
- •Оценка объектов недвижимости
- •1. Задание на оценку
- •2. Применяемые стандарты оценки
- •3. Порядок оценки объектов нежилого (жилого) фонда
- •4. Определения и понятия
- •5. Принципы связанные с рыночной средой
- •6. Краткий обзор социально-экономической ситуации в Кемеровской области
- •7. Социально-экономическая ситуация в городе Кемерово
- •8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9. Процедура оценки
- •10. Доходный подход
- •11. Затратный подход
- •12. Сравнительный подход
- •13. Согласование результатов
6. Краткий обзор социально-экономической ситуации в Кемеровской области
Кемеровская область (Кузбасс) расположена в юго-восточной части Западной Сибири, находящейся на стыке Западносибирской равнины и гор Южной Сибири. Граничит с Томской и Новосибирской областями, Алтай-ским и Красноярским краями, республиками Алтай и Хакассия.
Территория области составляет 95,7 тыс. км2.
Климат – континентальный.
Административно область поделена на 19 районов, 20 городов, 46 поселков городского типа, 235 сельсоветов, 1103 сельских населенных пунктов.
Дата образования – 26.01.1943 г.
Областной центр – г. Кемерово.
Природные ресурсы
Кемеровская область – наиболее изученный в геологическом отноше-нии регион Сибири. Главным богатством области является Кузнецкий камен-но-угольный бассейн – один из крупнейших в мире (с ним отождествляются названия Кемеровская область и Кузбасс).
На территории области расположены крупнейшие в России залежи каменного угля, составляющие до 1/4 всех топливно-энергетических ресур-сов страны. Пока используются только 10–11 % угленосных площадей Кузбасса.
Районы Горной Шории, Кузнецкого Алатау, Салаира богаты место-рождениями железной и медной руды, полиметаллическими рудами, уртито-нефелиновыми рудами и бокситами, фосфоритами.
Горное обрамление Кузбасс содержит золотоносные россыпи. На северо-востоке области открыты месторождения сидеритовых руд, которые могут отрабатываться открытым способом. Осваивается месторождение при-родных цеолитов (Салтымаковский хребет).
Область богата запасами нерудных полезных ископаемых. Запасы нерудного сырья разнообразны: песчано-гравийные смеси, пески строи-тельные, глинистые сланцы для производства керамзита, строительные кам-ни, диабазы для каменного литья, сырье для минеральной ваты, мрамор, глины огнеупорные и строительные, формовочные пески.
Кроме этого в области имеется месторождение вермикулита, асбеста и талька, тремолитов, базальтов и другого минерального сырья.
Население
Уступая по территории почти всем краям и областям Сибири и Урала, Кемеровская область относится к числу наиболее плотно населенных и высоко урбанизированных регионов Российской Федерации. Более 86 % населения области проживает в городской местности.
Население области составляет около 3 млн. жителей (2000 г.). Самые крупные города – Новокузнецк и Кемерово; города Прокопьевск, Ленинск-Кузнецкий, Междуреченск, Киселевск имеют свыше 100 тыс. человек населения.
Население области многонационально. На ее территории проживают представители более 100 народностей, среди них доля коренных народностей – телеутов и шорцев – составляет 0,5 %. Удельный вес населения в трудо-способном возрасте составляет 59 %, пенсионеров – 18 %.
Небольшая по территории, компактная, с хорошо развитой сетью дорог, мощным многоотраслевым хозяйством, Кемеровская область играет ведущую роль в экономике Сибири.
Промышленность
Кемеровская область входит в состав Западно–Сибирского экономии-ческого района. Ведущими отраслями региона являются: угольная, метал-лургическая, химическая промышленность. Здесь сосредоточено около 1/3 основных производственных фондов Западной Сибири. Она составляет менее 7 % площади Западной Сибири, сосредотачивает 25 % всего населения района и около 30% его городского населения.
Кузнецкий бассейн представляет собой цепочку месторождений, опоясывающих с Запада Кузнецкий Алатау. Самым северным является Анжерское месторождение. А юго-восточным является Томь-Усинское. Здесь же находятся рудные ресурсы Горной Шории. Местом строительства металлургического комбината был выбран Кузнецк (ныне Новокузнецк), что обусловлено близостью к Прокопьевску с его наиболее ценными коксую-щимися углями, наличием местных угольных месторождений, надежностью источника водоснабжения (р. Томь). При развитии черной металлургии наи-более экономически эффективно размещать металлургические заводы в одном пункте. Этим и обусловлено размещение в Новокузнецке, вблизи от Кузнецкого металлокомбината, Западно-Сибирского металлического завода. Кроме этих двух металлозаводов полного цикла в области имеется Гурьевский металлозавод.
