5.3. Метод индексации балансовой стоимости

Несмотря на критическое отношение и отмечаемые спе­циалистами недостатки в точности, данный метод в силу про­стоты его исполнения продолжает пользоваться большой по­пулярностью среди оценщиков. Исторически «вкус» к нему привили органы отечественной статистики в 1990-е гг., когда переоценка была обязательной для российских предприятий и выполнялась с помощью индексов Госкомстата РФ. Сказыва­ется также влияние практики оценки недвижимости, где в силу ограниченности рынка широко распространено индексиро­вание.

В основе метода лежит пересчет известной балансовой стои­мости объекта в полную (без учета износа) восстановительную стоимость на дату оценки. Причем исходная балансовая стои­мость берется либо как первоначальная, если объект не переоце­нивался, либо как полная восстановительная стоимость по ре­зультатам последней переоценки.

С позиций теории оценки данным методом получают полную стоимость воспроизводства, так как применяемые индексы в большинстве своем характеризуют динамику цен, происходя­щую в первую очередь под влиянием затрат на используемые ресурсы.

В методе индексации значение полной стоимости воспроиз­водства (восстановительной) на дату оценки получают путем ум-

143

ножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:

ножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:

S = S_n х /_кор ,

где5_п — первоначальная (восстановительная) стоимость на момент приоб­ретения (последней переоценки); /_кор — корректирующий индекс (индекс-дефлятор).

Пересчет старой балансовой стоимости в новую полную сто­имость, соответствующую новому уровню затрат на дату оценки, представляет собой метод долгосрочной индексации, при кото­ром период индексации измеряется несколькими годами. В отли­чие от краткосрочной индексации, описанной в п. 4.1, долгос­рочная выполняется на основе базисных ценовых индексов. Кор­ректирующий индекс определяется при этом по формуле

'кор '(м.г)оц / ■'(м.г)ст '

где /_{(м г)оц} — базисный ценовой индекс на дату оценки (м — месяц, г — год); Амг)ст ~" базисный ценовой индекс на дату действия балансовой стои­мости (м — месяц, г — год).

Покажем применение метода долгосрочной индексации с ис­пользованием индексов цен на продукцию машиностроения. Фе­деральная служба государственной статистики (Росстат) регуляр­но публикует в своих изданиях годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения и других отраслей промышленнос­ти, показывающие изменение цен за год по отношению к 31 де­кабря предшествующего года. Цепные ценовые индексы нетруд­но пересчитать в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В табл. 5.2 приведены годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения по данным Росстата за пос­ледние 15 лет и на их основе рассчитаны годовые базисные ин­дексы по отношению к 31 декабря 1990 г.

В той же табл. 5.2 показаны среднемесячные приросты базис­ного ценового индекса в пределах каждого года, для чего разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 де­кабря предшествующего года поделена на 12.

Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:

Покажем применение метода долгосрочной индексации с ис­пользованием индексов цен на продукцию машиностроения. Фе­деральная служба государственной статистики (Росстат) регуляр­но публикует в своих изданиях годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения и других отраслей промышленнос­ти, показывающие изменение цен за год по отношению к 31 де­кабря предшествующего года. Цепные ценовые индексы нетруд­но пересчитать в базисные индексы путем их последовательного перемножения. В табл. 5.2 приведены годовые цепные индексы цен на продукцию машиностроения по данным Росстата за пос­ледние 15 лет и на их основе рассчитаны годовые базисные ин­дексы по отношению к 31 декабря 1990 г.

В той же табл. 5.2 показаны среднемесячные приросты базис­ного ценового индекса в пределах каждого года, для чего разность между индексом на 31 декабря данного года и индексом на 31 де­кабря предшествующего года поделена на 12.

Базисный ценовой индекс на дату оценки рассчитывается следующим образом:

144

где/_(12>г_1)_0Ц — базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего го­да по отношению к году, в котором проводится оценка; /_(г)оц — среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда про­водится оценка; а?_(г)оц — номер месяца в дате оценки.

