Глава 7i
СОСТАВЛЕНИЕ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
7.1. Общие требования к содержанию и качеству отчета об оценке
Одним из наиболее важных этапов оценочных работ является составление отчета об оценке. От того, что войдет в этот документ, насколько обоснованными будут его положения, в какой форме и последовательности изложен его материал, во многом зависит успех проделанной работы.
Оценочная услуга считается исполненной согласно договору тогда, когда своевременно составлен в письменной форме и передан (по акту) заказчику отчет об оценке.
Отчет об оценке — это официальный документ доказательственного значения, содержащий описание аналитических процедур для проведения оценки, его основания и цели, а также результаты анализа, приводящего к заключению о стоимости. В отчете может также быть представлено объяснение аналитических процедур, применяемых в процессе оценки, и отражена используемая значимая информация. Тип, содержание и объем отчета меняются в соответствии с предполагаемым пользователем, законодательными требованиями, типом имущества, характером и сложностью задания на оценку.
При составлении отчета об оценке машин и оборудования перед оценщиком стоят следующие основные задачи: во-первых, аргументированно и однозначно доказать свое заключение о стоимости; во-вторых, последовательно и логично изложить аналитический и расчетный материал; в-третьих, зафиксировать все важные моменты оценки, подтверждающие достоверность используемой информации и методологическую правильность расчетных методик; в-четвертых, изложить содержание отчета в понятной для специалистов форме с тем, чтобы при необходимости заказчик или другое лицо мог проверить результаты оценки и убедиться в их правильности. Отчет об оценке должен отвечать требованиям, которые одновременно предъявляются к нему, как к документу и деловому текстовому, и правовому, и финансово-экономическому. Поэтому он составляется с учетом требований законодательных актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, ведения делопроизводства, фажданского права и судебного производства, бухгалтерского учета, аудита и налогообложения.
В первую очередь отчет об оценке должен отвечать требованиям, изложенным в Законе об оценочной деятельности, где в статье 11 определены основные требования к содержанию и качеству отчета об оценке: «Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете». Так как результат оценки во многом зависит от вида оцениваемой стоимости, то в той же статье отмечается: «В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки».
В той же статье определяется состав сведений, обязательных в любом отчете об оценке:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица - владельца объекта и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки и перечень использованных при ее проведении данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность проведения расчетов стоимости, итоговая величина стоимости, а также характеристика ограничений и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененных им методов оценки.
В статье 12 Закона об оценочной деятельности определена достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения. В этой статье записано: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».
Отдельные требования к отчету об оценке конкретизированы в Стандартах оценки, где, в частности, отмечается, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Стандарты оценки предполагают, что в отчете об оценке должны быть отражены результаты следующих этапов оценочной работы:
установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
анализ рынка, к которому относится этот объект;
выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
обоснование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Развитие международных экономических связей, вхождение России в ВТО, сотрудничество с иностранными инвесторами, образование предприятий с иностранным капиталом, взаимодействие российских оценщиков с зарубежными оценщиками — эти процессы заставляют все активнее брать на вооружение стандарты и правила, действующие в странах с развитой экономикой и отражающие большой опыт этих стран в оценочной деятельности. В этой связи особого внимания заслуживают Международные стандарты оценки (МСО), утверждаемые Международным комитетом по стандартам оценки (www.ivsc.org). Так, Стандарт 3 (МСО-3) называется «Составление отчетности об оценке», в нем подробно изложены требования к содержанию отчета об оценке.
Практикой оценки выработана типовая структура отчета об оценке, в которой реализован принцип изложения материала «от общего к частному». Основные разделы отчета и его примерное содержание могут быть представлены в следующем виде.
Вводная часть.
Общая часть.
Подходы и методы оценки машин и оборудования.
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
Квалификация исполнителей оценки.
Список использованной литературы.
Приложения.
Исходя из целей оценки и специфики ее объектов в типовую структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельные разделы могут быть выделены: анализ рынка и особенности ценообразования на рынке объектов-аналогов; описание и технические характеристики объектов оценки; описание программных средств и баз данных, использованных при оценке, и др.
Вводная часть включает такие подразделы, как исполнительное резюме, постановка задания на оценку, используемая в отчете терминология, сертификация оценки, сделанные допущения и Офаничения, применяемые стандарты оценки, используемые источники информации, последовательность проведения работ.
Исполнительное резюме содержит краткое изложение содержания отчета, особенности оцениваемых объектов, перечисление использованных подходов и методов оценки (краткое обоснование неиспользованных подходов) с указанием результата, полученного по каждому из подходов, принцип согласования результатов и итоговое значение полученной величины стоимости объекта.
Постановка задания на оценку включает указание на заказчика и исполнителя (оценщика); определение цели оценки и вида определяемой стоимости объекта, конкретизацию оцениваемого объекта, его состав и местоположение, назначение оценки, ее действительную дату и дату составления отчета.
Используемая терминология. Для исключения неоднозначного толкования в этом подразделе даются определения профессиональным и другим специфическим терминам, использованным в отчете.
