Банковское право - Арефьева Н.Н., Волкова И.А., Карабанова К.И

ляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанав-

ливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Выдача одним лицом двух или более закладных не явля-

ется их выпуском, не подлежит государственной регистрации

в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке

ценных бумаг». В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная составляется, вы-

дается и обращается в форме письменного документа. Права

на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. Реестровый учет владельцев закладных не ведется.

В целях снижения риска наступления неблагоприятных

имущественных последствий Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг рекомендует инвесторам, а также профес-

сиональным участникам рынка ценных бумаг обращать вни-

мание на текст и обязательные реквизиты закладных, содержание которых может свидетельствовать о степени риска та-

ких ценных бумаг.

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

а) закладные, по которым залогодателями и должника-

ми по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская

Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;

б) закладные,залогомнедвижимогоимуществапокоторым обеспеченынеобязательстваповозвратуполученныхкредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

в) закладные, законными владельцами и отчуждателями

которых являются физические лица; г) закладные, в качестве первоначальных законных вла-

дельцев которых указаны физические лица; д) закладные, в качестве первоначальных законных вла-

дельцев которых указаны юридические лица, которым зако-

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

1 См.:ФЗ«Орынкеценныхбумаг»//Российскаягазета.1996.25апр.

591

нодательством Российской Федерации не предоставлено пра-

во осуществлять ипотечное кредитование; е) закладные в отсутствие приложенных к ним догово-

ров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соот-

ветствуют требованиям гражданского законодательства Рос-

сийской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

ж) закладные, недвижимое имущество по которым при-

надлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения; з) закладные, по которым заложенным является право

аренды или иное право владения и пользования недвижимым

имуществом; и) закладные, по которым заложенными являются воз-

душные и морские суда, суда внутреннего плавания;

к) закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух

или более залогодателей;

л) закладные на жилые помещения27 (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о

характеристике жилой площади, справок о количестве и со-

ставе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выпи-

сок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закладная может быть использована как один из инструментов развития системы ипотечного кредитования, что предусматривает и Концепция развития системы ипо-

течного жилищного кредитования в РФ, одобренная Поста-

новлением Правительства РФ от 11 января 2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Основой предлагаемой Концепции является создание

рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования

граждан для приобретения готового жилья на свободном

рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

ÌÑ

Жилье является дорогостоящим товаром длительного

пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья

в кредит является не только основной формой решения жи-

лищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой игра-

ют банковские и другие финансовые структуры, обеспечи-

вающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством созда-

ния правовой основы, обеспечивающей эффективное вза-

имодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвен-

ным образом оказывает воздействие на привлечение допол-

нительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении

жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в

себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных

кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам — заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для

кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привле- чения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность от-

работки надежного механизма финансирования кредиторов

и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Концепция учитывает применяемое в мировой практи-

ке большое многообразие моделей и форм взаимодействия

участников первичного и вторичного рынка ипотечных кре-

дитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а

593

на вторичном рынке — кредиторы и инвесторы, осуществля-

ющие функцию рефинансирования кредиторов. Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных

кредитов для населения возможно как за счет средств, при-

влекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рын-

ке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном

рынке через специализированных операторов (двухуровне-

вая система ипотечного жилищного кредитования).

Рефинансированиекредиторовчерезсистему коллективныхинвестиций

ÂРоссии действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского

управления и паевые инвестиционные фонды.

Âэтих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства

иныхинвесторов,заинтересованныхвразвитиидолгосрочно-

го ипотечного жилищного кредитования в своем регионе. Возможна организация специализированных фондов,

денежные средства которых будут направлены исключитель-

но на приобретение закладных.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе — самодостаточ-

ной системы рефинансирования и активного вовлечения

кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования: 1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей го-

сударственной регистрацией прав на недвижимое имущество

èсделок с ним;

2) учредители общих фондов банковского управления

или паевых инвестиционных фондов вносят денежные сред-

ства. В инвестиционной декларации доверительный управ-

ляющий (или управляющая компания) данного фонда ука-

ÌÑ

зывает, что средства фонда будут направлены на покупку

закладных; 3) доверительный управляющий (или управляющая

компания) фонда покупает закладные у кредитных органи-

заций за счет денежных средств, переданных фонду его уч-

редителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного уп-

равляющего, которому передается закладная. Переход прав

по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверитель-

ный управляющий (или управляющая компания) должен

потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве за-

логодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уве-

домление о регистрации его в едином государственном реес-

тре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окон-

чательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных, с тем чтобы обеспе- чить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги.

Кроме того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управ-

ления (доверительных управляющих и учредителей).

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

2 См.: Фондовые рынки США: основные понятия, механизм, терминология: Пер. с англ. М.: Церих-ПЭЛ, 1992.