Табл и ца 5.2

Индексы цен на продукцию машиностроения

Дата	Годовой цепной индекс	Годовой базисный индекс	Среднемесячный прирост базисно-
			го индекса
31.12.90	1,0000	1,00
31.12.91	3,1000	3,10	0,175
31.12.92	27,2000	84,32	6,768
31.12.93	10,5000	885,36	66,753
31.12.94	3,3000	2921,69	169,694
31.12.95	2,8000	8180,73	438,253
31.12.96	1,2400	10144,10	163,615
31.12.97	1,0870	11026,64	73,545
31.12.98	1,2920	14246,42	268,315
31.12.99	1,4960	21312,64	588,852
31.12.00	1,2800	27280,18	497,295
31.12.01	1,1070	30199,16	243,248
31.12.02	1,1710	35363,21	430,338
31.12.03	1,1117	39313,28	329,173
31.12.04	1,1667	45866,81	546,127
31.12.05	1,1400	52288,16	535,113

Примечание: Индексы на 31.12.05 являются прогнозными.

Базисный ценовой индекс на дату записи индексируемой ба­лансовой стоимости:

^{х Я}<г)ст •>

где /(12.г-1)ст ~~ базисный ценовой индекс на 31 декабря предшествующего го­да по отношению к году, в котором зафиксирована балансовая стоимость;

'(г)ст ~~ среднемесячный прирост базисного индекса в году, когда за­фиксирована балансовая стоимость; Я(г)ст ~ номер месяца в дате записи балансовой стоимости.

Средствами MS Excel приведенные выше расчеты могут быть автоматизированы. При этом год в дате выделяется с помощью функции ГОД (дата в числовом формате), номер месяца выделя-

10"

145

ется из даты с помощью функции МЕСЯЦ (дата). В приведенных выше формулах для расчета индексов применены помесячные шаги, MS Excel позволяет выполнять эту операцию с шагом в один день, если даты перевести в числовое измерение с помощью функции ДАТАЗНАЧ, а прирост базисного индекса в пределах каждого года считать как среднедневную величину.

Рассмотрим примеры индексации балансовой стоимости в интервале от 31.12.90 до 31.12.05 с помощью индексов цен на продукцию машиностроения (см. табл. 5.2).

Пример 1. Балансовая стоимость бетоносмесителя модели СБ-1650, приобретенного и поставленного на учет 21.04.98, рав­на 31670 руб. Бетоносмеситель переоценке не подвергался. Нуж­но определить полную стоимость воспроизводства (восстанови­тельную) на дату оценки 31.03.05.

Базисный ценовой индекс на дату оценки: /(оз.о5)оц ⁼ 45866,81 + + 535,113x3 = 47472,15. Базисный ценовой индекс на дату записи балансовой стоимости: /(04 98)ст ⁼ ' 1026,64 + 268,315x4 = 12099,9. Корректирующий индекс 47472,15/12099,9 = 3,923. Полная стои­мость воспроизводства на дату оценки 31670x3,923 = 124240 руб.

Пример 2. Полная восстановительная стоимость асфальтоук­ладчика модели F18C по результатам последней переоценки, проведенной на 31.12.99, равна 5135062 руб. Нужно определить полную стоимость воспроизводства (восстановительную) на дату оценки 28.02.05.

Базисный ценовой индекс на дату оценки: /₍₀2.о5)оц ⁼ 45866,81 + + 535,113x2 = 46937. Базисный ценовой индекс на дату записи балансовой стоимости по результатам последней переоценки: /₍₁₂.99)ст ⁼ 21312,64. Корректирующий индекс 46937/21312,64 = = 2,2. Полная стоимость воспроизводства на дату оценки 5135062x2,2= 11297136 руб.

Надежность результатов оценки во многом зависит от того, насколько правильно выбран тип ценовых индексов. Все они от­носятся к тем или иным группировкам имущественных объектов. Небольшие (примерно до 10 объектов) и одновременно однород­ные группы, близкие по своим характеристикам к оцениваемому объекту, являются идеальными носителями информации о цено­вом тренде, с помощью которого можно достаточно точно про­индексировать стоимость оцениваемого объекта. Однако в усло­виях массовой оценки формировать такого рода группы и анали-

146

зировать по ним ценовые индексы практически невозможно из-за слишком большой трудоемкости работ. Поэтому в условиях массовой оценки приходится вынужденно довольствоваться го­товыми ценовыми индексами, но эти индексы относятся к боль­шим группам объектов, которые не так однородны и не так близ­ки к оцениваемому объекту по характеристикам.

