№36 1) Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

• стиль и уровень жизни, экономические:

• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).

Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

• экология;

• сейсмические факторы.

политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;

• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.

Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений

Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

• наличие и состояние коммуникаций;

• наличие объектов социально-культурного назначения;

• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:

• особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

• условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы: физические характеристики:

• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

• качество строительства и эксплуатации;

• наличие коммунальных услуг;

• функциональная пригодность;

• привлекательность, комфорт,

архитектурно-строительные:

• стиль, планировка, конструкции и т. д.;

• объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

• эксплуатационные расходы;

• стоимость строительства;

• доходы, генерируемые объектом недвижимости.

В заключении этой главы хотелось бы добавить что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на рынке определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;

• объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость.

Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;

• этаж;

• планировка;

• высота потолков;

• материал стен;

• естественная освещенность помещения;

• ориентация квартиры;

• балконы, лоджии;

• наличие лифта;

• внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;

• окна и двери;

• инженерные коммуникации;

• наличие телефона.

Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.

Как можно заметить изменение цены одного м² в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м².

При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга.

Во многих городах России применяется следующая классификация жилых домов:

• спецпроект;

• улучшенная планировка;

• сталинка;

• хрущевка;

• брежневка;

• пентагон;

• полнометражка;

• малосемейка.

В совсем недавнем прошлом цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене с квартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что часть населения не в состоянии приобрести квартиры стандартного метража, и вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейках по сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.

В тоже время с рынка практически исчезли добротные сталинки, их доля на рынке сократилась в 5-6 раз.

Доли прочих квартир представляющих основные сегменты рынка вторичной жилой недвижимости изменилось незначительно

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;

• блочные (монолитные),

• панельные;

• кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м² квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра от приобретаемой площади.

Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.

В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

• парковка;

• инженерные коммуникации;

• ремонт.

2) Формы , содержание , предмет и стороны сделки с недвижимостью

Формы

Сделка, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, это основание для возникновения, прекращения и изменения гражданских прав и обязанностей.

Договор – это соглашение двух и более лиц.

Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена и ренты. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.  Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. В Москве сделки с недвижимостью регистрирует Управление Федеральной регистрационной службе по Москве (далее Управление).

При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация, поэтажный план, выписка из домовой книги и другие документы. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, проверяется то, что документы поданы надлежащим собственником.

Чем нотариальная форма отличается от простой письменной. При заключении договора в нотариальной форме: 1.Нотариус несет личную материальную ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий. 2.Нотариус разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, разъясняет последствия заключения сделки. 3. Составляет проект договора юридически грамотно. 4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика. 5. За составление проекта договора и удостоверение договора берется государственная пошлина.

При заключении договора в простой письменной форме: 1. Проект договора составляется самостоятельно, либо с помощью юриста. 2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.

 

КУПЛЯ-ПРОДАЖА По договору купли-продажи квартиры одно лицо передает другому за деньги квартиру на условиях, определенных договором. К вышеперечисленным документам прилагаются согласие супруга покупателя на покупку. В случае, если квартира приобретена продавцом в браке, то необходимо предоставить согласие супруга продавца (даже если брак расторгнут, но не заключен договор раздела имущества, либо брачный договор). Проживающие в квартире лица с переходом права собственности на недвижимость продавца теряют право проживания в квартире.  В случае если в квартире прописаны недееспособные граждане, либо собственником квартиры, либо доли квартиры является ребенок, необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

ДАРЕНИЕ По договору дарения одна сторона передает другой стороне квартиру безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения по определению не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом следует учесть, что указанное условие действует только до регистрации перехода права.

РЕНТА По договору ренты недвижимости передается одним лицом другому бесплатно, либо за деньги, и, кроме того, выплачивается рента деньгами, либо услугами. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС квартира находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия отчуждение квартиры невозможно.

ОБМЕН При обмене квартира обменивается на другую квартиру, либо долю квартиры, либо другое имущество. В договоре обязательно должна быть указана цена обмениваемого имущества. При обмене предоставляются такие же документы, как и на куплю-продажу.

