Краткая характеристика состояния дел по установлению границ муниципальных образований Калужской области, целесообразности и необходимости разработки ведомственной целевой программы
В 2004 году Законами Калужской области в соответствии с требованиями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» были установлены границы муниципальных образований в виде картографических описаний. При этом п. 3 ст. 85 указанного Закона гласит о том, что «при этом границы муниципальных образований подлежат описанию и утверждению в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства не позднее 1 января 2015 года».
Граница муниципального образования является объектом землеустройства, процедура проведения работ которого расписана как Федеральными законами, так и ведомственными нормативными актами. Так ст. 46 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что органы государственной власти, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения границ муниципальных образований обязаны представить соответственно сведения о данных границах. Состав указанных сведений и порядок представления в орган кадастрового учета документов, содержащих указанные сведения, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Полномочия по установлению границ муниципальных образований в соответствии с Федеральным законом от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» отнесены к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Под картографическим описанием границ муниципального образования будем понимать план (карту) границ муниципального образования с приложением отраженных в текстовой форме сведений о границах муниципального образования, а также описания ориентиров местности, по которым проходят границы муниципального образования.
В соответствии с Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации вся территория Российской Федерации делится на кадастровые округа. Кадастровым округом является часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый округ включает в себя территорию субъекта Российской Федерации. В свою очередь, территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Кадастровый район - это часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. В свою очередь, территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района и включает в себя небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В Калужской области территория административно-территориальной единицы совпадает с территорией муниципального образования. Поэтому территорию муниципального образования можно приравнять к территории кадастрового района, и в соответствии с этим производить описание границ муниципальных образований.
В 2003 году по заказу министерства экономического развития Калужской области были выполнены работы по делимитации административных районов Калужской области. В этой работе были составлены карты в масштабе 1:10000 на бумажном носителе, отображающие в графической форме границы территории административных районов с указанием узловых и поворотных точек, но они выполнены в виде картографических описаний, без координат.
Данные этой работы были использованы в 2004 году при изготовлении картографических описаний муниципальных районов Калужской области. К сожалению границы кадастровых районов и границы муниципальных районов не совпадают и данные работы не были использованы при формировании кадастрового деления Калужской области.
Узловой точкой границы муниципального образования является точка прохождения границ трех и более муниципальных образований. Если граница одного муниципального образования соприкасается с другим муниципальным образованием, то за узловую следует принимать точку, характерную для обоих муниципальных образований. На плане (карте), отображающем в графической форме границы муниципального образования, должны быть пронумерованы все узловые точки. Нумерация узловых точек является сквозной. За узловую точку № 1 муниципального образования принимается узловая точка, имеющая наименьшее значение. Точка № 2 присваивается следующей в порядке возрастания узловой точке границы муниципального образования.
После того как пронумерованы узловые точки, необходимо пронумеровать поворотные точки. Поворотной точкой границы муниципального образования считается точка прохождения двух разнонаправленных частей границы. Номера поворотным точкам присваиваются в последовательном порядке по часовой стрелке в порядке возрастания. Если в состав муниципального образования - муниципальный район входят муниципальные образования - городские и сельские поселения, то производится описание границ как городских и сельских поселений, так и муниципального района.
Текстовое описание границ муниципального образования составляется по узловым и поворотным точкам. Сведения о границе муниципального образования должны позволить определить положение на местности границы относительно однозначно понимаемых и отражаемых на плановых материалах элементов местности.
В Калужской области насчитывается 312 муниципальных образований, из них: муниципальных районов - 24, городских округов – 2, городских поселений – 27, сельских поселений – 259. Границы муниципальных районов повторяют границы поселений, входящих в них. Кроме того, 62 поселения граничат с другими областями (Московская – 14; Смоленская – 13; Тульская – 22; Брянская – 11; Орловская – 4). 3 поселения (СП дер. Кудрявец, СП, СП дер. Высокое и СП c. Волковское) граничат с двумя регионами.
Вышеперечисленные проблемы не представляется возможным решить без разработки ведомственной целевой программы. Формирование нормативной правовой базы в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» должно быть проведено органами государственной власти субъектов Федерации, что потребует финансирование за счет средств областного бюджета.
Разработка ведомственной целевой программы по установлению границ муниципальных образований (далее – Программа) позволит выполнить требования законодательства об установлении границ муниципальных образований в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства.
Работы по координатному описанию границ необходимы для кадастрового деления территории в целях ведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Сложившаяся ситуация с недвижимостью препятствует динамичному переходу прав собственности на землю и иную недвижимость к эффективно хозяйствующим субъектам, тем самым, тормозя процессы структурной перестройки экономики; не позволяет эффективно использовать землю и иную недвижимость в качестве средства обеспечения инвестиций, вызывая проблемы в использовании недвижимости как полноценного актива; не обеспечивает необходимых условий для вложений капитала в недвижимость и ее развитие, значительно снижая тем самым инвестиционный потенциал области. Поэтому установление границ позволит увеличить налогооблагаемую базу объектов недвижимости и позволит оперативно готовить территории для промышленного и жилищного строительства.
