4. Определения и понятия

Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ» от 17.07.1998 г. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогич-ных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграж-дение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки вы-ражен в денежной форме.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценоч-ной деятельности (далее по тексту – стандарты) определяют следующие виды стоимости объектов оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно МСО (Международные Стандарты Оценки), книге 1, стан-дарту 1, разделу 3:

3.1. Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупа-телем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при котором каждая из сторон действовала будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин «актив» использован в связи с тем, что именно активы находятся в центре внимания настоящих стандартов. Однако для исполь-зования данного определения в общем случае его можно заменить термином «имущество». Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки.

3.2.1. «Расчетная денежная сумма…»: относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая по разумным соображениям может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Это цена – наилучшая из достижимых по разумным соображениям для продавца и наиболее выгодна из достижимых по разумным соображениям для покупателя. При определе-нии этой цены не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как, нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку или любой элемент стоимости (определение которой дается в стандарте 2 МСО).

3.2.2. «…за которую состоялся бы обмен актива…»: указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Эта цена, по которой рынок ожидает совершение сделки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3. «…на дату оценки…»: выражает требования, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для друго-го времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или несо-ответствовать действительности. Результат оценки отражает текущее состоя-ние и условия рынка на дату оценки, а не прошлую или будущую дату.

Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходит одновременно, без каких-либо вариаций це-ны, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной сто-имости.

3.2.4. «…между заинтересованным покупателем…»: относится к тому, у которого есть мотивы купить, но ни что его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить, и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого им гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет «этот рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше достижимого по разумным соображе-ниям. В некоторых странах специально, чтобы подчеркнуть собственность в определении рыночной стоимости, опускают явную ссылку на заинте-ресованность покупателя.

3.2.5. «…и заинтересованным продавцом…»: подразумевается про-давец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивает на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника актива во внимание не принимается, так как «заинтересо-ванный продавец» − гипо-тетический собственник.

3.2.6. «…в результате коммерческой сделки...»: означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (на-пример, отношения между материнской и дочерней компанией или между владельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка или завышенным из-за наличия элемента спе-циальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7. «…после проведения надлежащего маркетинга…»: означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых по разум-ным соображениям цене в соответствии с определением рыночной сто-имости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потен-циальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.2.8. «…при котором каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…»: означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в доста-точной степени информирован о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, стремясь достичь наилучшей с его точки зрения цены. Имеется в виду расчетливость в отноше-нии состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждения задним числом на более позднюю дату. Не обязательным считается проявление нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях меня-ющихся цен расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9. «…и без принуждения»: означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку.

3.3. Рыночная стоимость понимается как стоимость актива, опреде-ленного без учета затрат, связанная с продажей или покупкой и без ком-пенсации расходов об уплате любых сопутствующих налогов.

Согласно ЕСО (Европейский Стандарт Оценки), разделу 4.03, пункту 4.03.5: Рыночная стоимость – расчетная сумма, за которую имущество сле-дует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и гото-вым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Анализ вышеприведенных определений рыночной стоимости, содержащихся в действующем законодательстве РФ и в Международных и Европейских Стандартах Оценки, позволяет утверждать, что принятие определения рыночной стоимости, установленного действующим россий-ским законодательством, не приводит к существенному изменению сто-имости объекта, так как сущность понятия рыночной стоимости, установлен-ная вышеуказанными стандартами, аналогична сущности понятия рыночной стоимости, установленного российскими стандартами.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости (согласно стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оце-ночной деятельности):

• Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

• Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыноч-ных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и тех-нологий и с учетом износа объекта оценки.

• Стоимость объекта оценки при существующем использовании – сто-имость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

• Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

• Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчи-тываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

• Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объекта оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

• Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включа-ет, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

• Специализированная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативно-правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Стандарты определяют следующие обязательные к применению оцен-щиками подхода к оценке:

• Затратный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановле-ния, либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

• Рыночный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объек-тами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

• Доходный подход: совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки.

Стандарты определяют метод оценки как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на кото-рую определяется стоимость объекта оценки.

Цена – денежная сумма, предполагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объект оценки, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различ-ных подходов к оценке и методов оценки.

Недвижимость – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож-но, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, косми-ческие объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.