9. Ипотечное кредитование

Обзор ключевых понятий и положений

1. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, выдаваемую под залог недвижимого имущества. В классическом понимании ипотека — это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с выпуском ценных бумаг (закладных). Кроме того, это форма специфического долгосрочного инвестиционного финансирования, которое предоставляется только под строго определенный залог (недвижимость), имеет четкое целевое назначение и предоставляется на длительные сроки (обычно на 10—30 лет).

2. Субъектами ипотечного кредитования выступают заемщик, кредитор и инвестор. Целью заемщика является привлечение оптимального по стоимости финансирования. Целью кредитора является максимизация прибыли при условии обеспечения адекватного фондирования и ликвидности баланса. Инвестор, приобретая закладные, также стремится получить свою прибыль.

3. В основе ипотечного кредитования лежит соблюдение основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.

4. Ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный Первичный рынок ипотечных кредитов охватывает совокупность отношений кредиторов и заемщиков, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

На вторичном рынке ипотечных кредитов осуществляется формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в финансовые инструменты и размещения их среди широкого круга долгосрочных инвесторов. Вторичный рынок выступает в качестве связующего звена между инвесторами и кредиторами, обеспечивая потребность последних в рефинансировании ипотечных ссуд.

5. Вторичный рынок ипотечных кредитов возникает в результате секьюритизации ипотечных активов. Секъюритизация — это привлечение финансовых средств путем выпуска долговых ценных бумаг вместо получения банковских ссуд. Секьюритизации подвергаются долговые обязательства, возникшие в результате кредитных операций и сформированные в портфелях коммерческих банков.

Использование механизма секьюритизации дает первичным кредиторам следующие возможности: улучшить ликвидность баланса, управлять процентным риском, обеспечить получение дополнительного дохода.

В качестве отдельных участников механизма секьюритизации могут выступать страховые компании (страхование рисков), инвестиционные фонды (выполнение функций по управлению активами), государственные органы, выступающие в роли гарантов.

6. В Российской Федерации предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (земельные участки, за исключением участков находящихся в государственной или муниципальной собственности; предприятия, здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты).

Имущество, являющееся предметом ипотеки, остается во владении залогодателя. Он вправе использовать его в соответствии с назначением, извлекать доходы. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором, без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование.

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

7. Ипотечное жилищное кредитование проходит в 7 этапов.

На первом этапе граждане, обладающие накоплениями и стабильными доходами, принимают решение о приобретении жилья при помощи ипотечного кредита. Потенциальный заемщик изучает ипотечный рынок и определяет для себя наиболее приемлемый вариант.

На втором этапе потенциальный заемщик обращается в выбранный банк, где производится оценка заемщика на предмет его соответствия условиям кредитования, предлагаемым Банком.

Третий этап начинается с заполнения заемщиком развернутой анкеты и представления в банк необходимого пакета документов. Банк проверяет документы и определяет допустимые параметры кредитования. Уполномоченный орган банка принимает решение о кредито­вании.

Четвертый этап — подбор недвижимости и ее оценка лицензированным оценщиком.

Пятый этап — заключение сделки. Заемщик и банк заключают кредитный договор. Затем заключается договор купли-продажи недвижимости и договор ипотеки, документы передаются на регистрацию. Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

На шестом этапе проводится страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование недвижимости и титула собственности на приобретаемое жилье.

Заключительный этап ипотечного кредитования — кредитный мониторинг ссуды банком, погашение ссуды и процентов, своевременная пролонгация договоров страхования.

8. Применяются различные способы погашения ипотечных кредитов: с ежемесячными аннуитетными платежами, фиксированным погашением основной суммы долга, отсрочкой платежа по основному долгу.

9. Основным фактором, определяющим кредитный риск при ипотечном кредитовании, является кредитоспособность заемщика, оцениваемая на основе анализа его финансового состояния и кредитной истории. Помимо этого в обязательном порядке оценивается бизнес-план заемщика на предмет анализа его денежных потоков и окупаемости затрат.

Банк определяет максимальный размер кредита, категорию качества ссуды, а также размер резерва на возможные потери.