595

Рефинансированиекредиторов черезоператороввторичногорынкаипотечных

кредитов

В общем виде схема организации целостной системы

долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рын-

ков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспече-

ния быстрого возврата кредитных ресурсов и решения

проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специально со-

зданным для этой цели организациям — операторам вто-

ричного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). В этом случае зак-

лючается соответствующее соглашение между первичным

кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительно-

го управления приобретенными правами требования. Это

позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кре-

дита, а на средства, полученные от агентства, расширить

кредитные операции.

Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвеча- ют установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую инфор-

мацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к до-

кументам, касающимся их взаимоотношений.

Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требовани-

ям и стандартам, кредитор обязан либо исправить наруше-

ние, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного

ÌÑ

управления агентство имеет право расторгнуть с ним дого-

вор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.

Агентство устанавливает обязательные для кредиторов

критерии оценки вероятности возврата кредита, которые

включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств (кредитная

история), наличие собственных средств, а также оценку сто-

имости и состояния передаваемого в залог имущества.

В рамках договора доверительного управления кредитор

обеспечивает контроль за своевременной уплатой заемщиком

налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверительного управления приобретенными права-

ми требования по кредитам в случае банкротства первично-

го кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, состав-

ляющего конкурсную массу.

Использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную еже-

месячную отчетность, что обеспечивает действенный конт-

роль за операциями агентств и кредиторов со стороны Центрального банка Российской Федерации.

Деятельность специализированного института вторич-

ного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных

организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляю-

щим общего фонда банковского управления или паевого ин-

вестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск об-

лигаций или ипотечных ценных бумаг.

597

ценные бумаги доминируют на экономическом рынке и по-

этому требуют специального рассмотрения в связи с изуче- нием рынка ценных бумаг.

Эмиссионными ценными бумагами считаются любые

бумаги, которые характеризуются одновременно следующи-

ми признаками:

-закрепляют совокупность имущественных и неимуще-

ственных прав, подлежащих удостоверению, уступке и безус-

ловному осуществлению с соблюдением формы и порядка, установленных законом;

-размещаются выпусками;

-имеют равные объем и сроки осуществления прав внутри одного выпуска вне зависимости от времени приобрете-

ния ценной бумаги.

Следовательно, эмиссионные ценные бумаги — это те ценные бумаги, которые выпускаются массовыми тиражами,

àне выдаются отдельными экземплярами. В банковской прак-

тике эмиссионные бумаги иногда называют «эффектами» или «фондами». Это определяет соответствующие названия в сфе-

ре рынка ценных бумаг («фондовый» рынок, «фондовая» бир-

æà è ò. ï.).

По прямому указанию закона к эмиссионным ценным бумагам отнесены акции и облигации.

Акция — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Выпуск акций на предъя-

вителя разрешается в определенном отношении к величине

оплаченного уставного капитала эмитента в соответствии с нормативом, установленным Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

Облигация — эмиссионная ценная бумага, закрепляю-

щая право ее держателя на получение от эмитента облига-

ции в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимос-

ти и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может

599

предусматривать иные имущественные права ее держателя,

если это не противоречит законодательству Российской Федерации.

Однако к эмиссионным ценным бумагам относятся так-

же жилищные сертификаты, так как являются «особым ви-

дом облигаций», и государственные казначейские обязательства. Эмиссионные ценные бумаги бывают именными и бу-

магами на предъявителя, документарными и бездокументар-

íûìè.

«Безналичное» обращение ценных бумаг приобретает в

настоящее время на фондовом рынке широкое распростра-

нение в связи с необходимостью развития торгового оборота. В условиях увеличения количества ценных бумаг и ускоре-

ния операций на фондовом рынке легитимационная и обо-

ротная функции документов превращаются из достоинства ценной бумаги в ее балласт. В частности, для ценных бумаг

требуются дорогостоящие хранилища. Кроме того, необходи-

мость предъявления и обращения эмиссионных ценных бумаг серьезно затрудняет и замедляет совершение и исполне-

ние коммерческих сделок. Известны случаи срыва своевре-

менной передачи миллионных пакетов акций на крупных биржах в связи с техническими проблемами. Поэтому на практике фондового рынка возникает необходимость упрос-

тить и ускорить торговый оборот посредством правил, которые регламентируют движение прав из ценных бумаг, не требуя оборота самих документов.

«Дематериализация» ценных бумаг происходит в различ- ных правовых формах. Например, на рынке ценных бумаг

создаются специальные организации, которые позволяют

оперировать правами, удостоверяемыми ценными бумагами, без движения самих ценных бумаг. 70—80 % эмиссионных ценных бумаг европейского рынка ценных бумаг хранится у депозитариев. Движение прав по ценным бумагам происхо-

дит не посредством их предъявления и передачи, а на осно-

вании совершения записей по счету «депо». Более 90 % сделок

с ценными бумагами исполняются посредством безналичных переводов прав со счета на счет. Другим рациональным сред-

ÌÑ