Рассмотренные выше индексы цен на продукцию машиност­роения являются весьма обобщенными, так как осредняют цено­вую динамику по огромной группировке объектов: продукция машиностроения охватывает сотни тысяч моделей и наименова­ний машин, оборудования и транспортных средств. Тем не менее использование этих индексов в практике приближенной массо­вой оценки можно оправдать доступностью информации о них и быстротой расчетов. И совершенно неприемлемы для задач оценки машин и оборудования индексы цен производителей промышленной продукции и тем более индексы потребитель­ских цен.

Из других типов индексов, публикуемых Росстатом, заслужи­вают также внимания индексы цен на продукцию отдельных под­отраслей машиностроения, они образуют 14 подотраслевых групп.

Но наибольший интерес для целей массовой оценки машин и оборудования представляют индексы цен по товарным группам, каждой из которых соответствуют коды ОКОФ и ОКП. Эти ин­дексы распространяет по подписке Главный межрегиональный центр обработки и распространения статистической информации Росстата (www.gmcgks.ru).

Однако получение сведений об индексах по товарным груп­пам еще не решает проблемы их эффективного использования. Подбирать вручную нужную товарную группу для каждого оце­ниваемого объекта (а всего таких товарных групп насчитывается 210) — значит потерять много времени. Задача выбора нужного кода товарной группы и соответственно нужного типа индексов решается с помощью специального ключа связей на базе системы кодов ОКОФ, и наиболее удачно - в программно-информацион­ном комплексе «СтОФ» (ПИК «СтОФ»).

Рассмотрим порядок работы с ним для определения полной (восстановительной) стоимости воспроизводства методом дол­госрочной индексации. Вначале необходимо подготовить табли-

Ю* 147

цу списка в MS Excel, в которую вносят сведения об оцениваемых объектах, а также результаты расчетов, получаемых с помощью ПИК «СтОФ». Таблица списка содержит столбцы с заголовками, расположенные в такой последовательности:

• инвентарный номер объекта;

• наименование, модель, характеристики (указывают 1 - 3 главных параметра);

• код ОКОФ;

• шифр ЕНАО (указывают шифры единых норм амортизаци­онных отчислений, утвержденных постановлением СМ СССР от 22 октября 1990 г. №1072);

• дата балансовой стоимости;

• балансовая стоимость в рублях;

• корректирующий индекс (индекс-дефлятор);

• полная (восстановительная) стоимость на ...;

• дата ввода объекта в эксплуатацию.

Схема заголовков таблицы списка, как она указывается в MS Excel, показана на рис. 5.2.

А	В	С	О	Е	F	1Б§	Н	Г
Инв.	Наиме-	Код	Шифр	Дата	Баланс.	Коррект.	Полная	Дата
номер	нование,	ОКОФ	ЕНАО	баланс.	стои-	индекс	стои-	ввода
	модель,			стои-	мость,		мость
	харак-			мости	руб.		на
	терис-
	тики

Рис. 5.2. Схема заголовков таблицы списка в MS Excel

Сведения об объектах вводят в первые шесть столбцов (А - F). Если для каких-то объектов коды ОКОФ и шифры ЕНАО неиз­вестны, то их ячейки в списке оставляют незаполненными. Они будут записаны позже при работе со списком в среде ПИК «СтОФ».

Особо следует пояснить порядок заполнения столбцов Дата балансовой стоимости (Е) и Балансовая стоимость, руб. (F).

Программа ПИК «СтОФ» в начале работы запрашивает дату последней переоценки. Предполагается, что все объекты, приоб­ретенные до этой даты, прошли переоценку и указываемая их ба­лансовая стоимость соответствует дате последней переоценки.

148

Балансовая же стоимость объектов, приобретенных после этой даты, понимается в этом случае как первоначальная стоимость на дату ввода в эксплуатацию.

Такое начальное условие было оправданным в прошлые годы, когда в стране ежегодно проводились обязательные сплошные переоценки основных фондов предприятий. В настоящее время согласно ПБУ 6/01 предприятия проводят переоценки по своему усмотрению и зачастую выборочно, поэтому бессмысленно да­вать единую для всего списка дату последней переоценки.

