12. Сравнительный подход

Рыночный подход основан на анализе рынка продаж аналогичных по-мещений, который проведен на дату оценки по объявлениям в местных сред-ствах массовой информации.

В рамках рыночного подхода используется 3 метода определения сто-имости объекта: метод сравнения цены 1 м² площади, сравнения валового рентного мультипликатора и сравнения коэффициента капитализации.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приве-дены в таблице 16.

Таблица 16

Аналоги для расчета

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Назначение помещения	нежилое	офисное	офисное	торгово-офисное	торгово-офисное	офисное
Цена, руб.		36020000	103570000	67530000	42042000	111150000
Площадь, м2	2120	1520,38	2007,65	1307,18	1101,11	2064,17
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр	центр
Транспортная доступность	хорошее	отличная	отличная	хорошее	отличная	отличная
Автомобильная стоянка	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Материал наружных стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	бетон	бетон
Водоснабжение	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное
Теплоснабжение	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное	централь-ное
Благоустройство территории	асфальт	тротуарная плитка	тротуарная плитка	асфальт	тротуарная плитка	тротуарная плитка
Внутренняя отделка	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная	плохая	улучшенная
Состояние (износ)	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	удовлетво-рительное	хорошее
Право собственности на земельный участок	аренда	аренда	аренда	аренда	аренда	полная собствен-ность
Этажность	2	5	5	5	5	5
Дата продажи	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки	дата оценки
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия сделки	продажа	предложе-ние	предложе-ние	предложе-ние	продажа	предложе-ние
Расстояние до остановки общественного транспорта, м	100	70	80	140	100	90
Капитальность	I	II	I	II	II	II
Наличие подвала	нет	нет	нет	нет	есть	есть
Наличие дополнительных улучшений	нет	нет	нет	нет	нет	нет
Особенности архитектурного строения	отдельно стоящее	пристроен-ное	пристроен-ное	пристроен-ное	пристроен-ное	отдельно стоящее
Наличие охраны	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полная	полная
Телефон	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Планировка	улучшенная	улучшенная	улучшенная	улучшенная	стандартная	стандартная
Расстояние до центра города, км	1,0	0,3	0,3	3,2	0,3	1,2
Расстояние до торговых центров, м	400	200	90	50	100	60
Экология	благоприят-ная	благоприят-ная	благоприят-ная	благоприят-ная	благоприят-ная	благоприят-ная
Арендная плата 1 м2, руб./мес.	700	700	800	1100	800	500
Чистый операционный доход, руб.	1 038 800	905 000	1 284 480	1 220 000	570 500	929 000

Процентные поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами приведены в таблице 17.

Таблица 17

Процентные корректировки по сравниваемым продажам

Наименование	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена, руб	76020000	103570000	67530000	42042000	111150000
Площадь, м2	1520,38	2007,65	1307,18	1101,11	2064,17
Цена 1 м2 полезной площади, руб.	50000	51587	51661	38181	53847
Корректировка на площадь	0,82	1,24	1,41	0,98	0,87
Скорректированная цена, руб	41000	63968	72842	37417	46847
Корректировка на назначение	0,97	0,97	0,97	0,97	0,97
Скорректированная цена, руб	39770	62049	70657	36294	45442
Корректировка на наличие автомобильной стоянки	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	39770	62049	70657	36294	45442
Корректировка на водоснабжение	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	39770	62049	70657	36294	45442
Корректировка на теплоснабжение	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	39770	62049	70657	36294	45442
Корректировка на благоустройство	0,98	0,98	1	0,98	0,98
Скорректированная цена, руб	38975	60808	70657	35568	44533
Корректировка на состояние здания	1	1	1	1,02	1
Скорректированная цена, руб	38975	60808	70657	36279	44533
Корректировка на объем прав на земельный участок	1	1	1	1	0,92
Скорректированная цена, руб	38975	60808	70657	36279	40970
Корректировка на этажность	0,95	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб	37026	57767	67124	34465	38921
Корректировка на дату продажи	1,06	1,06	1,06	1,06	1,06
Скорректированная цена, руб	39248	61233	71151	36533	41256
Корректировка на условия сделки	0,9	0,9	0,9	1	0,9
Скорректированная цена, руб	35323	55109	64036	36533	37130
Корректировка на расстояние до остановки общественного транспорта	1,01	1,1	0,98	1	1,11
Скорректированная цена, руб	35676	60620	62755	36533	41214
Корректировка на группу капитальности	1,02	1	1,02	1,02	1,02
Скорректированная цена, руб	36389	60620	64010	37264	42038
Корректировка на наличие подвала	1	1	1	0,97	0,97
Скорректированная цена, руб	36389	60620	64010	36146	40777
Корректировка на особенности архитектурного строения	1,02	1,02	1,02	1,02	1
Скорректированная цена, руб	37117	61832	65290	36869	40777
Корректировка на наличие охраны	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	37117	61832	65290	36869	40777
Корректировка на наличие телефона	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	37117	61832	65290	36869	40777
Корректировка на планировку	1	1	1	1,03	1,03
Скорректированная цена, руб	37117	61832	65290	37975	42000
Корректировка на расстояние до центра города	0,95	0,95	1,03	0,95	1
Скорректированная цена, руб	35261	58740	67249	36076	42000
Корректировка на расстояние до торговых центров	0,98	0,96	0,95	0,97	0,95
Скорректированная цена, руб	34556	56390	63886	34994	39900
Корректировка на экологию	1	1	1	1	1
Скорректированная цена, руб	34556	56390	63886	34994	39900
Скорректированная цена с денежными поправками, руб	33879	55713	63886	37714	38910
Средняя арифметическая цена за 1 м2	46020,4
Площадь объекта оценки, м2	2120
Стоимость объекта оценки, руб	97 563 248

