76. Ипотечный кредит. Проблемы ипотечного кредитования в России.

Ипотечный кредит (экономич термин) – кредит на условиях возвратности, платности, срочности и обеспечения зоологом в виде недвижимости (зем участок, суда морские, речные, космич.)

Ипотека(юридич понятие) – рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (юридическое оформление залога недвижимости).Она используется в обеспечении любого денежного обязательства, а не только кредита, с вязана с понятием залога.

Залог – объект который является обеспечением каких либо обязательств(любое имущество).

Ипотечный кредит играет важную роль в экономике, сильно сказываясь на экономическом развитии отдельной территории и страны в целом.

Функции:

- финансовый механизм привлечения инвестиций в сферу материального производства на кредитных условиях

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества когда иные способы купли/продажи или экономич или юридич невозможны

- позволяет формировать потребительский спрос

- участвует в формировании фиктивного капитала в виде производственных ипотечных ценных бумаг.

- социальная - развитие с\х производства, рабочие места

Законодательная база:

- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»

-ФЗ «Об ипотечных цб»

Особенности:

- длительность срока предоставления кредита, до 15 лет

- строго целевой характер

- гибкие схемы кредитования в зависимости от ровня платежеспособности клиента

- качество залога подтверждается оценкой независимого эксперта

В зависимости от способа амортизации(погашения) ипотечные кредиты делятся на постоянный ипотечный кредит и ипотечный кредит с переменными выплатами.

Пост ип кредит предусматривает периодические равновеликие выплаты при этом % начисляется на остаток невыплаченного кредита. Наиболее понятный и стабильный.

Непостоянный ип кредит: 1) с «шаровыми» платежами

2) с нарастающими платежами

3) с фикс выплатами суммы долга

1) более удобный, но рискованная, схема предполагает крупный итоговый платеж по долгу. Ежемес-е платежи не так велики, но вся тяжесть выпадает на конец, увеличивая сумму уплачиваемых %.

2) предусматривает переменные выплаты.

Начальный срок кредита, платежи остаются низкими в первые 3-5 лет. Однако затем они возрастают в той мере в какой это позволяет самортизировать кредит. Позволяет учитывать изменение условий, риск % ставки, риск ликвидности.

3) основная сума долга погашается равновеликими платежами а % на непогашенный остаток меняются.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга. Непогашенная сумма долга корректируется на основе установленного в кредитном договоре критерии:

- потребительские цены(инфляция)

- динамика мин з/п

Проблемы ип кредит-я в России:

1) проблема угрозы надежности ипотечного кредита, повышенный кредитный риск. решение андеррайтинг, поддержка государства

2) низкий плетежеспособный спрос населения(решение – поддержка государства, гос программы)

3) необеспеченность ресурсной базы долгосрочными ресурсами (секъютеризация активов)

4) ограниченность права на земельную собственность (риск титула собственности)

5) несовершенство методик оценки объекта недвижимости

6) внутренние методики банков - смешение банковской практики ипот-го кредита и потреб-го на покупку жилья (последний короче, управление рисками иное(облегченное))