Министерство образования и науки российской федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра менеджмента
Меллер Н.В., Семенов Д.С.
.
Оценка собственности
Методические указания
для выполнения курсовой и самостоятельной работы
студентов направления: «Экспертиза и управления недвижимостью»
всех форм обучения
Тюмень, 2012
Требования к структуре и содержанию курсовой работы по дисциплине «Оценка собственности»
Курсовая работа представляет собой самостоятельную и логически завершенную комплексную практическую разработку.
Непременные требования к работе - системный подход, наличие элементов творчества, использование современной методологии, реальность и практическая значимость.
Курсовая работа состоит из следующих разделов:
Введение
1. Анализ финансовой отчетности предприятия
- Теоретическая часть;
- Расчетная часть;
- Аналитическая часть.
2. Оценка рыночной стоимости предприятия
- Теоретическая часть;
- Расчетная часть;
- Аналитическая часть.
Заключение
Литература
Приложение
Раздел 1. Анализ финансовой отчетности
Финансовый анализ - ключевой этап оценки, так как он служит основой для понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Для характеристики финансового положения предприятия и выявления тенденций его развития предлагается использовать показатели, приведенные в таблице 1,2. Расчет показателей осуществляется на основании бухгалтерской отчетности (формы N N 1, 2).
Таблица 1-Оценка динамики и структуры статей активов баланса
Актив |
Базовый год |
Удельный вес
|
Отчетный год |
Удельный вес |
Темп роста |
Темп прироста |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
I.Внеоборотные активы |
|
|
|
|
|
|
II.Оборотные активы |
|
|
|
|
|
|
II.1Материальные запасы |
|
|
|
|
|
|
II.2Дебиторская задолженность |
|
|
|
|
|
|
II.2.1.Долгосрочная |
|
|
|
|
|
|
II.2.2.Краткосрочная |
|
|
|
|
|
|
II.3.Красткосрочные финансовые вложения и денежные средства |
|
|
|
|
|
|
Всего имущества |
|
|
|
|
|
|
Таблица 2-Оценка динамики и структуры статей пассивов баланса
Пассив |
Базовый год |
Удельный вес
|
Отчетный год |
Удельный вес |
Темп роста |
Темп прироста |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
III.Собственный капитал |
|
|
|
|
|
|
IV и V.Заемный капитал |
|
|
|
|
|
|
IV.Долгосрочные обязательства |
|
|
|
|
|
|
V.Краткосрочные обязательства |
|
|
|
|
|
|
V.1.Заемные средства |
|
|
|
|
|
|
V.2.Кредиторская задолженность |
|
|
|
|
|
|
Источники имущества всего |
|
|
|
|
|
|
Для проведения анализа форма N 1 преобразуется в сравнительный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей. Аналитический баланс сводит воедино и систематизирует расчеты при ознакомлении с балансом.
Анализируя сравнительный баланс, необходимо обратить внимание на изменение удельного веса величины собственного оборотного капитала в стоимости имущества, на соотношения темпов роста собственного и заемного капитала, а также на соотношение темпов роста дебиторской и кредиторской задолженности.
Для обеспечения финансовой устойчивости у организации должна увеличиваться в динамике доля собственного оборотного капитала, темп роста собственного капитала должен быть выше темпа роста заемного капитала, а темпы роста дебиторской и кредиторской задолженности должны уравновешивать друг друга.
Следующей аналитической процедурой является вертикальный анализ: иное представление финансового отчета в виде относительных показателей. Такое представление позволяет увидеть удельный вес каждой статьи баланса в его общем итоге. Обязательным элементом анализа являются динамические ряды величин, посредством которых можно отслеживать и прогнозировать структурные изменения в составе активов и их источник покрытия.
Горизонтальный анализ баланса заключается в построении одной или нескольких аналитических таблиц, в которых абсолютные балансовые показатели дополнятся относительными темпами роста (снижения).
