3. Оценка стоимости человеческого капитала

На основе исходных данных рассчитать стоимость человеческого капитала.

Стоимость человеческого капитала работника определяется как произведение выплачиваемой заработной платы на гудвилл человеческого капитала плюс инвестиции в человеческий капитал за период работы в организации.

Его математическое выражение имеет следующий вид:

, (2)

где S – оценочная стоимость работника, руб.;

ЗП – предполагаемая или выплачиваемая заработная плата работнику;

Гчк – коэффициент (гудвилл человеческого капитала работника);

И – инвестиции за один год;

t- период.

При определении общей стоимости человеческого капитала всех работников предприятия гудвилл человеческого капитала находится как сумма индексов, учитывающих прибыль организации, общие затраты на персонал и профессиональный уровень сотрудников:

, (3)

где Иприб – индекс прибыли человеческого капитала, который выражается отношением прибыли к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;

(4)

Ист – индекс стоимости человеческого капитала, определяемый как отношение общих расходов на персонал к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;

(5)

Эквивалент полного рабочего времени = количество отработанных за год часов – отпуск (в часах) – праздничные дни (количество часов) – отсутствие по причинам личного характера/болезни (в часах).

Кпп – коэффициент профессиональной перспективности. Рассчитывается, исходя из данных об образовании работника, его стаже и возрасте по формуле:

, (6)

где Оу.обр – оценка уровня образования:

0,15 – для лиц с незаконченным средним образованием;

0,6 – для лиц со средним образованием;

0,75 – для лиц со среднетехническим и незаконченным высшим образованием;

1,0 – для лиц с высшим образованием по специальности;

С – стаж работы по специальности. (Стаж делится на 4 в связи с тем, что, согласно рекомендациям НИИ труда, он в 4 раза меньше влияет на результативность труда, чем образование);

Вт – возраст. (В соответствии с рекомендациями НИИ труда его величина уменьшается в 18 раз). За верхний предел возраста для мужчин принимается 55 лет, а для женщин – 50.

4. Оценка стоимости недвижимости

1. На основе исходных данных рассчитать стоимость недвижимости методом затратного подхода.

Расчеты проводить на основании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете.

Таблица 11 – Расчет поправочного коэффициента (в качестве примера)

Обоснование стоимости и поправок к ней	Характеристики		Поправочные коэффициенты надбавки (+), скидки (-)
	Предусмотренные показателями сборника	Объект оценки
1	2	3	4
УПВС	до 60000 м3	2 территориальный пояс	31,2 руб/м3
Техническая часть	II климатический район	I климатический район	1,08
Техническая часть	Полезная высота 3 м	Полезная высота 2,8	1,02
Техническая часть	Размер жилой площади от 31 до 35 м2	37,9 м2	0,97
	газоснабжение	не предусмотрено	-1,1%
Итого поправочный коэффициент	-	-	1,06

Для приведения полученной стоимости в цены, действующие на дату оценки, используются следующие документы: Территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства "Жилищное строительство", Индекс перехода от цен 1991 года к ценам текущего года. Кроме того, необходимо учесть НДС.

Следует определить величину физического (таблица 12), функционального и внешнего износа, рассчитать стоимость недвижимости с учетом износа.

Таблица 12 – Расчет стоимости объекта с учетом износа

Наименование элемента здания	Уд. Вес укрупненных элементов по УПВС, %	Техническое описание элемента	Физический износ элементов, %
			Результат осмотра	Средневзвешенное значение износа
1	2	3	4	5 (4*2)
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Итого поправка на износ				Сумма
Восстановительная стоимость с учетом износа, руб.	ВС*поправка на износ
Неучтенные косвенные расходы, %
Стоимость помещения, руб.

2. Рассчитать стоимость недвижимости методами сравнительного подхода.

Определение стоимости 1 кв.м. недвижимости рассчитать методом корреляционно-регрессионного анализа.

3. Рассчитать стоимость недвижимости методами доходного подхода.

Для оценки стоимости рекомендуется использовать метод капитализации дохода (арендной платы).

Расчет арендной платы произвести в соответствии с Методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом (ТД 25.11.2010г.)

Далее на основе рассчитанной арендной платы (среднегодовое значение) рассчитывается стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

Таблица 13 – Расчет чистого операционного дохода, руб/год

Наименование	Показатель
1	2
Потенциальный валовый доход
Коэффициент недоиспользования
Потери от недоиспользования	ПВД*коэф-т недоисп
Эффективный валовый доход	ПВД-потери
Постоянные расходы:
Налог на имущество
Страхование имущества
Эксплуатационные расходы
Резервирование
Прибыль
Налог на прибыль
Чистый операционный доход
Стоимость помещения (капитализация ЧОД)

4. Определить итоговую стоимость недвижимости методом приоритетов.