Земельное право. Общая часть Курс лекций - Бородин С.С

Аренда земельного участка

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной. Что считается существенным нарушением договора? Это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключе- нии договора. Значит, арендодатель может настаивать на вклю- чение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т. е. продать, обменять, подарить, заложить его и т. д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что еще раз следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст.617).

Другой документ – утвержденный Договор аренды сельскохозяйственных земель – закрепляет за арендодателем следующие права:

–осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

–досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные;

–требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;

–изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще чем один раз в два года;

111

Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

– участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору собственник может иметь и другие права.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

–передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

–предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок. Если арендодатель – государственный или муниципальный

орган, то он обязан:

–передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

–содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

–в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

–возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором.

Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключе- ния договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ). В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключе- нии договора или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.

Основанием прекращения отношений аренды земельного уча- стка является окончание срока аренды. С его истечением пре-

112

Аренда земельного участка

кращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им. Другой вариант – договор перезаключается с тем же арендатором.

Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно. Основания для этого предусматривает гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основанием прекращения права аренды является:

–взаимное волеизъявление сторон;

–смерть собственника и отсутствие правопреемника;

–смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;

–невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

–выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд как основание прекращения обязательственных прав применяется также и при прекращении вещных прав на землю.

В соответствии с действующим законодательством земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных нужд земельный уча- сток может быть изъят путем выкупа его Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению органа исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. В выкупную цену включаются:

–рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

–убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если соглашение не достигнуто, то орган, принявший решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее двух лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и рас-

113

Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

поряжается участком до достижения соглашения о выкупе его (до принятия решения судом).

Изъятие участка ввиду ненадлежащего использования может иметь место, если грубо нарушаются правила рационального использования земли, что приводит к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки. Если участок предназначается для сельскохозяйственного производства либо жилищного строительства и не используется для этой цели в тече- ние трех лет (если иной срок не установлен законом), он может быть изъят у собственника. При письменном согласии собственника участок продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии, орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка через суд.

Защита права собственности и других вещных прав осуществляется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45 Конституции РФ).

В зависимости от вида посягательства на права собственника можно выделить следующие способы защиты: вещно-право- вые, обязательственно-правовые и иные способы защиты.

Основным из них является вещно-правовой способ, который реализуется путем предъявления виндикационного иска, негаторного иска, а также возмещением ущерба, включая упущенную выгоду1.

Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) – иск собственника к незаконно владеющему лицу об изъятии имущества в натуре. Объектом иска является определенное спорное имущество, сохранившееся в натуре. Истцом выступает собственник или титульный владелец, утративший владение. Ответчиком является владелец имущества, незаконность владения которого предстоит доказывать.

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) – иск об устранении препятствий в осуществлении прав собственности, не связанных с лишением владения, т. е. иск о прекращении таких нарушений, которые хотя и не соединены с лишением собственника владения имуществом, однако мешают ему в реализации других правомочий собственника. Объектом иска является устра-

1 Подробнее см.: Ерофеев Б. В. Óêàç. ñî÷. Ñ. 212–220.

114

Библиографический список

нение длящегося правонарушения. Истцом будет являться собственник, а также титульный владелец (ст. 305 ГК РФ). Ответ- чиком станет лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению прав собственности.

В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. ¹ 77, устанавливается порядок возмещения всем землепользователям убытков (включая упущенную выгоду), причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их права или ухудшением каче- ства земель, а также потерь сельскохозяйственного производства.

Возмещению подлежит стоимость:

–жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по переносу их на новое место;

–завершенного производства (вспашки, внесения удобрений, посева и других работ);

–плодово-ягодных, защитных и иных выращенных хозяйством многолетних насаждений;

–урожая сельскохозяйственных культур, а также другие убытки землепользователей, связанные с изъятием земельных участков или временным занятием их.

Библиографический список

Конституция Российской Федерации. М., 1993. Ст. 36.

Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. ¹ 26. Ст. 324; 1991. ¹ 1. Ст. 5.

Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. ¹ 22. Ст. 768.

Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. “О плате за землю” // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. ¹ 44. Ст. 1224; 1992. ¹ 10. Ст. 469; ¹ 34. Ст. 1976; Собрание законодательства РФ. 1994. ¹ 16. Ст. 1860; 1998. ¹ 1. Ст. 5.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. “О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земель-

115

Иные, кроме права собственности, виды прав на землю

ных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. ¹ 1. Ст. 26.

Гражданский кодекс Российской Федерации. М.: Спарк, 1996.

×.1, 2. Ñò. ñò. 216–277.

Государственная программа приватизации государственных и муни-

ципальных предприятий в Российской Федерации. Утверждена Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. ¹ 2284 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. ¹ 1. Ст. 2.

Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. ¹ 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов” // Собрание постановлений РСФСР. 1992. ¹ 1. Ст. 9.

Положение о реорганизации колхозов и совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. ¹ 708 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1992. ¹ 12. Ст. 931.

Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. акад. Г. В. Чубукова. М.: Новый Юрист, 1998. 544 с.

Земельное право России: Учебник. М.: Былина, 1997. 408 с. Земельное право России: Учебник по специальности “Правоведе-

íèå” / Ïîä ðåä. В. В. Петрова. М.: Зерцало, 1997. 300 с.

Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Норма-Инфра, 1999. 400 с.

116

Лекция 7

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ

купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит и появление особого рода сделок – земельно-правовых.

Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации. Однако нормы гражданского права в сфере регулирования земельных отношений соотносятся с нормами земельного права как общее с частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной – норма земельного права. В силу этого на сделки с землей распространяются общие и специальные правила.

Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему.

1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

à) дееспособные граждане, т. е. лица, достигшие 18-летнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.

К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия. В частности, п. 2 ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в брак;

á) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Такое право может принадлежать лишь сельс-

117

Правовое регулирование сделок с землей

кохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.

2.Åñëè земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:

à) дееспособными, т. е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;

á) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации организации и др.).

3.Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки и т. п.

4.Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

При этом следует различать волю субъектов земельно-право- вой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления на мнимые и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку куплипродажи земельного участка сделкой мены, то должны применяться правила сделки купли-продажи.

5.При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ); обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны (ст. 179 ГК РФ).

118

Понятие земельно-правовых сделок

6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

Законность сделки определяется по следующим направлениям: à) по форме, т. е. по ее документальному оформлению. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную правовыми актами форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному

удостоверению1; á) по процедуре заключения, нарушение которой может по-

влечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществлена регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде;

â) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подразделить:

–на установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе приватизации государственных или муниципальных предприятий в плане приватизации должны быть отражены: план земельного участка; данные о его границах, размерах, местоположении и др;

–на устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон вправе определить в качестве существенного условия зе- мельно-правовой сделки состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи земельного участка, освобождения его от хранящихся на участке материалов и т. п.;

ã) по продаваемому объекту: не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников и др.

1 См.: Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. ¹ 503 “О порядке купли-продажи земельных участков” // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. ¹ 23. Ст. 2114.

119

Правовое регулирование сделок с землей

Специальные правила земельно-правовых сделок.

1.Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т. е. надведомственные органы. В частности, сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.

2.Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лица, предусмотренные законом.

Âчастности, при продаже участков собственниками приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий.

3.Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр и др.

4.Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой – возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая обязана в месячный срок принять решение.

5.Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строгом целевом назначении и т. п.1

1 Ñì.: Ерофеев Б. В. Óêàç. ñî÷. Ñ. 221–231; Оглоблина О. М. Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие. М.: Изд-во г-на Тихомирова М. Ю. 1999. С. 7–20.

120