9. Процедура оценки

При определении стоимости недвижимости используются три основ-ных подхода:

• Затратный подход

• Рыночный подход

• Доходный подход

Определение рыночной стоимости здания производится с использо-ванием затратного подхода на основании расчета восстановительной стоимо-сти и определении накопленного износа; сравнительный подход использует-ся для определения рыночной стоимости зданий; в рамках доходного подхо-да используют метод прямой капитализации и дисконтирование денежных потоков.

По используемым методам возможные подходы к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости могут быть классифицированы на прямые и косвенные. К прямым относятся методы определения стоимости объекта не-движимости на основе рыночных цен на идентичные или аналогичные объекты. При этом уровень цен этих объектов может корректироваться, чтобы учитывать отличия оцениваемого объекта по потребительским харак-теристикам и возможные изменения условий ценообразования.

Косвенные методы основаны на предположениях, согласно которым реальную стоимость объекта предопределяют затраты по его созданию (за-тратный подход) или доходы от его эксплуатации (доходный подход).

Прямые методы имеют преимущества, поскольку непосредственно учитывают рыночную конъюнктуру. Однако "в чистом виде" они пригодны лишь при оценке объектов массового спроса, когда на рынке одновременно обращаются десятки или сотни однородных объектов. Для технически слож-ных и уникальных объектов их применение требует внесения значительных корректив в ценовые параметры аналогичных по назначению объектов (если таковые имеются) либо специального моделирования аналогов. Поэтому для сложных и уникальных объектов предпочтительнее косвенные методы.

10. Доходный подход

До недавнего времени доходный подход не имел широкого примене-ния, однако со временем его актуальность возрастает.

Применение доходного подхода к оценке зданий требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования объекта, в соответствии с которым стоимость объекта определяется для такого варианта использова-ния, при котором отдача от него максимальна. Только в этом случае можно ожидать его наибольшей стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

В данном отчете используются оба метода, а результаты согласуются.

Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умерен-ными темпами.

Метод определяет поток дохода и преобразует его в текущую сто-имость путем применения нормы капитализации.

Базовая формула расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации

,

где С – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.; ЧОД – чистый операционный доход, ден. ед.; К_кап – коэффициент капитализации, %.

Коэффициент капитализации представляет собой коэффициент, учи-тывающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Она используется для определения суммы, которую запла-тил бы инвестор сегодня за право присвоения будущих денежных доходов.

Понятие коэффициента капитализации, используемого применитель-но к недвижимости, включает 3 составляющих:

1. безрисковый доход от недвижимости;

2. премия за общий риск инвестиций в недвижимость;

3. специальная премия на ликвидность (неликвидность) конкретного объекта.

Для определения доходов от сдачи в аренду площадей используются ставки арендной платы для нежилых помещений, полученные после анализа рыночной ситуации района объекта оценки.

Оценщик рассмотрел данные, характеризующие объект оценки с точ-ки зрения доходности (таблица 6).

Таблица 6

Данные, характеризующие объект оценки с точки зрения доходности

№ строки	Показатель	Значение
1	Доходы
2	Арендная плата за 1 м2 в месяц, руб.	700
3	Площадь здания, м2	2120
4	Итого потенциальный валовой доход от аренды в месяц, руб.	1 484 000
5	Годовой потенциальный валовой доход, руб.	17 808 000
6	Чистый операционный доход в год, руб.	12 465 600

Сумма чистого операционного дохода рассчитана в соответствии с заданием.

Коэффициент капитализации складывается из компонент, пред-ставленных в таблице 7.

Таблица 7

Расчет коэффициента капитализации

№ строки	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Безрисковая ставка	7,52
2	Поправка на риск	8
3	Поправка на низкую ликвидность оцениваемого объекта	0
4	Итого	15,52

Ведущим принципом в работе организаций является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Вследствие риска, связанного с получением будущих доходов ставка капитализации превышает безрисковую ставку и обеспечивает премию за все виды рисков.