Горизонтальный и вертикальный анализы взаимно дополняют один другой. Поэтому строятся аналитические таблицы, характеризующие как структуру отчетной бухгалтерской формы, так и динамику отдельных ее показателей.
Анализ динамики валюты баланса, структуры активов и пассивов организации позволяет сделать ряд важных выводов, необходимых для осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности.
Уменьшение (в абсолютном выражении) валюты баланса за отчетный период свидетельствует о сокращении организацией хозяйственного оборота, являющейся следствием ее неплатежеспособности. Установление факта сворачивания хозяйственной деятельности требует проведения тщательного анализа его причин.
Анализируя увеличение валюты баланса за отчетный период, необходимо учитывать влияние переоценки основных фондов, когда увеличение их стоимости не связано с развитием производственной деятельности.
Исследование структуры пассивов баланса позволяет установить одну из возможных причин финансовой неустойчивости (устойчивости) организации. Увеличение доли собственных средств за счет любого из источников способствует усилению финансовой устойчивости организации. При этом наличие нераспределенной прибыли рассматривается как источник пополнения оборотных средств и снижения уровня краткосрочной кредиторской задолженности.
Исследование изменения структуры активов организации позволяет получить информацию об увеличении доли оборотных средств в имуществе.
Это может свидетельствовать:
- о формировании более мобильной структуры активов, способствующей ускорению оборачиваемости средств организации;
- об отвлечении части текущих активов на кредитование потребителей услуг организации, дочерних предприятий и прочих дебиторов, что свидетельствует о фактической иммобилизации этой части оборотных средств из производственного процесса;
- о сворачивании производственной базы;
- об искажении реальной оценки основных фондов вследствие существующего порядка их бухгалтерского учета и т.д.
При анализе первого раздела актива баланса следует обратить внимание на тенденции изменения такого его элемента, как незавершенное строительство, поскольку эта статья не участвует в производственном обороте и, следовательно, при определенных условиях увеличение ее доли может негативно отразиться на результатах финансово-хозяйственной деятельности.
Учитывая, что удельный вес основных средств может изменяться и вследствие воздействия внешних факторов (например, порядок их учета, при котором происходит запаздывающая коррекция стоимости основных фондов в условиях инфляции, в то время как цены на сырье, материалы, готовую продукцию могут расти достаточно высокими темпами), необходимо обратить внимание на изменение абсолютных показателей за отчетный период.
Рост (абсолютный и относительный) оборотных активов свидетельствует не только о расширении производства или действия фактора инфляции, но и о замедлении их оборота. Это объективно вызывает потребность в увеличении их массы.
При изучении структуры запасов основное внимание следует уделить выявлению тенденций изменения таких элементов текущих активов, как сырье, материалы и другие аналогичные ценности, затраты в незавершенном производстве, готовая продукция и товары для перепродажи, товары отгруженные.
Увеличение удельного веса производственных запасов свидетельствует:
- о наращивании производственного потенциала организации;
- о стремлении за счет вложений в производственные запасы защитить денежные активы организации от обесценивания под воздействием инфляции;
- о нерациональности выбранной хозяйственной стратегии, вследствие которой значительная часть текущих активов иммобилизована в запасах, чья ликвидность может быть невысокой.
Коэффициенты необходимо рассчитать за ряд периодов, что позволит выявить тенденции их изменения (см. таблицу 3).