C наличием дешевой топливной базы связано создание Новокузнец-кого завода ферросплавов, поставляющего свою продукцию металлурги-ческим заводам для легирования стали. Развитие угольной промышленности является базой для электроемких производств химии и цветной металлургии, которые создавались в разных городах области. На базе коксохимического завода Кемерова были построены: Азотнотуковый и Анелинокрасочный заводы, а также завод пластмасс.
В Белове цинковый завод на концентратах с Дальнего Востока и частично из рудников Салаира. В Новокузнецке есть алюминиевый завод.
Угольно-металлургическая спецификация Кемеровской области наряду с химией и тяжелым машиностроением способствует развитию ряда других отраслей народного хозяйства. Кемеровская область имеет развитое произ-водство сельскохозяйственной продукции.
Сеть птицефабрик, теплично-парниковых комбинатов является сущест-венным подспорьем в снабжении городского населения овощами, яйцами и другими продуктами. Центр пищевой промышленности – г. Мариинск.
Горные территории Кемеровской области, занятые Кузнецким Алатау и хребтами Горной Шории, являются районами лесозаготовительной про-мышленности, добычи золота, нефелинов, угля, железных руд, промысловой охоты. Важнейшие экономические центры этих районов Таштагол и Меж-дуреченск – в Горной Шории, Белогорск – в Кузнецком Алатау.
Кемеровская область, обладающая богатыми природно-сырьевыми ресурсами, имеет мощный экспортный и инвестиционный потенциал. Для успешного развития экономики региона важное значение имеет внешне-экономическая деятельность. Сегодня Кузбасс имеет внешнеторговые связи с 83 странами ближнего и дальнего зарубежья.
Основные социально-экономические показатели Кемеровской облас-ти в 2007 году (по данным Кемеровского областного комитета государствен-ной статистики) приведены в таблице 1.
Таблица 1
Основные социально-экономические показатели
Кемеровской области в 2007 году
Показатель |
I полу- годие 2007г. |
В % к I полу- годию 2006г. |
Июнь 2007г. |
В % к |
|
маю 2007г.
|
июню 2006г. |
||||
Индекс промышленного производства |
− |
100,6 |
− |
94 |
99 |
Работы, выполненные по виду деятельности «Строительство», млрд. рублей |
20,7 |
106 |
4,5 |
114 |
99,3 |
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс.м2 общей площади |
489 |
126 |
113 |
146 |
159 |
Продукция сельского хозяйства, млн. рублей |
5009 |
110 |
1051 |
115 |
107 |
Грузооборот транспорта, млн. т-км: |
|
|
|
|
|
железнодорожного |
24019 |
102 |
3643 |
92 |
99,9 |
автомобильного |
258 |
113 |
47,0 |
103 |
109 |
Пассажирооборот автобусов общего пользования, млн. пасс.– км |
2360 |
99,0 |
408,6 |
99,9 |
95 |
Оборот розничной торговли, млрд. рублей |
103,3 |
118 |
18,4 |
100 |
115 |
Оборот оптовой торговли, млрд. рублей |
143,8 |
110 |
27,0 |
109 |
110 |
Оборот общественного питания, млн. рублей |
5576 |
115 |
1048 |
104 |
102 |
Объем платных услуг населению, млрд. рублей |
20,6 |
114 |
3,8 |
104 |
112 |
Индекс потребительских цен |
− |
104,6 |
− |
100,6 |
107,7 |
Индекс цен производителей промышленных товаров |
− |
116,1 |
− |
103,5 |
123,1 |
Среднедушевые денежные доходы населения, рублей |
10472 |
122,0 |
11594 |
104,0 |
120,0 |
Реальные располагаемые денежные доходы населения |
− |
112,8 |
− |
103,8 |
110,0 |
Среднемесячная начисленная заработная плата работающих в экономике |
|
|
|
|
|
номинальная, рублей |
11530 |
120 |
12206 |
105 |
119 |
реальная |
− |
112 |
− |
104 |
111 |
Среднесписочная численность занятых в экономике 4), тыс.человек |
1291 |
100,7 |
1296 |
100,2 |
100,8 |
Общая численность безработных (на конец мая) тыс.человек |
− |
− |
98,8 |
97 |
80 |
Численность официально зарегистрированных безработных (на конец мая) тыс.человек |
− |
− |
38,4 |
94 |
80 |
Оборот организаций по видам экономической деятельности характе-ризуется данными в действующих ценах, млн. руб., представлен в таблице 2.
