Раздел 2

1) Характеристика Рынка

Т.к. наш проект предусматривает строительство загородной недвижимости, следовательно нам интересны все тенденции развития рынка земли, а также рынка коттеджных застроек.

Для характеристики рынка воспользуемся последними данными аналитического исследования Ассоциации Специалистов по Недвижимости Украины (АСНУ) рынка недвижимости Одессы.

Воспользуемся графиками динамики цен на земельные участки, частные дома, а также дома с участками в г.Одесса и области.

Динамика ценового состояния рынка недвижимости (земельные участки) 2005 год – 2010 год. Средняя стоимость сотки земли по Административным районам г. Одесса

Динамика ценового состояния рынка недвижимости (дома с землей) 2005 год – 2010 год. Средняя стоимость кв.м. домовладения с земельным участком по Административным районам города Одесса

Предложенный график отражает кратковременные процессы (колебания) на рынке предложений города Одесса. На колебания рынка влияют следующие факторы: Сезонность рынка, политические процессы, происходящие в стране, голословные высказывания о состоянии рынка государственных должностных лиц, крупных операторов рынка, и т.д.

Считать (колебания рынка) это соотношение прошедшего месяца к текущему в (относительных единицах) процентах, или в (абсолютных единицах) денежных единицах, нет смысла, так как кратковременные показатели не дают полного понимания долгосрочных процессов (тенденций) происходящих на рынке недвижимости.

Сравнительные характеристики Январь - Ноябрь Колебания рынка недвижимости. Средняя стоимость сотки земли Одесская область 2010 год.

Сравнительные характеристики Ноябрь 2009 год- Ноябрь 2010 год Тенденции рынка недвижимости Соотношение стоимости сотки земли Одесская область.

Сравнительные характеристики Декабрь- Ноябрь. Колебания рынка недвижимости. Средняя стоимость сотки земли по Административным районам города Одесса 2010 год.

Сравнительные характеристики Ноябрь 2009 год- Ноябрь 2010 год. Тенденции рынка недвижимости. Соотношение стоимости сотки земли по Административным районам города Одесса

Сравнительные характеристики Декабрь- Ноябрь. Колебания рынка недвижимости . Средняя стоимость Дома с землей по Административным районам города Одесса 2010 год.

Сравнительные характеристики Ноябрь 2009 год- Ноябрь 2010 год. Тенденции рынка недвижимости. Соотношение стоимости Дома с землей по Административным районам города Одесса.

На основании этих данных можно сделать вывод, что низшая точка цены на землю, а также землю со строениями для нашего района (Коминтерновский граничащий с Суворовским) уже пройдена, т.о. покупка в низшей точке цены выгодна, т.к. дальнейший рост стоимости земли будет положительно влиять на экономические характеристики нашего проекта.

Объем рынка домов и земельных участков велик, кроме того за последний год наметилась тенденция увеличения объемов данного рынка. В частности статистика по выставленным на продажу домам и земельным участкам с декабря 2009 г. По сентябрь 2010 г. выглядит следующим образом.

Так как часть нашего проекта, а именно, группа таунхаузов запланирована на начальном этапе под временное заселение будущих инвесторов, а в дальнейшем предназначена для сдачи в аренду, для нас также будет интересно просмотреть динамику объема предложений на данном рынке. Она представлена в виде диаграммы за период с декабря 2009 по июнь 2010г.

Из графика видно, что в 2010 году наметилась тенденция увеличения предложений по аренде домов, поэтому для нашего проекта будет актуальным рассмотрение вопроса о продаже данных объектов либо о использовании их в формате отеля.

По информации АСНУ важной особенностью 2010 года стало расслоение рынка. Упал спрос на низкокачественное жилье.

Более явно обозначилась категория покупателей «качественного жилья». В процентном соотношении таких покупателей стало больше. Возрос и удельный вес операций купли-продажи «качественного жилья» в т.ч. домов.

Так как в рамках нашего проекта предусмотрена услуга финансирования объектов в виде предоставления комфортабельных таунхаузов на период строительства объекта инвестирования необходимо провести анализ с точки зрения того, а что на данный момент предоставляет банковская сфера в этом секторе (ипотечных кредитов).

По данным Нацбанка, объем проблемных кредитов постоянно растет. В частности, в феврале объем таких кредитов увеличился на 2,9% и достиг 70211 млн. грн. Сумма очень значительна.

Вместе с тем, большинство заемщиков достаточно активно погашают свои задолженности. Общий размер задолженности по кредитам, выданным юридическим и физическим лицам, за последний год существенно сократился.

Судя по всему, у банков сейчас проблемы не только с выданными кредитами, но и с размещением поступающих к ним средств. Объем депозитов растет. В частности, по данным Нацбанка в феврале в коммерческие банки на депозитные счета поступило 81,6 млрд.грн. Немалая часть вкладов – в иностранной валюте. В частности, депозитные счета «домашних хозяйств» (то есть, физических лиц) примерно на 58% в иностранной валюте.

Банкам необходимо эффективно использовать эти средства. При том, что кредитование в валюте фактически запрещено. Отсюда естественное стремление некоторых банком возобновить ипотечное кредитование. О своих программах ипотечного кредитования заявили порядка 15 банков. Но ставки у всех очень высокие, а условия весьма жесткие (это обусловлено дороговизной привлекаемых ресурсов, а также значительными кредитными рисками). Поэтому сделок на рынке с привлечением ипотечных кредитов пока очень немного. В основном их берут в тех случаях, когда для покупки недвижимости не хватает относительно небольшой суммы.

И судя по всему, такое положение с кредитованием рынка недвижимости будет сохраняться достаточно долго.

Вполне возможно, что после принятия (и финансирования) новой программы кредитования строительной отрасли проектов, которые финансируют банки станет больше. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в марте средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах была 24,64%.

Резюме: предлагаемое нами альтернативная услуга будет иметь свой спрос, который должен быть дополнительно определён.