Введение процентных поправок экспертным методом

Корректировки, предложенные на цены оцениваемого объекта и ана-логов, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

В среднем цена предложения снижается при продаже на 10 %, поэтому для аналогов 1, 2, 3 и 5 применяется корректировочный коэффициент 0,9 на условия сделки.

Анализ рынка показал, что офисные и торгово-офисные помещения больше ценятся на рынке, чем помещения нежилого назначения. Коррек-тировка на назначение введена ко всем аналогам в виде коэффициента 0,97.

Корректировка на наличие автомобильной стоянки введена оценщиком ко всем аналогам коэффициентом 1.

Корректировка на водоснабжение введена оценщиком ко всем ана-логам коэффициентом 1, т.к. все аналоги имеют с объектом оценки централь-ное водоснабжение.

Корректировка на теплоснабжение введена оценщиком ко всем ана-логам коэффициентом 1, т.к. все аналоги имеют с объектом оценки централь-ное теплоснабжение.

Благоустройство территории − очень важный фактор, оказывающий влияние на стоимость недвижимости. Территория объекта оценки заасфальтирована. Для аналогов 1, 2, 4 и 5 вводится коэффициент 0,98 (тротуарная плитка).

В соответствии с общим состоянием зданий аналоги 1, 2, 3 и 5 имеют одинаковое состояние с объектом оценки, поэтому поправочный коэф-фициент для этих аналогов составляет 1, для аналога 4 коэффициент 1,02 (удовлетворительное состояние).

Поправка на объем прав на земельный участок введена оценщиком экспертным методом к аналогу 5 в размере 8 %, поскольку для всех осталь-ных аналогов земельный участок находится в аренде.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». При этажности объекта более предусмотренного таблицей применяется коэффициент 0,95; при этажности объекта менее предусмотренного таблицей − 1,05.

Согласно данным Комитета Статистики с июля по декабрь 2007 года уровень инфляции составил 6 %, поэтому на дату продажи введен коррек-тировочный коэффициент 1,06 на все аналоги, так как они были проданы в июле 2007 г.

Чем ближе объект к остановке общественного транспорта, тем его стоимость больше, поэтому вводим коэффициенты 1,01 для аналога 1, 1,1 для аналога 2, 0,98 для аналога 3, и 1,11 для аналога 5, для аналога 4 принимаем коэффициент равный 1, т. к. условия расстояния до остановки общественного транспорта совпадают с условиями оцениваемого объекта.

Корректировка на капитальность производится в соответствии с Кон-сультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборни-ков УПВС, согласно которым поправочный коэффициент при переходе от I группы капитальности к II равен 1,02. Этот коэффициент применяем к ана-логам 1, 3, 4 и 5. Для аналога 2 коэффициент равен 1, т. к. их капитальность совпадает с капитальностью объекта оценки.

Аналоги 4 и 5 единственные из всей выборки имеют подвал, соответ-ствующая корректировка на наличие подвала для них, согласно «Консуль-тациям по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС», составляет 0,97.