Сертификация оценки. В данном подразделе, как правило, констатируют, что все соображения (суждения, мнения, заключения), приведенные в отчете, полностью разделяются исполните-лем(ями) оценки и имеют силу строго в пределах ограничивающих условий и допущений. Оценщик также подтверждает отсутствие заинтересованности в оцениваемом имуществе и независимость собственного вознаграждения от итоговой оценки стоимости.
Сделанные допущения и ограничения. Это очень важная часть отчета, поскольку в ней оценщик перечисляет все, не зависящие от него положения, которые могут в той или иной мере повлиять на окончательный результат расчета стоимости. Это может быть, например, неинформированность оценщика о правах собственности на оцениваемые объекты, об обременении объекта обязательствами по отношению к третьим лицам. Здесь также оценщик снимает с себя ответственность за возможную погрешность информации, полученной из определенных источников.
Применяемые стандарты оценки. Приводится перечень стандартов оценки, которыми руководствовался в своей работе оценщик (Стандарты оценки, МСО, стандарты саморегулируемых профессиональных организаций, ведомственные стандарты на оценку особых видов имущества и др.).
Использованные источники информации. В этом подразделе указывают: 1) перечень информации, полученной от заказчика: бухгалтерская отчетность и другие финансовые документы; список оборудования; технические паспорта на оцениваемое оборудование; заключения технических служб о режимах эксплуатации оборудования; предполагаемой степени его износа; сведения, необходимые для оценки оборудования, не имеющего технических паспортов; 2) нормативно-правовые и справочные документы; 3) перечень рыночной информации, собранной оценщиком, и ее источники; 4) методические материалы, которые использовал оценщик в работе по определению стоимости объекта.
Последовательность проведения работ. Указывают основные этапы проведения подготовительных, экспертных, аналитических и оценочных работ.
Общая часть включает такие подразделы, как характеристика экономического окружения, характеристика отраслей, производящих аналогичные машины и оборудование, анализ сегментов товарного рынка, общая характеристика оцениваемых объектов.
Характеристика экономического окружения, В этом подразделе дается краткий анализ современной макроэкономической конъюнктуры и в первую очередь тех показателей, которые могут быть связаны с производством и использованием объектов оценки. Приводится информация о предприятии, где эксплуатируются оцениваемые машины и оборудование. Для целей оценки интерес представляют такие показатели предприятия, как рентабельность основных фондов, фондоотдача от основных фондов и активной части основных фондов, коэффициенты использования машин и оборудования и др. Может быть приведена общая характеристика парка оборудования на предприятии: возрастная структура, соотношение между отдельными группами оборудования по балансовой стоимости, производственная мощность и др.
Характеристика отраслей машиностроения^ производящих аналогичные машины и оборудование. Сведения по этому подразделу особенно ценны, если речь идет об оценке специальных и специализированных машин и оборудования. Важно дать информацию о составе предприятий-изготовителей, где производятся аналогичные объекты. Могут быть приведены обзорные материалы об экономическом состоянии и тенденциях развития отдельных машиностроительных отраслей. Если в составе оцениваемых объектов встречаются машины импортного производства, целесообразно дать информацию о зарубежных производителях.
Анализ сегментов товарного рынка. Необходимость выполнения анализа рынка, к которому относятся объекты оценки, отме^ чена в Стандартах оценки. В этом подразделе нужно дать общую характеристику соответствующих сегментов товарного рынка с точки зрения характера конкуренции и степени развитости, показать региональную и отраслевую структуру данных сегментов рынка, привести информацию об основных продавцах (изготовителях и дилерских компаниях), преобладающих формах ценообразования для рассматриваемых сегментов рынка и тенденциях изменения цен.
Общая характеристика оцениваемых объектов. Если список объектов оценки большой, то все объекты фуппируют по признакам назначения и исполнения, лучше всего выполнить эту фуп-пировку на основе кодов ОКОФ. Характеристики даются не отдельным объектам, а фуппам объектов. Могут быть приведены технические и эксплуатационные парамефы крупных объектов (технологических линий и комплексов, энергоафегатов и т.п.), а также наиболее типичных единиц оборудования отдельных фупп. Могут быть приведены сведения о режиме эксплуатации (хранения), организации ремонтов и технического обслуживания.
Подходы и методы оценки машин и оборудования. Этот раздел является центральным в отчете об оценке, содержит материал расчетно-аналитического характера, показывающий, как получены промежуточные и итоговые результаты оценки, и включает следующие подразделы: анализ и выбор методов оценки для решения поставленной задачи, определение износа объектов оценки, расчет полной и остаточной стоимости замещения методами сравнительного подхода, расчет полной и остаточной стоимости воспроизводства методами затратного подхода, расчет полной и остаточной стоимости пользования методами доходного подхода.
