5. Принципы связанные с рыночной средой

В основе науки об оценке лежит ряд принципов, руководящих про-цессом выполнения любого задания по оценке и выполнения любого отчета. Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций участников рынка недвижимости и призваны обобщить принципы, влияющие на стоимость объекта. Они связаны между собой. Оценивая объ-ект недвижимости, необходимо учитывать все или основные принципы оцен-ки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Существует четыре группы принципов оценки недвижимости, а именно: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объ-екта недвижимости; принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); принципы, основанные на представлениях пользовате-ля; принципы, связанные с рыночной средой. К принципам, связанным с ры-ночной средой, относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости можно также назвать принципом внешнего воздействия. Он говорит о влиянии различных факторов внешней среды на стоимость объекта недвижимости. Каждый из факторов воздействует на иму-щественные стоимости в сторону увеличения или понижения.

Эти факторы в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния на климатические, геологические, региональные, социаль-ные, экономические, экологические, демографические, юридические, между-народные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим.

Местоположение  основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта не-движимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): до-рогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. оценщику необходимо установить связь потоков доходов с рынком пользователя. Эти факторы в сов-купности составляют понятие "экономическое местоположение недви-жимости". Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на сто-имость объекта недвижимости.

Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике, и ответить на вопросы о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов. Оценщик дол-жен выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

• стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соот-ветствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнитель-ного анализа продаж;

• величину денежного потока, используя доходный подход;

• уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Оцениваемый объект – нежилое двухэтажное здание, расположенное в Центральном районе г. Кемерово.

Застройка данного района выполнена жилыми домами, имеются так-же здания офисного и торгового назначения.

Отдельной специально оборудованной автомобильной стоянки нет, однако рядом с объектом оценки проходит асфальтированная дорога, на ко-торой можно поставить машину.

На основании вышеизложенных фактов оценщик считает, что данный объект находится в выгодном месте, поэтому сочетание фактора местопо-ложения и связь объекта оценки с рынком пользователя влияют на рыночную стоимость.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответст-вующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитек-торами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застрой-ки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем рай-оне. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и ус-луг обусловливают высокую стоимость объекта. Соответствие означает, в ка-кой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка не-движимости. Потребности и ожидания рынка с течением времени изменяют-ся и поэтому изменяются и стандарты соответствия. Оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Рабочий проект, по которому было построено данное нежилое здание, выполнен в соответствии со всеми нормами и правилами, действующими на территории РФ. Фасад здания запроектирован и построен без каких-либо из-лишеств и по своим конструкционных качествам вписывается в среду близ-лежащих строений.

Принцип спроса и предложения. Изменение цен на недвижимое имущество прямо, но необязательно пропорционально зависит от изменения величины спроса и предложения. Основные закономерности:

а) если спрос постоянен:

• Предложение увеличивается, цены уменьшаются;

• Предложение уменьшается, цены увеличиваются;

б) если предложение постоянно:

• Спрос растет, цены растут;

• Спрос уменьшается, цены уменьшаются.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаи-мосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью и до-ступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потреби-телей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта.

Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью и пр. происходят в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недви-жимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.

Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимо-сти и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, на-логообложения имущества и других факторов.

Оценщик должен прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния дан-ного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость не-движимого имущества.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет це-ну объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит от условий финансирования сделки, мотивов сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимого имущества. Помимо этого, каждый объект недвижимости конкурирует со всеми другими объектами, имеющими аналогичное функцио-нальное назначение.

Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в ка-ком-то виде деятельности. Сверхприбыль  это прибыль, значительно превы-шающая средний уровень прибыли в данном секторе рынка. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся по-пасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложе-ния на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей, и на-оборот.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть оп-ределена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурент-ном рынке. Нельзя говорить о рыночной стоимости (или цене) арендных прав на земельные участки, продажа которых осуществляется одним городским органом управления. В данном случае можно говорить лишь о монопольной стоимости (и монопольной цене) арендных прав на земельные участки. Ины-ми словами, земельный рынок в этом случае не существует.

Оценщик также может использовать данный принцип при определе-нии потока дохода от использования объекта недвижимости. Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.

Оценщик должен прогнозировать тенденции ослабления или обост-рения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недви-жимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

Изменение рыночных условий – это неизбежный и постоянный про-цесс, как бы постепенно и скрыто он не происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недви-жимости приводят изменения законодательства, строительство новых объек-тов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуции в виде военных действий или природных бедствий.

Характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом. Различают следующие ос-новные циклы жизни: зарождение-рост-стабильность-упадок.

С учетом жизненных циклов оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, науч-но-технические, градостроительные и социальные процессы, а также реак-цию на них рынка недвижимости. Иными словами, оценщик должен выявить текущие и ожидаемые изменения на рынке. Поскольку изменения происхо-дят постоянно, любая оценка действительна только на определенную дату.