Таблица 2
Оборот организаций
Показатель |
I полу- годие 2007г. |
В % к I полу- годию 2006г. |
Июнь 2007г. |
В % к |
|
маю 2007г. |
июню 2006г. |
||||
Всего |
473024 |
130 |
80602 |
98 |
131 |
в том числе организации с основным видом деятельности: |
|
|
|
|
|
сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство |
3853 |
128 |
649,8 |
93 |
120 |
рыболовство, рыбоводство |
12,7 |
122 |
2,0 |
101 |
71 |
добыча полезных ископаемых |
101086 |
119 |
16211 |
95 |
117 |
добыча топливно-энергетических полезных ископаемых |
94697 |
118 |
15161 |
94 |
117 |
добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических |
6389 |
137 |
1051 |
102 |
123 |
обрабатывающие производства |
121609 |
121 |
20542 |
96 |
114 |
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака |
7600 |
123 |
1332 |
100 |
104 |
текстильное и швейное производство |
553,9 |
101 |
82,1 |
82 |
80 |
производство кожи, изделий из кожи и производство обуви |
29,7 |
139 |
3,7 |
100 |
95 |
обработка древесины и производство изделий из дерева |
358,4 |
122 |
55,2 |
101 |
104 |
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность |
492,1 |
115 |
91,2 |
102 |
129 |
производство кокса, нефтепродуктов |
8973 |
164 |
1574 |
99 |
153 |
химическое производство |
6472 |
104 |
1001 |
106 |
105 |
производство резиновых и пластмассовых изделий |
601,4 |
121 |
105,9 |
94 |
113 |
В 2007 году индекс промышленного производства по сравнению с 2006 году составил 1003,3%, в декабре 2007 года по сравнению с декабрем 2006 года 1-4%.
Динамика промышленного производства характеризуется данными, пред-ставленными в таблице 3.
Таблица 3
Данные динамики промышленного производства
|
В % к |
|
предыдущему периоду |
соответствующему периоду 2006 году |
|
Январь |
96 |
103 |
Февраль |
97 |
104 |
Март |
104 |
103 |
1 квартал |
- |
103 |
Апрель |
93 |
95 |
Май |
102 |
99,1 |
Июнь |
94 |
99 |
1 полугодие |
- |
100,6 |
Июль |
99,9 |
95 |
Август |
100,1 |
99 |
Сентябрь |
101 |
95 |
С января по сентябрь |
- |
99,1 |
Октябрь |
112 |
101 |
Ноябрь |
101 |
102 |
Декабрь |
105 |
104 |
Год |
- |
100,3 |
Индексы производства по видам экономической деятельности пред-ставлены в таблице 4.
Таблица 4
Индексы производства по видам экономической деятельности
Показатель |
2007г. в % к 2006 г. |
Декабрь 2007г. в % к |
|
ноябрю 2007г. |
декабрю 2006г. |
||
1. Добыча полезных ископаемых |
104 |
105 |
102 |
2. Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых |
103 |
105 |
101 |
3. Добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических |
118 |
111 |
134 |
4. Обрабатывающие производства |
96 |
104 |
105 |
5. Производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака |
108 |
109 |
108 |
6. Текстильное и швейное производство |
106 |
104 |
54 |
7. Производство кожи, изделий из кожи и обуви |
142 |
В 2,1р. |
В 3,4р. |
8. Обработка древесины и производство изделий из древесины |
100,6 |
109 |
111 |
9. Целлюлозно-бумажное производство, издательская и полиграфическая деятельность |
104 |
118 |
110 |
10. Производство кокса и нефтепродуктов |
97 |
102 |
108 |
11. Химическое производство |
108 |
111 |
105 |
12. Производство резиновых и пластмассовых изделий |
76 |
107 |
76 |
13. Производство прочих неметаллических минеральных продуктов |
108 |
107 |
113 |
14. Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий |
91 |
103 |
100,7 |
15. Производство машин и оборудования (без производства оружия и боеприпасов) |
123 |
103 |
181 |
16. Производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования |
75 |
95 |
78 |
17. Производство транспортных средств и оборудования |
75 |
89 |
82 |
18. Прочие производства |
96 |
92 |
127 |
19. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды |
100,9 |
106 |
109 |
20. Производство, передача и распределение электроэнергии |
102 |
107 |
113 |
21. Производство, передача и распределение пара и горячей воды (тепловой энергии) |
96 |
108 |
96 |
Индекс производства по виду деятельности «Производство и распре-деление электроэнергии, газа и воды» в июне и I полугодии к уровню этих же периодов предыдущего года составил соответственно 88% и 91%.
Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности "Строи-тельство", характеризуется данными приведенными в таблице 5.
Таблица 5
Динамика объема работ строительства
|
Млн. руб. |
В % к |
|
предыдущему периоду |
соответствующему периоду |
||
Январь |
2760 |
53 |
109 |
Февраль |
2849 |
103 |
109 |
Март |
3332 |
117 |
104 |
1 квартал |
8941 |
− |
107 |
Апрель |
3472 |
104 |
112 |
Май |
3771 |
104 |
107 |
Июнь |
4484 |
114 |
99,3 |
2 квартал |
11727 |
125 |
105 |
1 полугодие |
20668 |
− |
106 |