Безрисковое вложение приносит какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, свя-занного с вложением в данный объект.

Безрисковая ставка принята по валютным дипозитам на срок 1 год. Согласно журналу «Эксперт» №13 3–9 апреля 2007 года ставка дохода сос-тавляет 7,52 %.

Поправка на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующего принципа:

• 0 % годовых – для высоколиквидных объектов, у которых ожида-емый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превы-шает 6 месяцев;

• 5 % годовых – для среднеликвидных объектов, у которых ожида-емый срок реализации для получения полной рыночной стоимости от 6 до 12 месяцев;

• 10 % годовых – для низколиквидных объектов, у которых ожида-емый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев.

Оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэ-тому величина рисковой ставки равна 0.

Поправка на общий риск инвестиций в недвижимости определена на основании рисков. Расчет поправки на риск представлен в таблице 8.

Таблица 8

Расчет поправки на риск

№ строки	Компоненты ставки	Величина ставки, %
1	Риск, связанный с управлением собственностью	3
2	Риск урегулирования расчетов	3
3	Финансовый риск	2
4	Итого	8

Риски, связанные с управлением собственностью и урегулированием расчетов отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т.е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом опре-делены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то, учитывая местоположение и потенциал оцениваемого объекта в со-вокупности с назначением, применяется величина, равная 3.

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные с управле-нием финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки: неис-полнением договорных обязательств по сделке или непредвиденные расходы. При той же градации риска принимается величина коэффициента, равная 2 %, учитывающая изменение назначения оцениваемого объекта.

Определение стоимости методом капитализации доходов оценива-емого объекта

рублей

При использовании метода дисконтированных денежных потоков в стоимость недвижимости преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, и также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. В данной работе прогнозирование производится на 5 лет. Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получе-ния от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится по формуле.

,

где PV  текущая стоимость; С_t  денежный поток периода t; i_t  став-ка дисконтирования денежного потока периода t; М  стоимость реверсии или остаточная стоимость; n  количество периодов.

В рамках данного отчета ставка дисконтирования определяется по моде-ли Гордона

,

,

где R – коэффициент капитализации, g – условно постоянный (средний) темп прироста доходов от бизнеса в указанном периоде (если рас-ходы будут расти умеренными темпами). Анализ рынка показал, что g = 4 %.

R = 15,52 % (коэффициент рассчитан в методе прямой капитализации).

Проанализировав рынок, принимаем коэффициент инфляции равным 10 % для всего прогнозного периода.

Ставка дисконтирования дохода увеличивается ежегодно на 4 %:

i₁= 19,52 % i₂ = 23,52 %, i₃ = 27,52 %, i₄ = 31,52 %, i₅ = 35,52 %.

С₁ = 12 465 600 руб.;

С₂ = 14 260 646 руб.;

С₃ = 16 314 179 руб.;

С₄ = 18 663 421 руб.;

С₅ = 21 350 953 руб.

В данном отчете стоимость реверсии определяется по формуле

М = С₅/i₄

М = 21 350 953 / 0,3152 = 67 737 795 руб.

,

= 10 429 719 + 9 346 953 + 7 867 563 + 6 237 774 + 4 670 959 + 14 819 032 = = 53 371 640 руб.

В рамках доходного подхода получено 2 значения рыночной стоимости оцениваемого объекта, а именно по методу прямой капитализации – 80 319 587 руб., по методу дисконтирования денежных потоков – 53 371 640 руб. Для определения окончательной рыночной стоимости по доходному подходу производится согласование результатов методом среднеарифметического вы-чесления.

Стоимость, рассчитанная данным подходом, может быть принята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 1: рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Кемерово ул. Пролетарская, 7Б рассчитанная доходным под-ходом, на дату оценки 01.12.2007 г. составляет 66 845 613 (шестьдесят шесть миллионов восемьсот сорок пять тысяч шестьсот тринадцать) рублей без НДС.