Учитывая изложенное, в столбце Е указываем не дату ввода, как это предусмотрено в ПИК «СтОФ», а дату записи балансовой стоимости, значение которой приведено в столбце F. Если объект не подвергался переоценке, эта дата указывает момент его приоб­ретения и постановки на учет, а его балансовая стоимость есть первоначальная стоимость. Если же объект подвергался перео­ценке, то эта дата указывает на момент последней переоценки, а балансовая стоимость есть восстановительная стоимость по ре­зультатам данной переоценки.

В таблице списка столбцы Корректирующий индекс (G) и Пол­ ная стоимость на (Н) оставляют незаполненными, они бу­ дут заполнены в процессе работы с ПИК «СтОФ». В заголовке

столбца Полная стоимость на оставляем место для указания

даты, по состоянию на которую ПИК «СтОФ» сделает расчет тгой стоимости. Как будет показано ниже, это не всегда совпада­ет с датой оценки.

Для расчета коэффициента физического износа потребуется информация о дате ввода объектов в эксплуатацию. Эти сведения шюсят в столбец Дата ввода (I).

Заполненные ячейки первых шести столбцов (А — F) выделя­ют и копируют (переносят в буфер обмена) для транспонирова­ния в ПИК «СтОФ».

При его запуске появляется диалоговое окно с запросом об открытии проекта. Отмечают точкой Создать новый проект и на­жимают ОК. Открывается окно Настройки с двумя закладками: Параметры проекта и Свойства программы. На закладке Парамет­ры проекта заполняют поля: название предприятия, регион, ад­ресные реквизиты, последняя переоценка производилась по сос-юянию на (дата), ответственное лицо и контактный телефон. Особое внимание следует обратить на поле, где запрашивается дата последней переоценки. Чтобы исключить неопределен-

149

ность, поступают следующим образом. Из вариантов ответа на этот вопрос выбирают и вводят самые ранние сроки: «до 1980 г. вкл.».

Закладка Свойства программы содержит информацию о заре­гистрированном владельце программы, в ее поля вводят сведе­ния: разделение целой и дробной части числа, разделитель частей даты, период автоматического сохранения. Далее открывается главное окно программы.

Для ввода данных через буфер обмена из MS Excel отмечают текущую ячейку в верхнем левом углу и нажимают кнопку меню Вставить. Вставка производится вправо и вниз от выделенной те­кущей ячейки.

Прежде чем приступить к расчетам в среде ПИК «СтОФ», нужно заполнить все ячейки, где отсутствуют данные о кодах ОКОФ и шифрах ЕНАО. Для этого отмечают пустую ячейку и осуществляют поиск по классификатору ОКОФ, нажав кнопку меню Поиск кода ОКОФ. Код ОКОФ может быть найден также либо по словарю посредством вызова меню Сервис -> Поиск по словарю, либо по шифру ЕНАО посредством нажатия кнопки ме­ню Получение кодов ОКОФ по шифрам ЕНАО. Если неизвестен шифр ЕНАО, то его можно найти в информации об аналогах, воспользовавшись базой данных. Обращение в базу данных осу­ществляется нажатием кнопки меню Поиск в базе данных.

После того как все коды ОКОФ и шифры ЕНАО проставле­ны, приступают к расчетам полной восстановительной стоимос­ти методом индексации на основе ценовых индексов Росстата по товарным группам. Для этого выделяют столбец «Коэффициент пересчета», затем нажимают кнопку меню Определить стоимость по коэффициентам Госкомстата. Появляется диалоговое окно Рас­считать по коэффициентам Госкомстата. На запрос «Укажите диа­пазон строк» отмечают меткой «Выделенные строки». Необходи­мо также выбрать ответ на вопрос «На какую дату рассчитывать». Щелкнув галочку, получают ниспадающую табличку помесячно­го календаря. Пролистав календарь, отмечают дату, соответству­ющую или наиболее близкую к ней дату оценки. Наличие наибо­лее поздней даты, на которую в программе ПИК «СтОФ» имеют­ся индексы Росстата, зависит от срока последнего обновления ПИК «СтОФ».

Выбрав дату, нажимают кнопку Расчет. В столбце «Коэффи­циент пересчета» получают значения корректирующих индексов,

150

_I

ii в столбце «Полная восстановительная стоимость» - значения полной стоимости воспроизводства на выбранную дату.

