13. Согласование результатов

Путем расчета получены три значения рыночной стоимости оценива-емого нежилого здания, а именно:

- по затратному подходу – 19 855 603 руб.

- по рыночному подходу – 95 778 348 руб.

- по доходному подходу – 66 845 613 руб.

Согласование результатов, полученных тремя подходами, производится методом анализа иерархии.

Метод анализа иерархии представляет собой метод согласования ре-зультатов, полученных с использованием различных методов оценки и осно-ванный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее пред-ставления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерар-хии, имеющие следующий вид:

• верхний уровень – цель – определение рыночной стоимости;

• промежуточный уровень – критерии согласования;

• нижний уровень – набор альтернатив – результаты оценки, получен-ные различными методами оценки.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерия сог-ласования:

А – тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

Б – способность параметров используемых методов учитывать конъ-юнктурные колебания;

В – способность учитывать специфические особенности объекта, влия-ющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доход-ность);

Г – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.

После декомпозиции проблемы согласование результатов и ее пред-ставления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1. Выявляются приоритеты критерия путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравне-ния используется следующая шкала отношений: 1 – равная важность; 3 – умеренное превосходство одного над другим; 5 – существенное превос-ходство; 7 – значительное превосходство; 9 – очень сильное превосходство; 2, 4, 6, 8 – промежуточные значения. Если при сравнении одного фактора i с другим j получено а (i, j) = b, то при сравнении второго фактора с первым полу-чаем а (j, i) = 1/b.

2. Для каждого критерия определяется вес.

3. Полученные веса нормируются.

4. Проводится реализация описанной процедуры выявления приорите-тов для каждой альтернативы по каждому критерию.

Таким образом определяются значения весов каждой альтернативы. Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Информацию о степени отклонения от согласованности матрицы дает индекс согласованности. Если такие отклонения превышают установленные пределы, то следует перепроверить суждения и матрицу.

,

,

где ИС  индекс согласованности; λ_max  максимальное собственное число матрицы; S_Кi  сумма интенсивностей проявления критериев по отноше-нию к критерию К_i; В_Кi  вес критерия К_i.

Для наших матриц всегда должно быть λ_max ≥ n.

Далее сравнивают эту величину индекса согласованности с той, кото-рая получилась бы при случайном выборе количественных суждений из нашей шкалы, и образовании обратно симметричной матрицы. Индексы слу-чайной согласованности приведены в таблице 22.

Таблица 22

Средние согласованности для случайных матриц разного порядка

Размер матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Случайная согласованность	0	0	0,58	0,90	1,12	1,24	1,32	1,41	1,45	1,49

Определяем отношение согласованности по формуле

,

где ОС  отношение согласованности; СС  случайная согласован-ность матрицы n-го порядка.

Если разделить индекс согласованности на число, соответствующее случайной согласованности матрицы того же порядка, получим отношение согласованности. Величина отношения согласованности должна быть порядка 10 % или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях допускается отношение согласованности до 20 %, но не более, иначе надо проверить свои суждения.

Результаты расчета приведены в таблицах 22-27.

Таблица 22

Определение веса критерия оценки

	А	Б	В	Г	Расчет	Вес критерия
А	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Б	3	1	1/5	3	1,16	0,21
В	5	5	1	5	3,34	0,61
Г	1	1/3	1/5	1	0,51	0,09
Сумма:					5,52	1

λ_max = 4,21; ИС = 0,07; ОС = 7,8 %.

Таблица 23

Определение веса критерия А

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный	Расчет	Вес критерия
Затратный	1	4	1/6	0,87	0,18
Доходный	1/4	1	1/8	0,31	0,06
Рыночный	6	8	1	3,63	0,76
Сумма:				4,81	1

λ_max = 3,01; ИС = 0,005; ОС = 8,62 %.

Таблица 24

Определение веса критерия Б

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный	Расчет	Вес критерия
Затратный	1	5	1/5	0,89	0,20
Доходный	1/5	1	1/7	0,31	0,07
Рыночный	5	7	1	3,27	0,73
Сумма:				4,47	1

λ_max = 3,07; ИС = 0,03; ОС = 3,98 %.

Таблица 25

Определение веса критерия В

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный	Расчет	Вес критерия
Затратный	1	1/6	1/6	0,30	0,07
Доходный	6	1	1/3	1,26	0,30
Рыночный	6	3	1	2,62	0,63
Сумма:				4,18	1

λ_max = 3,075; ИС = 0,0375; ОС = 6,47 %.

Таблица 26

Определение веса критерия Г

Подход к оценке	Затратный	Доходный	Рыночный	Расчет	Вес критерия
Затратный	1	1/8	1/5	0,29	0,07
Доходный	8	1	3	2,88	0,66
Рыночный	5	1/3	1	1,19	0,27
Сумма:				4,36	1

λ_max = 3,044; ИС = 0,022; ОС = 3,8 %.

Таблица 27

Итоговая таблица определения стоимости оцениваемого объекта

Показатели	А	Б	В	Г	Итоговый вес подхода	Расчет по подходу	Взвешенный результат
Вес критерия	0,09	0,21	0,61	0,09	−	−	−
Затратный	0,18	0,20	0,07	0,07	0,11	19 855 603	2 184 116
Доходный	0,06	0,07	0,30	0,66	0,26	66 845 613	17 379 859
Рыночный	0,76	0,73	0,63	0,27	0,63	95 778 348	60 340 359
Сумма:					1		79 904 334

Вывод. Рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Кемерово ул. Пролетарская, 7Б, рассчитанная на дату оценки 01.12.2007 г. составляет 79 904 334 (семьдесят девять миллионов девятьсот четыре тысячи триста тридцать четыре) рубля без НДС.

Список используемой литературы

1. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.  М.:Финансы и статистика, 2005.  496 с.

2. Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости. – СПб : СПбГТУ, 1997. – 422 с.

3. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятий и организаций. Сборник 26. – М.: Стройиздат, 1971. – 183 с.

4. Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – М.: Стройиздат, 1995. – 29 с.

5. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий учебных заведений, детских садов и яслей для переоценки основных фондов. Сборник 28. – М. : Стройиздат, 1970. – 74 с.

6. Постановления Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94 об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек. – М.: Стройиздат, 1983. – 18 с.

7. ВСН 5386(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. – М.:Прейскурантиздат, 1988. – 49 с.

Приложение 1

56