вес специальных видов работ (таб 17а сборника УПВС №26).

Следовательно, стоимость общестроительных работ составит(в ценах 1991 г.):

С_{общестроит}=50535-6569=43966 руб.

Рассчитаем стоимость общестроительных работ на дату оценки за счет индексации к уровню цен 2001г., затем к текущим ценам:

43966*7,8*4,92=1687239 руб.