Оценка стоимости земельного участка

Методы

Расчетная формула

Комментарии

1

2

3

Метод капитализации земельной ренты

ЗР – земельная рента

К – коэффициент капитализации

Метод сравнения продаж

С_р – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

Ц_i – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

K_i – величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.

Корректировки производятся студентом самостоятельно при сравнении с объектами-аналогами по принципу идентичному тому, который используется при оценке стоимости недвижимости.

Методы

Расчетная формула

Комментарии

1

2

3

Метод остатка

С_зем – текущая стоимость земельного участка, руб.;

К_зем – коэффициент капитализации для земли (равен ставке доходности)

С_зд – текущая стоимость зданий и сооружений, руб.;

К_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений

r – годовая ставка дохода, руб.;

К_ф – коэффициент возврата капитала

n – срок эксплуатации здания и сооружения, лет

Метод равноэффективного аналога

Ц_А – цена объекта-аналога;

И_А, И – годовые эксплуатационные издержки (без амортизации) аналога и объекта оценки соответственно;

О_А, О – годовой объем продукции, производимой аналогом и объектом оценки;

К_АА, К_А – коэффициент амортизации для аналога и объекта оценки, определяемый на основе фактора фонда возмещения.

Метод капитализации дохода (от сдачи оборудования и транспортных средств в аренду)

ЧОД – чистый операционный доход от владения объектами, руб.;

К – ставка капитализации;

ЭВД – эффективный валовый доход, руб.;

ОР – операционные расходы.

ПВД – потенциальный валовый доход, руб.;

П – потери арендодателя, возникающие в результате сменяемости арендаторов, недобора денежных средств и т.д., руб.

Методы

Расчетная формула

Комментарии

1

2

3

Метод поэлементного расчета затрат

Стоимость объекта определяется как сумма затрат на приобретение узлов, транспортировку, сборку, косвенных расходов, с учетом прибыли.

Аналого-параметрический метод

Если объект-аналог идентичен:

Если объект-аналог отличается от объекта оценки стандартной комплектностью:

Если объект оценки отличается от аналога одним или несколькими параметрами:

С_отп – отпускная цена завода-изготовителя, руб;

С_ТР – транспортные расходы на доставку оборудования, руб.;

С_М – стоимость установки и монтажа, руб.;

П – прочие расходы;

Н – косвенные налоги.

С_А – стоимость объекта-аналога, тыс. руб;

С_М – стоимость дополнительного устройства, тыс. руб.;

С_У – стоимость установки дополнительного устройства, тыс. руб.

П и П_А – значения принятого в расчет параметра соответственно объекта оценки и аналога.

Показатели

Значения, руб.

1

2

Цена аналога

Транспортные расходы

Стоимость установки

Хронологический возраст

Срок полезного использования

Полная стоимость воспроизводства

Ца+ТР+СУ

Физический износ

Хрон. Воз-т/Тпи

Потеря стоимости в результате износа

ПСВ*ФИ

Рыночная стоимость

ПСВ-потеря

Показатели

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

2

3

4

5

Дата продажи

-

Цена, руб

-

Период от даты продажи до даты оценки, мес

-

Среднемесячный рост цен на новое оборудование, %

-

Корректировочный коэффициент

-

Период от даты продажи до даты оценки*Рост цен, выраженный коэффициентом

Скорректированная стоимость, руб.

-

Год выпуска

Продолжительность эксплуатации, лет

Тпи, лет

Коэф-т физического износа

Корректировка на ФИ

1/(1-Кфи)

Скорректированная стоимость, руб.

Стоимость объекта оценки без износа, руб.

Среднее значение скорректированных стоимостей объектов-аналогов

Рыночная стоимость, руб.

Ст-ть объекта без износа*(1-Кфи)