16

Министерство образования и науки

Российской Федерации

Государственное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургская государственная сервиса и экономики

Институт экономики и управления предприятиями сферы сервиса

Кафедра «Экономики и управления предприятиями сервиса»

Экономика недвижимости

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по выполнению контрольной работы

для студентов заочного отделения по специальности 0608

Санкт-Петербург

2004

Утверждены методическим советом СПбГАСЭ.

Методические указания по выполнению контрольной работы по курсу «Экономика недвижимости» для студентов заочного отделения по специальности 0608. - СПб.: Издательство СПбГАСЭ, 2004 - 20 стр.

Курс «Экономика недвижимости» относится к специальным дисциплинам, изучаемым студентами специальности 0608. Дисциплина «Экономика недвижимости» является теоретической основой системы управления недвижимости.

Настоящие методические указания служат для оказания студентам помощи в написании контрольной работы по дисциплине. Они содержат перечень контрольных работ, краткое содержание основных вопросов по темам, базисные данные и пояснения по основным вопросам, рекомендуемую литературу.

Составитель: к.э.н., доцент кафедры «ЭУПС» - Тывин Л.Ф.

Рецензент: ст. преподаватель кафедры «БУ и А», к.э.н. – Солонцов С.Ю..

 Санкт-Петербургская государственная академия сервиса и экономики

2004

Оглавление стр.

1. Цели и задачи контрольной работы ……………………….. 4

2. Перечень контрольных работ с необходимыми пояснениями по их выполнению…………………………………………………………………….…4

3. Содержание основных разделов контрольной работы………………..9

4. Общие указания по выполнению контрольной работы и её оформлению……………………………………………………………………….11

5. Список литературы…………………………………………………..…11

6. Цели и задачи контрольной работы

Цель: Закрепить у студентов теоретические знания и практические навыки в области экономики недвижимости, включая представление о рынке недвижимости как части инвестиционного рынка, оценке и прогнозировании дохода от недвижимости и вариантах финансирования недвижимости, в том числе в сфере сервиса и практические навыки методах оценки недвижимости и составления сертификатов по их оценке, а также в решении экономико-организационных задач в области оценочной деятельности и порядке регистрации объектов недвижимости.

Задачи: сформировать у студентов аналитический склад мышления в решении экономико-управленческих задач в области оценки недвижимости и особенностей её применения в сфере сервиса на основе системного подхода к частным и общественно-экономическим проблемам, полного использования потенциала своего предприятия и бюджетных средств в условиях сочетания методов экономического и административного регулирования экономикой страны.

Для выполнения контрольной работы студент выбирает свою тему в соответствии с последней цифрой зачетки (студенческого билета), которая должна соответствовать порядковому номеру задания на выполнение контрольной работы, указанных ниже.

Перечень контрольных работ с необходимыми пояснениями по их выполнению.

Задача № 1 «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5	Варианты
Цена, тыс. руб.	?	65000	78000	56000	70000	54000	1,2,3,4,5.
Цена, тыс. руб.	?	75000	88000	59000	68000	49000	6,7,8,9,10
Переданные права на собственность	Полное владение	То же	То же	То же	То же	То же	Все
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х						Все
Условия финансирования	рыночные	Не рыночные (процентная ствка ниже рыночной, цена завышена. На 3000 т.р.	Не рыночные (процентная тсавка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.	рыночные	Рыночные	Рыночные	1.3.5.7.9.
Условия финансирования	рыночные	Рыночные	Рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 1000 т.р.	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 500 т.р.	Рыночные	2,4,6,8,10.
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.	х						Все
Условия продажи	Коммерческие	То же	То же	То же	То же	То же	1,2,3,9,10
Условия продажи	Коммерческие	То же	Срочная (цена занижена на 500 т.р.	То же	То же	То же	4,5,6,7,8.
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.	х						Все
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х						Все
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год	1,2,3,8,9.
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	12 мес.	1 год	6 недель	2 недели	1 год	4,5,6,7,10
4.Скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб.	х						Все
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. от города.	То же	То же	То же	То же	Хуже на 10%	1,3,5,7,9.
Месторасположение	Коттедж у озера, 100 км. от города.	То же	То же	То же	То же	Лучше на 10%	2,4,6,8,10.
5.Коррекция по месту, тыс. руб.	х						Все
Размер, кв. м.	120	120	145	120	145	120	1,2,3,4,5.
Размер, кв. м.	130	125	135	125	138	130	6,7,8,9,10
6.Корректировка по размеру, тыс. руб.	х						Все
Гараж	нет	есть	Есть	есть	есть	Нет	1,3,4,7,8.
Гараж	Есть	есть	Нет	есть	есть	Есть	2,5,6,9,10.
7.Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х						Все
Законченный подвал	да	нет	Нет	нет	да	Нет	1,2,3,4,5.
Законченный подвал	да	да	нет	да	да	Нет	6,7,8,9,10.
8.Коррекция для подвала (определяется аналогично п.7.).), тыс. руб.	х						Все
9.Скорректированная цена	х						Все
Справочно : 10.Общая чистая коррекция (сумма корректировок)	х						Все
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи							Все

Выводы: В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.

Задача № 2. Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики:

Наименование показателя	Участок оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена, тыс. руб.	?	2300	2440	2920	2360	3860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,045	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс.руб.	?	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия	х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	х	0	+5%	0	-5%	-10%
Итого скорректированная цена, тыс. руб.	х	598	614	59*0	618	556

На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

Задача № 3.

Провести подобный расчёт по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

№ уч астка	Цена пр-одажи, тыс. руб.	Время прода-жи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	№ Варианта
1	2300	4	0,040	Одинаково с оцениваемым (то же)	Одинаково с оцениваемым (то же)	1, 3, 5.7,9.
1.	2400	5	0,060	3 % хуже	6 % лучше	2,4,6,8,10.
2.	2440	6	0,045	2% хуже	5% хуже	1,2,3,4,5.
2.	2500	3	0,055	То же	То же	6,7,8,9,10.
3.	2920	1	0,050	1% лучше	3% хуже	1,2,3,8,9.
3.	3100	2	0,065	4% лучше	2% хуже	4,5,6,7,10.
4.	2360	2	0,035	5% лучше	5% лучше	1,2,3,8,9.
4.	2400	4	0,040	То же	2% лучше	4,5,6,7,10.
5.	3860	12	0,070	То же	10% лучше	1,3,5,7,9.
5.	3500	11	0,065	1 % хуже	5% лучше	2,4,6,8,10.

Пояснения к задачам № 1 – 3.

1. Оценка земли: методом сравнения продаж: в его основу положен принцип замещения, согласно которому никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Чаще всего применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические характеристики (количественный обмер недвижимости, степень морального, физического \ включая оценку качества и состояния конструкций \, социального и экологического видов износа), условия продажи (форма оплаты), отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади;

2. Методы оценки недвижимости: затратным методом. Он предусматривает оценку недвижимости с точки зрения затрат на её создание, путём определения стоимости воспроизведения ранее выполненных улучшений (строительство объектов на земле и улучшения самой земли), за вычетом накопленной амортизации и добавлением стоимости земельного участка по остаточной стоимости её воспроизводства. Получается расчётная стоимость недвижимости;