Наиболее высокую стоимость будет иметь отдельно стоящее здание, наименьшую – пристроенное. Поэтому для аналогов 1, 2, 3 и 4 – 1,02. Для аналога 5 коэффициент равен 1.

Корректировка на наличие охраны не вводится, т. к. различий нет.

Корректировка на телефон не вводится, т. к. различий нет.

Корректировка на планировку введена с разбросом в 3 % в ту или иную сторону: аналоги 1, 2 и 3, имеющие улучшенную планировку, имеют коэффициент 1, аналоги 4 и 5 со стандартной планировкой корректируются на коэффициент 1,03.

Корректировки на расстояние до центра города введены по принципу: аналог 5 расположен практически на таком же удалении от центра города, что и объект оценки, поэтому поправочный коэффициент для него составляет 1; аналог 3 располагается от центра города на расстоянии от 3,2 км, оценщик посчитал эти расстояния в равной степени влияющими на стоимость и с помощью экспертного метода установил коэффициент корректировки для не-го 1,03; аналоги 1, 2 и 4 располагаются на расстоянии 0,3 км от центра города, поэтому вводим коэффициент 0,95.

Чем ближе объект к торговым центрам, тем его стоимость больше, поэтому вводим коэффициенты 1,98 для аналога 1, 1,1 для аналога 2, 1,2 для аналога 3, 0,99 для аналога 4 и 1,2 для аналога 5.

Поправки на расстояние до торговых центров введены для аналогов 1, 2, 3, 4 и 5 в размере 0,98, 0,96, 0,95, 0,97 и 0,95 экспертным методом соответственно их расстояниям в 200, 90, 50, 100 и 60 м.

Корректировка на благоприятную экологическую обстановку не вво-дится, т. к. различий нет.

В таблице 20 приведены элементы сравнения оцениваемого объекта и аналогов, по которым оценщиком были введены денежные поправки. Де-нежные поправки вводились оценщиком путем попарного сравнения объекта оценки с каждым из аналогов по всем ниже перечисленным элементам срав-нения, затем стоимость аналогов в зависимости от элемента сравнения кор-ректировалась на определенную денежную сумму.

Таблица 18

Денежные корректировки по сравниваемым продажам

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Цена 1 м2 площади, руб	−	34556	56390	63886	34994	39900
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка на местоположение	−	0	0	0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	отличная	отличная	хорошая	отличная	отличная
Корректировка на транспортную доступность	−	-677	-677	0	-677	-677
Материал наружных стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	бетон	бетон
Корректировка на материал наружных стен	−	0	0	0	+1667	+1667
Внутренняя отделка	улучшен-ная	улучшен-ная	улучшен-ная	улучшен-ная	плохая	улучшен-ная
Корректировка на внутреннюю отделку	−	0	0	0	+1730	0
Итоговая корректировка	−	-677	-677	0	2720	990
Скорректированные цены продаж, руб./ м2	−	33879	55713	63886	37714	38910

Стоимость 1 м² объекта в зависимости от местоположения равна:

аналог 22: окраина – 41250 руб.;

аналог 21: периферия – 43500 руб.;

аналог 18: центр – 45000 руб.

После определения данных стоимостей попарно сравниваем объект оценки с каждым из аналогов, и находим стоимостную разницу.

Стоимость 1 м² объекта в зависимости от транспортной доступности равна:

аналог 27: плохая транспортная доступность – 12863 руб.;

аналог 26: хорошая транспортная доступность – 13830 руб.;

аналог 28: отличная транспортная доступность – 14023 руб.;

аналог 5: средняя транспортная доступность – 13540 руб.;

аналог 29: удовлетворительная транспортная доступность – 13153 руб.

Стоимость 1 м² объекта в зависимости от материала наружных стен равна:

аналог 19: кирпич – 41667 руб.;

аналог 20: бетон – 40000 руб.

Стоимость 1 м² объекта в зависимости от внутренней отделки равна:

аналог 23: хорошая внутренняя отделка – 48443 руб.;

аналог 24: удовлетворительная внутренняя отделка – 47866 руб.;

аналог 12: улучшенная внутренняя отделка – 49596 руб.;

аналог 25: плохая внутренняя отделка – 47290 руб.;

Поправки на площадь (по методу В. Г. Мисовца)

Имеющиеся в сравнительном подходе цены 1 м² и площади аналогов представлены в таблица 19. Чтобы получить строительные объемы зданий, умножаем имеющиеся площади на высоту объекта оценки 3 м, т.е. рас-считываем, какой объем был бы у аналога, если бы высота у него была такая же, как у объекта оценки.