10. Для снижения рисков при ипотечном жилищном кредитовании банк требует от заемщика обязательного страхования в пользу банка жизни и потери трудоспособности заемщика, риска утраты или повреждения объекта залога, риска утраты права собственности на объект залога. В качестве компенсации риска банки предусматривают повышение процентной ставки за пользование ссудой.

Тестовые задания

1. Необходимыми условиями развития ипотечного кредитования являются:

а) наличие соответствующей законодательной базы;

б) государственное стимулирование развития ипотеки;

в) наличие развитой инфраструктуры ипотечного рынка;

г) платежеспособный спрос населения;

д) допустимый уровень инфляции.

2. Субъектами ипотечного кредитования являются:

а) заемщик;

б) банк;

в) кредитор;

г) население;

д) инвестор;

е) промышленные предприятия.

3. Объектами ипотечного кредитования являются:

а) железные дороги;

б) земельные участки, находящиеся в государственной соб­ственности;

в) предприятия, здания, сооружения;

г) жилые дома, квартиры и их части;

д) морские порты;

е) дачи, садовые дома, гаражи;

ж) воздушные и морские суда;

з) космические объекты.

4. В соответствии с законодательством Российской Федерации перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой, включает:

а) погашение ссуд в пределах срока окупаемости;

б) уплата залогодержателю основной суммы долга по кре­дитному обязательству;

в) плата кредитору процентов за пользование заемными средствами;

г) выплата залогодержателю неустойки за неисполнение обязательств по договору;

д) предоставление кредита без обеспечения.

5. Владельцем имущества, являющегося предметом ипотеки, является:

а) залогодатель;

б) банк;

в) население;

г) кредитор.

6. Обязательство страхования имущества от рисков утраты и повреждения принадлежит:

а) кредитору;

б) залогодателю;

в) залогополучателю.

7. Секьюритизация представляет собой:

a) привлечение финансовых средств путем выпуска долговых ценных бумаг вместо получения банковских ссуд;

б) возрастание в кредитном портфеле банка доли ценных бумаг;

в) страхование кредитных организаций.

8. Последовательность этапов секьюритизации долга при ипотечном кредитовании следующая:

а) получение рейтинга выпуска для обеспечения достаточной ликвидности долговых обязательств;

б) продажа первичным кредиторам закладных финансовой компании, которая размещает их на рынке;

в) выдача ипотечных кредитов и возникновение долговых обязательств заемщика перед кредитором;

г) формирование из ипотечных ссуд кредитных портфелей.

9. Механизм секьюритизации позволяет первичным кредиторам следующее:

а) улучшить ликвидность баланса;

б) страховать риски;

г) обеспечить получение дополнительных доходов; д/ изменять структуру баланса.

10. Последовательность этапов ипотечного жилищного кредитования включает:

а) кредитный мониторинг ссуды банком, погашение ссуды и выплата процентов;

б) страхование жизни и потери трудоспособности заемщика;

в) оценку заемщика на предмет его соответствия условиям кредитования данного банка;

г) принятие решения заемщиком о приобретении недвижимости посредством ипотечного кредитования;

д) предоставление заемщиком в банк анкеты и других документов, необходимых для оформления ссуды, их проверка банком;

е) выбор недвижимости, устраивающей заемщика, оценка ее стоимости;

ж) регистрацию сделки в уполномоченном органе;

з) заключение кредитного договора, договора купли-продажи недвижимости и договора ипотеки.

11. Способами погашения ипотечных кредитов являются:

а) ежемесячные аннуитетные платежи;

б) фиксированное погашение основной суммы долга;

в) отсрочка платежа по основному долгу;

г) пролонгация выплаты процентов по кредиту.

12. Размер первоначального взноса заемщика ипотечного кредита должен составлять от стоимости приобретаемой недвижимости:

а) < 10%;

6) >10%;

в) < 20%;

г) > 15%.

13. Залоговая стоимость недвижимости, принимаемой в ипотеку, должна превышать размер кредита следующим образом:

а) на 10%;

6)20%;

в) 25%;

г) 30%;

д) 40%.

14. В качестве ипотечных ценных бумаг могут выступать:

а) облигации;

б) сертификаты участия;

в) векселя;

г) акции;

д) производные ценные бумаги