Таблица 3-Основные показатели используемые для оценки
Показатели |
Расчет |
Базисный период |
Отчетный период |
|
Показатели, характеризующие финансовые показатели |
||||
Выручка от реализации продукции, руб. |
|
|
|
|
Чистая прибыль, руб. |
|
|
|
|
Показатели эффективности деятельности |
||||
Коэффициент прибыльности продаж, % |
Отношение чистой прибыли к выручке |
|
|
|
Коэффициент доходности активов, % |
Отношение чистой прибыли к активам |
|
|
|
Коэффициент доходности капитала, % |
Отношение чистой прибыли к собственному капиталу |
|
|
|
Показатели, характеризующие имущественное положение |
||||
Доля внеоборотных активов во всем имуществе, % |
Отношение внеоборотных активов ко всем активам |
|
|
|
Доля оборотных активов во всем имуществе, % |
Отношение оборотных активов ко всем активам |
|
|
|
Доля наиболее ликвидных активов во всем имуществе, % |
Отношение суммы денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к активам |
|
|
|
Доля дебиторской задолженности во всем имуществе, % |
Отношение дебиторской задолженности к активам |
|
|
|
Показатели, характеризующие состояние источников имущества |
||||
Доля заемных средств в пассивах,% |
Отношение суммы долгосрочных и краткосрочных обязательств к пассива |
|
|
|
Доля кредиторской задолженности в пассивах |
Отношение кредиторской задолженности к пассивам |
|
|
|
Показатели ликвидности |
||||
Коэффициент текущей ликвидности |
Отношение суммы всех оборотных активов к краткосрочным обязательствам |
|
|
|
Коэффициент срочной ликвидности |
Отношение денежных средств, краткосрочных финансовых вложений, суммы дебиторской задолженности к краткосрочным обязательствам |
|
|
|
Коэффициент абсолютной ликвидности |
Отношение денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к краткосрочным пассивам |
|
|
|
Показатели финансовой устойчивости |
||||
Коэффициент автономии (финансовой независимости) |
Отношение собственного капитала к активам |
|
|
|
Соотношение доли заемных и собственных средств |
Отношение доли заемных и собственных средств |
|
|
|
Собственный оборотный капитал, руб. |
Собственный капитал плюс долгосрочные кредиты минус внеоборотные активы |
|
|
|
Коэффициент обеспеченности собственным оборотным капиталом |
Отношение собственного оборотного капитала к общей величине оборотных активов предприятия |
|
|
|
Значение коэффициента прибыльности продаж рассматривается в сравнении со среднеотраслевым показателем. Если он ниже среднеотраслевого показателя, значит, цены на товары, работы, услуги сравнительно невысоки или слишком велики расходы, не исключено также сочетание того и другого. Низкое значение коэффициента прибыльности продаж может свидетельствовать о нерентабельности производства. Тенденции к его снижению могут быть и "красным флажком" в оценке конкурентоспособности предприятия, поскольку позволяет предположить сокращение спроса на его продукцию. Рост коэффициента прибыльности продаж свидетельствует об увеличении прибыльности коммерческой деятельности, укреплении финансового благополучия предприятия.
Рост коэффициента доходности активов свидетельствует об увеличении дохода от использования активов, т.е. об увеличении эффективности их использования, что положительно характеризует тенденцию развития предприятия. Снижение коэффициента доходности активов является негативной тенденцией и может свидетельствовать о том, что в производственной деятельности используются устаревшие фонды.
Рост коэффициента доходности капитала свидетельствует о повышении эффективности использования привлекаемых предприятием средств для осуществления своей деятельности. Если в динамике коэффициент доходности капитала увеличивается, то растет и финансовая устойчивость. Снижение коэффициента доходности капитала негативно характеризует тенденцию развития предприятия.
Рост доли оборотных активов и, соответственно, снижение доли внеоборотных активов свидетельствуют об увеличении мобильности средств предприятия и маневренности капитала и ведет к ускорению оборачиваемости активов, что является положительным моментом при условии, что увеличивается доля наиболее ликвидных оборотных активов - денежных средств и краткосрочных финансовых вложений.
Увеличение доли наиболее мобильных и ликвидных текущих активов в стоимости оборотных активов свидетельствует об увеличении текущей платежеспособности предприятия, его ликвидности, снижает инвестиционные риски в это предприятие.
Рост доли дебиторской задолженности в общей сумме активов является негативным фактом, так как происходит отвлечение средств из оборота предприятия.