Таблица 21

Характеристики аналогов

	Цена, руб/ м2	Площадь, м2	Объем, м3
Объект	−	2120	8797
Аналог 1	23691	1520,38	4561,14
Аналог 2	51588	2007,65	6022,95
Аналог 3	51661	1307,18	3921,54
Аналог 4	38181	1101,11	3303,33
Аналог 5	53847	2064,17	6192,51

Для расчета поправок на площадь воспользуемся аналогами из сбор-ников укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС:

- для объекта оценки (нежилое назначение): сборник № 35, отдел III, таблица № 27 «Спортивные корпуса объемом от 6000 до 10 000 куб.м», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ здания – 20,6 руб.

- для аналога 1 (офисное назначение): сборник № 26, том II, отдел III, таблица 72 «Мастерские ковровоткацкие, строчевышивальные и швейные», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ зда-ния – 17 руб.

- для аналога 2 (офисное назначение): сборник № 26, том II, отдел IV, таблица № 74 «Поликлиники и амбулатории», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ здания – 25,6 руб.

- для аналога 3 (торгово-офисное назначение): сборник № 33, отдел IV, таблица № 3 «Административные здания при плодоовощных базах», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ здания – 29,1 руб.

- для аналога 4 (торгово-офисное назначение): сборник № 33, отдел I, таблица № 2 «Магазины универсальные многоэтажные», для второго тер-риториального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ здания – 20,3 руб.

- для аналога 5 (офисное назначение): сборник № 33, отдел I, таблица № 3 «Торгово-общественные центры», для второго территориального пояса, восстановительная стоимость 1 м³ здания – 18,1 руб.

Таким образом, получаем следующие поправки на площадь:

аналог 1: 17/20,6 = 0,82;

аналог 2: 25,6/20,6 = 1,24;

аналог 3: 29,1/20,6 = 1,41;

аналог 4: 20,3/20,6 = 0,98;

аналог 5: 18,1/20,6 = 0,87.

При определении стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках рыночного подхода методом сравнения цены 1 м² площади была получена сумма 97 563 248 руб.

Валовой рентный мультипликатор – отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

; ПВД = 12 S АС,

где ВРМ – валовый рентный мультипликатор; ПВД – потенциальный валовый доход; S – площадь объекта; АС – ставка арендной платы; Ц_О – цена объекта.

Аналог 1: .

Аналог 2:

Аналог 3: .

Аналог 4: .

Аналог 5: .

ВРМ_ср = (5,95 + 6,77 +3,91 + 3,97 + 8,97) / 5 = 5,914.

Для оцениваемого объекта: ПВД = 2 120 • 700 • 12 = 17 808 000 руб.

Вероятная цена продажи объекта равна:

Ц_О = 17 808 000 ∙ 5,914 = 105 316 512 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыночного подхода сравнением валового рентного мультипликатора, соста-вила 105 316 512 рублей без НДС.

Общий усредненный коэффициент капитализации определяется отно-шением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

К_кап=

Для аналога 1: .

Для аналога 2: .

Для аналога 3: .

Для аналога 4: .

Для аналога 5: .

К_{кап ср} = (0,142 + 0,118 + 0,216 + 0,162 + 0,100) / 5 = 0,1476.

Вероятная цена продажи объекта будет равна:

Ц_О = = 84 455 284 руб.

Стоимость оцениваемого нежилого здания, рассчитанная в рамках рыноч-ного подхода с помощью коэффициента капитализации, составила 84 455 284 руб.

В рамках рыночного подхода получено 3 значения рыночной стоимости оцениваемого объекта, а именно по методу сравнения цены 1 м² – 97 563 248 руб., по методу сравнения валового рентного мультипликатора – 105 316 512 руб., по методу сравнения коэффициента капитализации – 84 455 284 руб. Согла-сование результатов, полученных тремя методами, производится методом среднеарифметического вычисления.

Стоимость, рассчитанная вышеуказанным подходом, может быть при-нята за рыночную стоимость, которая складывается в настоящее время на рынке.

Вывод 3: рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу г. Кемерово ул. Пролетарская, 7Б, рассчитанная рыночным под-ходом, на дату оценки 01.12.2007 г. составляет 95 778 348 (девяносто пять миллионов семьсот семьдесят восемь тысяч триста сорок восемь) рублей без НДС.