Оформление земельных участков под линейными объектами (газопроводами)
www.oformlu.ru
Многоконтурные земельные участки
В соответствии с частью 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее- Закон о кадастре недвижимости) определено, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков (далее - особенности кадастрового учета) могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Письмом Минэкономразвития от 22 декабря 2009 года№ 22409-ИМ / Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» введено понятие многоконтурных земельных участков, позволяющих производить постановку на государственный кадастровый учет земельных участков под линейными объектами (газопроводами). Под многоконтурными понимаются земельные участки, являющиеся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров. Часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости) либо частью многоконтурного земельного участка. Граница отдельного контура может совпадать с границей части многоконтурного земельного участка, если в пределах указанного контура установлено либо устанавливается ограничение (обременение) вещных прав на такой многоконтурный земельный участок. Каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (то есть контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ). Образование многоконтурных земельных участков осуществляется по общим правилам образования земельных участков, установленным Главой I. 1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельныйкодекс), с учетом особенностей. В отношении многоконтурных земельных участков применимы следующие способы образования земельных участков:
образование из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
образование из земельных участков в результате раздела, выдела и перераспределения.
Многоконтурный земельный участок не может быть образован в результате объединения обычных земельных участков (то есть земельных участков, не являющихся многоконтурными), поскольку в соответствии со статьей 11.6. Земельного кодекса объединение применяется только в отношении смежных земельных участков (земельных участков, имеющих общие границы (части границы)). В связи с чем многоконтурные земельные участки не могут быть образованы в результате объединения земельных участков, не имеющих общих границ (частей границ). Между тем поставленный на государственный кадастровый учет многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть источником образования новых земельных участков. В данном случае многоконтурный земельный участок либо ранее учтенное единое землепользование могут быть объединены с другим земельным участком, в том числе многоконтурным, при условии, что такие земельные участки по одному или более контурам их границ являются смежными. В отношении многоконтурного земельного участка оформляется один межевой план независимо от количества кадастровых кварталов, в границах которых расположен такой многоконтурный земельный участок. Каждый контур образуемого (или измененного) многоконтурного земельного участка должен быть обеспечен доступом от земель или земельных участков общего пользования. Такой доступ может быть обеспечен посредством:
установления зоны с особыми условиями использования территории (например, охранной зоны), если установление такой зоны предусмотрено в соответствии с действующим законодательством применительно к соответствующему земельному участку или объекту недвижимости, расположенному на таком земельном участке;
обеспечения доступа от земель или земельных участков общего пользования (в том числе посредством установления сервитута) к каждому контуру границы многоконтурного земельного участка.
Государственный кадастровый учет образуемого многоконтурного земельного участка осуществляется в кадастровом квартале, в котором указанный многоконтурный участок располагается целиком (в том числе в условном кадастровом квартале с границами, проходящими по границе кадастрового района или соответствующего кадастрового округа). В соответствии с частью 8 статьи 38 Закона о кадастре площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость (площади контуров границы). Соответственно проверка соблюдения требований, установленных в статье 11.9. Земельного кодекса к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков, осуществляется в отношении указанной суммы площадей. Согласно пункту 3 статьи 11.9. Земельного кодекса границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образованийи (или) границы населенных пунктов.
Установление земельных участков в охранных зонах газораспределительных сетей
На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), запрещающие проведение определенных строительных и иных работ на данных земельных участках. Лесохозяйственные, сельскохозяйственные и другие работы, не подпадающие под запрещающие ограничения, и не связанные с нарушением земельного горизонта и обработкой почвы на глубину более0,3 метра, производятся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков в охранной зоне газораспределительной сети при условии предварительного письменного уведомления эксплуатационной организации не менее чем за 3 рабочих дня до начала работ. Хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей, при которой производится нарушение поверхности земельного участка и обработка почвы на глубину более0,3 метра, осуществляется на основании письменного разрешения эксплуатационной организации газораспределительных сетей.
Утверждение границ охранных зон газораспределительных сетей и наложение ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки, производятся на основании материалов по межеванию границ охранной зоны органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с собственниками, владельцами или пользователями земельных участков - для проектируемыхгазораспределительных сетей и без согласования с указанными лицами- для существующих газораспределительных сетей. Решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении границы охранной зоны и наложении ограничений (обременений) на входящие в нее земельные участки является основанием для проведения кадастровых работ по формированию частей земельных участков, входящих в охранную зону, их государственному кадастровому учету. Для проведения кадастровых работ организация-собственникгазораспределительной сети или эксплуатационная организация направляет в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, заявку с приложением решения органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации об установлении охранных зон и материалов по межеванию границ этих зон. По результатам кадастровых работ организации-собственникугазораспределительной сети или эксплуатационной организации выдаются кадастровые планы земельных участков с указанием границ и учетных кадастровых номеров частей земельных участков, входящих в охранную зону. Установленные ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Екатерина Андрусишина, заместитель директорапо земельно-имущественным отношениям Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»