8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является осново-полагающей предпосылкой стоимости. Принцип лучшего и наиболее эффек-тивного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его ин-терпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществ-ляется в два этапа:

• на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использо-вание земельного участка, как если бы он был свободным;

• на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка за-висит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный ва-риант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунто-вых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и фи-нансовой обоснованности.

Первый этап

Потенциал местоположения земельного участка – это основной фак-тор, влияющий на его стоимость. На основании визуального осмотра объекта оценщик предположил, что рассматриваемый объект оценки возможно ис-пользовать в предназначенном качестве в любое время года. Благоприятным фактором для его эксплуатации является наличие автомобильных подъезд-ных путей. Такие факторы позволяют данному земельному участку «разумно и по разумной цене вписаться» в характер спроса и предложения на рынке.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения, во-первых, действующего законодательства, во-вторых, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружаю-щей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.), в третьих, пер-спективных решений по районной планировке участка и, в четвертых, огра-ничений местной администрации. Важными факторами наилучшего и наибо-лее эффективного использования земельного участка являются его физиче-ские, грунтовые условия площадки и ландшафтные возможности. При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участ-ка, растительность и т.д. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, строения какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Рельеф участка ровный, в целом спокойный. На данном участке имеют-ся инженерные коммуникации. Физические характеристики участка не накла-дывают ограничений на возможные варианты его застройки. Степень за-стройки окружения – высокая, доступность до общественных транспортных средств – хорошая. К дому, в котором расположен объект оценки, имеется свободный подъезд автомобильным транспортом. Экологическая обстановка – удовлетворительная. Коммерческая привлекательность – высокая.

Исходя из настоящего местоположения, максимальный доход при ис-пользовании земельного участка будет обеспечен при использовании данного земельного участка для эксплуатации зданий торгового и жилого назначений.

На основании вышеизложенного, а также исходя из выше изложен-ного оценщик пришел к выводу, что размещение объекта оценки на земель-ном участке решено с учетом его наиболее выгодного и рационального рас-положения.

Второй этап

Использование объекта оценки в качестве производственного неже-лательно, поскольку ближайшее окружение объекта оценки представляет со-бой здания жилой постройки, что накладывает некоторые ограничения на выбор вариантов его использования. Если технологический процесс связан с вибрацией, вредными выбросами, вредными электромагнитными излуче-ниями, повышенным уровнем шума, то использование помещений в целях производства считается недопустимым.

Использование объекта оценки в качестве склада – не лучший вари-ант использования данного объекта недвижимости. Такое использование не вызовет больших трудностей, однако неоправданно экономически. Доходы от сдачи в аренду складских помещений намного ниже доходов от торговых и офисных помещений.

Использование объекта оценки в качестве торгового помещения до-пустимо, Это следует из характеристик зданий, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка. В то же время стоимость продажи и аренды торговых помещений выше, чем офисных, поэтому использование объекта оценки, как торгового, эффективнее.

В связи с анализом рынка окружающей недвижимости и отсутствием поблизости физкультурно-оздоровительных комплексов оценщик пришел к выводу, что использование объекта оценки как физкультурно-оздоровительный комплекс наиболее рационально.

Вывод

В результате проведенного анализа оценщик считает, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является его текущее использование.