Содержание договора.

Содержанием договора является совокупность условий, на которых достигнуто соглашение сторон. В силу принципа диспозитивности, который распространяется на правоотношения гражданско-правового типа, стороны свободно определяют содержание договора. При этом, существует ряд условий, согласование которых обязательно для того, чтобы договор считался заключённым (существенные условия договора). Так, в договоре продажи недвижимости существенным является условие о цене (ст.555 ГК).

Согласно ст.432 ГК, существенным условием любого договора является условие о его предмете. Определение предмета в договоре, заключённом по поводу недвижимости, имеет особое значение и подчинено дополнительным правилам. Объясняется это тем, что, как уже отмечалось, каждый объект недвижимости обладает рядом уникальных индивидуализированных признаков, благодаря которым данные объекты всегда отличаются друг от друга. Статья 554 ГК закрепляет правила определения предмета в договоре продажи недвижимости. Однако данной нормой целесообразно руководствоваться и при заключении иных сделок с недвижимостью.

Согласно данной статье, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество. При отсутствии соответствующих данных, договор не считается заключённым. Как правило, в договоре необходимо указывать: адрес объекта недвижимости, расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, назначение недвижимости, площадь (жилая, общая), этажность, количество комнат. При заключении договора, предметом которого является земельный участок, обязательно указывается уникальный кадастровый номер участка (определяется на основании выписки из кадастра), сам участок описывается путём установления границ и описания смежных территорий. Поэтому при оформлении договора, к нему обязательно прилагается план участка (земельный план), который содержит сведения о размере и границах участка, об имеющихся на нём объектах.

Другая особенность содержания сделок с недвижимостью касается договоров купли-продажи жилых помещений (квартиры или жилого дома). Согласно ст.558 ГК, существенным условием такого договора является указание на лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования данным жилым помещением. Согласно ст.127 Жилищного кодекса РСФСР, а также ст.292 ГК РФ, правом пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника жилого помещения, если они проживают в данном жилом помещении. Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В данном случае новый собственник становится наймодателем жилого помещения на тех же условиях, что и бывший собственник. Таким образом, заключая договор на таких условиях (то есть приобретая жилое помещение с обременением в виде жильцов), покупатель не вправе предъявлять продавцу претензии, основанные на том, что жильцы отказываются выписаться из жилого помещения. С другой стороны, сокрытие продавцом от покупателя информации о жильцах и отсутствие в договоре указания на жильцов, позволяет квалифицировать договор как незаключённый, а потому не влекущий никаких правовых последствий (в виде прав и обязанностей сторон). Чтобы избежать неприятностей, покупателю в любом случае лучше потребовать от продавца предъявления справки из ДЕЗа о том, что в квартире никто не зарегистрирован (кроме продавца).

предмет

Законом о государственной регистрации (ст. 4, 14) предусмотрены две формы государственной регистрации: регист­рация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним.

В свою очередь, объектами этих прав является недвижимое имущест­во (ст. 130 ГК РФ), перечень которого более широко, чем в ГК, пред­ставлен в Законе о государственной регистрации (ст. 1): недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр, обособ­ленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как иму­щественные комплексы.

Для государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного окру­га, необходимо, чтобы перечисленные объекты были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены от иных объектов не­движимости1.

3) Основные участники на этапах инвестиционного проекта.

