Тема 4.2. Анализ фактических характеристик объектов

Данная тема является базовой в процессе оценки, т.к. предполагает диагностику состояния объекта, описание, идентификацию объектов недвижимости. Знания методики экспертизы состояния объекта может быть использовано на разных дисциплинах: Бухучет, Экономика таможенного дела. Цель – изучить методику обследования состояния объекта недвижимости и диагностики износа

Характеристика формируемых умений и навыков:

- умение описать и произвести анализ основных характеристик объекта недвижимости;

- оценить степень физического износа объекта недвижимости

1. Задание для самостоятельной работы. Перечень заданий:

1. Повторить материал лекции по данной теме;

2. Подготовиться по вопросам семинарского занятия. Изучить учебную литературу;

3. Выполнить практическую работу № 4 «Экспертиза состояния объекта и оценка физического износа».

По учебным вопросам семинарского занятия студенты докладывают материал, происходит обсуждение, дополнение. В тетрадях студенты фиксируют основные вывод. Для наглядности демонстрируются слайды.

В аудитории студенты представляю подготовленные обзоры, поддерживая доклад слайдами.

Кроме того, в рамках данного семинара студенты представляю результаты практической работе по «Экспертизе состояния объекта и оценке физического износа». Они показывают умение применять методику обследования. Для проведения работы студенты объединяются в подгруппы по 2-4 человека. В качестве объекта исследования выбирается любой объект недвижимости (объект таможенной инфраструктуры, жилой объект, объект коммерческой недвижимости), это может быть ранее выбранный объект, по которому проводилась предыдущая практическая работа.

2. План семинарского (практического) занятия

Форма обучение очная и заочная:

1. Цели и формы экспертизы (обследования) состояния объекта

2. Методика анализа фактических характеристик объекта;

3. Шкала оценки физического износа

По данной теме предусмотрена практическая работа «Экспертиза состояния объекта недвижимости».

3. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к семинарскому (практическому) занятию

По итогам изучения темы «Анализ фактических характеристик зданий» студенты должны выполнить практическую работу. Для проведения работы студенты объединяются в подгруппы по 2-4 человека. В качестве объекта исследования выбирается любой объект недвижимости (объект таможенной инфраструктуры, жилой объект, объект коммерческой недвижимости), это может быть ранее выбранный объект, по которому проводилась предыдущая практическая работа.

Цель работы: произвести экспертизу состояния объекта и оценить совокупный физический износ объекта недвижимости.

Содержание работы - произвести техническую экспертизу или освидетельствование объекта оценки и применить методику диагностики физического износа конкретного объекта недвижимости. В результате выполнения работы необходимо:

1. описать объект по элементам,

2. выявить дефекты состояния,

3. оценить степень физического износа по экспертной шкале.

Группа обсуждает особенности проведения работы, разрабатывает план проведения работ.

В качестве объекта проведения данной работы может быть выбран любой объект недвижимости (производственное помещение, офис, склад, жилое здание, общежитие и пр.)

Освидетельствование объекта для целей оценки стоимости проводится в три этапа:

1. подготовительные работы;

2. техническое обследование;

3. анализ и оформление результатов освидетельствования.

Для зданий обследование целесообразно производить по отдельным составляющим элементам:

• конструкция подземной части;

• конструкции, образующие несущий остов здания;

• элементы междуэтажных сообщений;

• конструкции покрытия;

• заполнения оконных и дверных проемов;

• полы;

• отделка фасадов;

• внутренняя отделка помещения;

• внутренние инженерные системы.

Подготовительные работы предполагают проведение: 1) предварительного осмотра объекта; 2) сбор и анализ документации; 3) анализ рабочих материалов.

Техническое обследование предполагает проведение: 1) обмерных работ, подсчет площадей и объемов; 2) оценку фактического состояния здания; 3) выявление признаков, вызывающих уменьшение стоимости.

На этапе оценки фактического состояния здания следует произвести:

• осмотр участка территории, непосредственно примыкающей к зданию;

• осмотр фасадов здания;

• осмотр входов в здание;

• осмотр подвалов;

• осмотр лестниц;

• осмотр помещений наземных этажей здания;

• осмотр чердачных помещений;

• осмотр кровли.

На этапе обработки результатов следует определить степень накопленного физического и функционального износа на дату экспертизы.

Форма представления работы - подготовка аналитического отчета. По результатам данной работы студенты готовят письменную работы (одну на группу), представляю ее. При этом производится обсуждение результатов.

По результатам проведенной аналитической работы каждая подгруппа студентов должна подготовить отчет: описать состояние объекта, выявить дефекты состояния и по шкале оценить степень физического износа.. Для обеспечения наглядности аналитического материала составляются таблицы, диаграммы

Контроль знаний осуществляется в ходе ответов на учебные вопросы, в ходе дополнений, устного опроса по итогам семинара.