Чем меньше доля заемных средств и, соответственно, больше доля собственных средств в источниках имущества, тем надежнее так называемая подушка безопасности, предохраняющая кредиторов от потерь в случае ликвидации фирмы. Поэтому кредиторы отдают предпочтение невысокому коэффициенту доли заемных средств. Собственники, наоборот, заинтересованы в более мощном финансовом рычаге - средстве для увеличения своих доходов. При высоком значении доли заемных средств (более 50%) предприятию будет затруднительно найти дополнительные источники, если только оно не увеличит собственный капитал. Этот факт необходимо учитывать при прогнозировании будущих потоков.
Рост доли кредиторской задолженности свидетельствует о финансовых затруднениях предприятия, нехватке оборотных средств для осуществления своей деятельности. Рост доли кредиторской задолженности допустим, если абсолютная величина кредиторской задолженности сопоставима с абсолютной величиной дебиторской задолженности.
Для коэффициента текущей ликвидности (КТЛ) нормальным считается ограничение КТЛ >= 2. Однако предприятия, у которых хорошие долгосрочные взаимоотношения с поставщиками и менеджерами банка, могут успешно обходиться более низкими коэффициентами.
Оценка нижней нормальной границы коэффициента срочной ликвидности (КСЛ) выглядит так: КСЛ >= 1. Если большая доля оборотных средств состоит из дебиторской задолженности, некоторая часть которой просрочена или безнадежна, то нормальным ограничением является КСЛ >= 1,5. Выполнение вышеприведенных ограничений свидетельствует о том, что компания способна покрыть свои обязательства и не испытывать потребности в продаже своих запасов.
Нормальное ограничение коэффициента абсолютной ликвидности (КАЛ) следующее: КАЛ >= 0,2...0,5.
Значения коэффициентов ликвидности в пределах указанных ограничений свидетельствуют о финансовом благополучии предприятия. Нарастающая динамика коэффициентов позволяет сделать вывод о повышении платежеспособности предприятия, о благоприятной тенденции его развития. Снижающаяся динамика коэффициентов ликвидности свидетельствует о росте финансовых затруднений, снижении платежеспособности, финансовой устойчивости, что отражает негативные тенденции в развитии предприятия.
Рост коэффициента автономии свидетельствует о повышении финансовой независимости предприятия. Снижение значений указанного коэффициента свидетельствует, с одной стороны, о снижении финансовой устойчивости, а с другой стороны, о более активном использовании займов, что может служить основой будущего развития предприятия.
Наличие собственного оборотного капитала (рабочего капитала) - своего рода "финансовая подушка", позволяющая предприятию, если вдруг возникнет такая необходимость, погасить все или большую часть своих краткосрочных обязательств, являющихся источником его финансирования, и продолжать дальше работать, пусть даже в меньшем объеме.
Доля собственных оборотных средств во всех оборотных средствах предприятия является показателем безопасности, т.е. способности предприятия рассчитываться по своим краткосрочным обязательствам. Увеличение величины собственного оборотного капитала и его доли в оборотном капитале свидетельствует о повышении финансовой устойчивости. Однако этот индикатор не является самодостаточным. Нужно учитывать то, что оборотный капитал может быть образован неликвидными активами или активами с завышенной оценкой. Активы такого предприятия непродуктивны, что может неблагоприятно отразиться на прибыльности предприятия, а в конечном счете - на его финансовой устойчивости. Снижение величины собственного оборотного капитала и его доли в оборотном капитале свидетельствует о повышении финансового риска в связи с ухудшением финансовой устойчивости.
Если значения коэффициентов в текущем периоде не изменились по сравнению с предшествующими периодами или изменились незначительно, прогнозируемую сумму доходов в будущем периоде следует принять на уровне текущего года.
Если в изменении коэффициентов за ряд лет выявлена более или менее устойчивая тенденция к улучшению их значений, это свидетельствует о положительной тенденции в развитии предприятия.