Состав участников проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба, сложности и фаз жизненного цикла проекта.Функции, связанные с реализацией проекта в ходе его жизненного цикла, являются постоянными, а состав участников, их роли, распределение ответственности и обязанностей могут меняться. К основным участникам проекта относятся: 1) инициатор — автор главной идеи проекта, его предварительного обоснования и предложений по его осуществлению. Им может быть любой из будущихучастников проекта, однако обычно инициатива исходит от заказчика; 2) заказчик— будущий владелец и пользователь результатов проекта, который определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта, заключает контракты с исполнителями, управляет процессом взаимодействия между всеми участниками и несет ответственность запроект; 3) инвестор — сторона, вкладывающая в проект средства с целью максимизации прибыли на свои инвестиции от реализации проекта. Инвесторы вступают в контрактные отношения с заказчиком и являются полноправными партнерами проекта и владельцами имущества, приобретенного за счет их инвестиций, пока не будет выполнен контракт с заказчиком; 4) проектменеджер (руководитель проекта) — юридическое лицо, которому заказчик и инвестор делегируют полномочия руководить работами, связанными с осуществлением проекта. Состав функций и полномочий определяется контрактом с заказчиком; 5) команда проекта (рабочая группа) —организационная структура, создаваемая на период осуществления проекта и возглавляемая менеджером. Ее задача — осуществление функций управления проектом до эффективного достижения его целей; 6) контрактор —участник проекта, вступающий в отношения с заказчиком и берущий на себя ответственность за выполнение работ и услуг по контракту. В функции контрактора входят заключение контракта с заказчиком, договоров с субконтракторами, координация их работ, принятие и оплата работ соисполнителей; 7) субконтрактор — вступает в договорные отношения с контрактором или субконтрактором более высокого уровня и несет ответственность за выполнение контракта; 8) лицензоры — организации, выдающие лицензии на право владения земельным участком, ведения торгов, выполнения определенных видов работ и т.д. 9) органы власти — удовлетворяют свои интересы путем получения налогов и выдвигают экологические, социальные, общественные и другие требования, связанные с реализацией проекта; 10) производитель конечной продукции проекта— осуществляет эксплуатацию созданных основных фондов и производит готовую продукцию. Его роль и функции зависят от доли собственности в конечных результатах проекта. Обычно является заказчиком или инвестором проекта; 11) потребители конечной продукции — юридические и физические лица, являющиеся покупателями и пользователями конечной продукции, определяющие требования к производимой продукции, формирующие спрос на нее. За счет средств потребителей возмещаются затраты на проект и формируется прибыль всехучастников проекта. На осуществление проекта оказывают влияние другие стороны окружения проекта, которые тоже могут быть отнесены к участникам проекта: конкуренты основных участников проекта; общественные группы и население, чьи экономические и внеэкономические интересы затрагивают осуществление проекта;спонсоры проекта; консалтинговые, инжиниринговые организации, вовлеченные в процесс осуществления проекта, и др.

4) . Основные положения, принятые в законе РФ « О бухгалтерском учете»

от 21 ноября 1999г. № 129-ФЗ.

Основные требования к ведению бухгалтерского учета

1. Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций организаций ведется в валюте Российской Федерации - в рублях.

2. Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

3. Бухгалтерский учет ведется организацией непрерывно с момента ее регистрации в качестве юридического лица до реорганизации или ликвидации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

4. Организация ведет бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций путем двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета, включенных в рабочий план счетов бухгалтерского учета.

Данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета.

5. Все хозяйственные операции и результаты инвентаризации подлежат своевременной регистрации на счетах бухгалтерского учета без каких-либо пропусков или изъятий.

6. В бухгалтерском учете организаций текущие затраты на производство продукции и капитальные вложения учитываются раздельно.

№35 1) Формирование стратегий при управлении недвижимость

Формирование….портфеля….недвижимости Формирование оптимального портфеля недвижимости может быть достигнуто в два этапа: Первый этап - среди набора возможных активов выявить набор активов, превосходящий другие наборы, т.е. эффек­тивный набор. Эффективный набор представляет собой группу объек­тов недвижимости, которые с учетом специфики развития региона и его перспектив дают относительно наибольшую ставку доходности. Для выделения эффективного набора не­обходимо разработать матричную систему индексации ин­вестиционной привлекательности каждому типу доходной недвижимости. ^ Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным на­бором, которое обеспечивало бы допустимый уровень рис­ка. К безрисковым вложениям можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, являющиеся прак­тически безрисковыми, или право преимущественной арен­ды. Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов. Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижи­мости, расположенные в различных регионах, которые ве­дут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах паке­та, поскольку для всех активов пакета характерна одна ре­акция на изменение условий инвестирования и функциониро­вания. Если портфель состоит из одного пакета, то в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Дивер­сификация риска достигается лишь при формировании порт­феля из нескольких пакетов.