Анализ и выбор методов оценки для решения поставленной задачи. В этом подразделе дается краткий обзор методов, которые могут быть использованы при определении стоимости оцениваемых объектов в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Приводится обоснование выбора методов оценки для отдельных фупп машин и оборудования с учетом обеспеченности рыночной информацией и фебований по точности оценки.
Определение износа объектов оценки. Приводится описание различных методов расчета физического, функционального и внешнего износа, которые могут быть использованы для определения степени износа оцениваемых машин и оборудования. Обосновывается выбор конкретных методов, по которым будет осуществляться расчет, и приводятся расчетные формулы и таблицы определения всех видов износа, а также совокупного износа оцениваемых машин и оборудования.
Расчет полной и остаточной стоимости замещения методами сравнительного подхода. В этом подразделе приводится обоснование выбора того или иного практического метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках сравнительного подхода.
Расчет выполняют в таблицах, содержащих исходную информацию об оцениваемых объектах (инвентарный номер, наименование, модель, основные параметры, код ОКОФ, показатели износа, балансовая стоимость, дата балансовой стоимости, дата ввода в эксплуатацию), информацию об аналогах (наименование, модель, основные параметры, цена, дата и формула франкирования цены), в отдельных столбцах таблицы приводят результаты расчета полной стоимости замещения, а затем остаточной (с учетом износа) стоимости замещения. По группам объектов, где расчет стоимости ведется однотипно, даются комментарии и подробные объяснения (коммерческие и параметрические корректировки) на примере отдельных объектов — представителей этих фупп.
Расчет полной и остаточной стоимости воспроизводства методами затратного подхода. В этом подразделе приводится обоснование выбора того или иного практического метода для определения стоимости воспроизводства для объектов оценки в рамках затратного подхода.
Расчет выполняют в таблицах, содержащих исходную информацию об оцениваемых объектах (инвентарный номер, наименование, модель, основные параметры, код ОКОФ, показатели износа, балансовая стоимость, дата балансовой стоимости, дата ввода в эксплуатацию), информацию об однородных объектах (наименование, модель, основные параметры, цена, дата и формула франкирования цены), если применяют метод однородного объекта, информацию о корректирующих индексах, если применяют метод индексирования балансовой стоимости, в отдельных столбцах таблицы приводят результаты расчета полной стоимости воспроизводства, а затем остаточной (с учетом износа) стоимости воспроизводства. По фуппам объектов, где расчет стоимости ведется однотипно, даются комментарии и подробные объяснения (корректировки, ценовые тренды, данные для поэлементного расчета и т.п.) на примере отдельных объектов — представителей этих групп.
Расчет полной и остаточной стоимости пользования метода-ми доходного подхода. В этом подразделе приводится обоснование выбора того или иного практического метода для определения стоимости пользования для оцениваемых объектов в рамках доходного подхода. Приводятся описание формируемых машинных комплексов, их состав, характеристики, производственная мощность. В зависимости от применяемого метода представляется расчет чистого операционного дохода, расчет (обоснование) ставки дисконтирования или ставки капитализации, формулы и таблицы расчета доходным подходом для каждого машинного комплекса, а также полученный конечный результат.
Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости. В этом разделе дается аргументированное обоснование значимости (весомости) результатов, полученных с помощью каждого из примененных подходов, рассчитывается средневзвешенная величина итоговой стоимости для оцениваемых объектов. При оценке по списку подсчитываются суммарные стоимости объектов по фуп-пам и в целом по всему списку Справочно могут рассчитываться коэффициенты удорожания определенной рыночной стоимости на дату оценки в сравнении с балансовой стоимостью.
Квалификация исполнителей оценки. В этом разделе приводятся профессиональные сведения о непосредственных исполнителях оценки, в том числе об их профессиональной подготовке в области оценочной деятельности. Если над отчетом работала группа оценщиков, указывают, кто выполнял ту или иную часть отчета. Приводится также информация о документе, подтверждающем наличие лицензии у оценочной фирмы на право выполнять оценочные услуги.
Список использованной литературы должен содержать перечень использованных законодательных и нормативных документов, стандартов оценки, методических разработок, справочных изданий, учебников и учебных пособий для оценщиков, специальных правовых документов федерального уровня и субъектов Федерации, касающихся оценки объектов оценки, ведомственные указания и инструкции и т.п.
Приложения. Обычно в приложения выносят большой табличный материал, технические описания и чертежи, планировки расстановки оборудования, справочные таблицы, фафический материал и другую информацию, дополняющую основной текст отчета.
Отчет об оценке должен быть надлежащим образом оформлен. Большая часть оценщиков — работники оценочных компании. Отчет должен быть подписан как руководителем оценочной компании, так и работником — непосредственным исполнителем оценки. Причем исполнитель должен обладать профессиональными знаниями, подтвержденными документом об образовании в области оценочной деятельности.
Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, щрошит и скреплен печатью оценочной компании. Оценочные ^компании (или индивидуальные оценщики) должны хранить ко-щии составленных ими отчетов в течение трех лет.
В приложении 4 данного учебного пособия приведен пример (Отчета об оценке машин и оборудования на конкретном предприятии.