2) Основные виды стоимостей, используемые в экономике недвижимости

Рыночная стоимость объекта оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника,

Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.

Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо восстановительной стоимости либо стоимости замещения.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки с ним.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе либо рыночной либо ликвидационной стоимости.

3) В отдельном докуменете

физический износ здания - процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями

физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени

4)) Структурный анализ существующего фонда недвижимости Характерные особенности фонда……………..смотри методичку может там есть

34) Организация управления эксплуатацией жилищного фонда. Основные нормативно-правовые документы.

Доп файл

2) Метод « дисконтирования денежных потоков ». Сущность, условия применения.

Дисконтирование денежных потоков (ДДП) предполагает построение (разработку) финансово-аналитической модели деятельности компании. Среди основных параметров модели, которые нужно определить на начальном этапе, длина прогнозного периода, то есть количество лет, для которых будет рассчитан денежный поток. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

Построение модели заключается в прогнозе отчета о прибыли и убытках, основных статей баланса и отчета о движении денежных средств. Аналитику необходимо выявить основные факторы или показатели, влияющие на деятельность компании и ее финансовые результаты. Так, например, для производителя пива таким фактором является средняя стоимость гектолитра пива. Для нефтяной компании, например, важнейшим драйвером является цена на нефть на внешнем и внутреннем рынках. Для страховой компании – средний размер страховых взносов. Аналитик делает анализ рынка и прогноз динамики основных драйверов. Потом рассчитываются основные показатели, отдельные статьи доходов и расходов.

Анализ выручки подразумевает прогнозирование предполагаемых доходов от продажи продукции, товаров и услуг компанией в течение определенного прогнозного периода. Данный анализ предполагает изучение динамики рынка, влияния конкуренции, инфляции, объема производства и его ожидаемого роста, производственных мощностей, а также экономических факторов, оказывающих влияние на отрасль, в которой действует предприятие.

После прогнозирования будущей выручки и себестоимости производства нужно приступать к вычислению генерируемого компанией денежного потока.

Изменение величины рабочего капитала представляет собой сумму изменений сальдо балансовых статей, составляющих рабочий капитал, а именно: в активе – краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы; в пассиве – кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства. Поэтому для расчетов не обойтись без прогноза баланса. Изменение дебиторской и кредиторской задолженности традиционно пропорционально изменению валовой выручки. Рекомендуется учесть и дополнительные факторы, такие как уровень платежной дисциплины в экономике, финансовое положение отдельных дебиторов и кредиторов.

Для вычисления свободного денежного потока денежный поток от операционной деятельности уменьшается на величину инвестиций. В результате остается величина денежных средств, полученных от операционной деятельности, которая может быть распределена между акционерами и кредиторами.

Для прогноза объема инвестиций нужно принять во внимание целый ряд факторов. Величина инвестиций в первую очередь определяется стратегией компании, намерениями менеджмента развивать новые направления, закупать новое оборудование, запускать новые капиталоемкие проекты. Поэтому руководствоваться, прежде всего, следует бизнес-планами и стратегией компании. Если объем капитальных вложений, планируемых менеджментом компании, значительно превосходит среднеотраслевые значения (в частности, критерием может быть отношение капитальных вложений к выручке) и бизнес-планы компании не дают убедительных объяснений относительно причин большого объема капитальных вложений, следует сделать корректировки.

После построения модели свободных денежных потоков компании свободные денежные потоки пересчитываются с помощью ставки дисконта в единую величину стоимости на сегодняшний момент.

Математически формула имеет следующий вид:

где NPV - текущая стоимость (net present value), ДПi - денежный поток в i-й год прогнозного периода, r - ставка дисконта, i - порядковый номер периода (года прогнозирования), N - количество периодов (лет прогнозного периода).

Для приведения свободных денежных потоков компании к настоящему моменту используется ставка дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами – это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Сущность дисконтирования сводится к определению суммы, которую инвестору придется заплатить сегодня за право получить предполагаемый доход в будущем.