Столбцы «Коэффициент пересчета» и «Полная восстанови­ тельная стоимость» выделяют, копируют (переносят в буфер об­ мена), нажав кнопку меню Копировать. Главное окно ПИК «СтОФ» сворачивают и открывают соответствующую книгу в MS Excel, где находится таблица списка объектов. В таблице списка выделяют столбцы «Корректирующий индекс» и «Полная стои­ мость на » и вставляют данные из буфера обмена. В заголовок

столбца «Полная стоимость на » вводят дату, на которую рас­ считана стоимость.

Так как официальные ценовые индексы получают при обра­ботке прошлой статистической информации, то, естественно, возникает отставание последней даты, на которую известны ин­дексы Росстата, и предстоящей даты оценки. В силу этого обсто­ятельства приходится делать дополнительную краткосрочную индексацию полученного результата, чтобы выйти на значение полной стоимости на дату оценки.

Эта задача решается следующим образом. Положим, с по­мощью ПИК «СтОФ» получили полную стоимость по состоянию самое позднее на 01.10.04, а дата оценки 01.01.05. Чтобы выяс­нить ценовые тренды и спрогнозировать индексы на период с 01.10.04 по 01.01.05, с помощью ПИК «СтОФ» дополнительно рассчитывают полную стоимость на более раннюю дату, отличаю­щуюся, например, на 12 месяцев. В нашем примере задаем дату 01.10.03 и получаем значение полной стоимости на нее.

Таблицу списка в MS Excel наращивают еще тремя столбца ми: «Полная стоимость на 01.10.03», «Среднемесячный цепной индекс» и «Полная стоимость на 01.01.05». Из ПИК «СтОФ» транспонируют результаты расчета полной стоимости на 01.10.03 в соответствующий столбец матрицы списка в MS Excel. Вес по следующие расчеты ведут в этой таблице.

Краткосрочная индексация выполняется с помощью средне­месячного цепного индекса методом, описанным в п. 4.1. Cj> немесячный цепной ценовой индекс рассчитывается следующим

образом: h = (£_О1>1О>О4/£_Ои().оз)^1/12' ^где ^oi.io.O4 ~ полная стоимосм. по состоянию на 01.10.04; 5₀₁₁₀₀₃ — полная стоимость по состоя нию на 01.10.03; 12 - количество месяцев между датами (период индексации). Полная стоимость по состоянию на дату оценки

151

(Л

КЗ

	А	В	С	D	Е	F	G	Н	1	J	К
1	Инвентарный номер	Наименование, модель, характеристики	Код ОКОФ	Шифр ЕНАО	Дата балан­совой стои­мости	Балансовая стоимость, руб.	Коррек­тирую­щий индекс	Полная стои­мость на 01.10.04, руб.	Дата ввода	Полная стои­мость на 01.10.03, руб.	Средне­месячный цепной индекс	Полная стои­мость на 01.01.05, руб.
2	2007	Электрическая печь сушильная С-500 мощн. 6 кВт	142943156	43149	01.05.98	23840	2,95	70328	01.12.88	43627	1,040593	79245
3	3990	Вентилятор ЦП7-40Ы6 сдвиг. А02-51-4	142813171	41606	06.01.78	2340	4,57	10694	06.01.78	9220	1,012436	11098
4	287	Станок универсаль­но-фрезерный 675, стол 200x500 мм	142922150	41000	01.01.96	13126	6,96	91357	24.01.78	77968	1,013294	95049
5	528	Пресс пневматичес­кий Н-171 ус. 50 кН	142922260	41200	17.11.00	42000	2,2	92400	31.01.77	83160	1,008819	94866
6	529	Пресс пневматичес­кий Н-171 ус. 50 кН	142922260	41200	17.11.00	42000	2,2	92400	11.01.77	83160	1,008819	94866
7	579	Ножницы гильотин­ные KS-820, L-800 мм	142922251	41200	21.01.77	12000	6,9	82800	21.01.77	74640	1,008683	84976
8	601	Лифт грузоподъем­ный г/п = 3,2 т	142915263	41721	16.01.77	145200	5,13	744876	16.01.77	630168	1,014034	776678
9	753	Пресс однокриво-шипный открытый К2118Бус. 63 кН	142922191	41200	20.01.93	11400	7,46	85044	20.01.83	76608	1,008744	87294
10	780	Пресс однокриво-шипный открытый К2118Бус. 63 кН	142922191	41200	27.01.77	12100	6,9	83490	27.01.77	75262	1,008683	85684

Рис. 5.3. Таблица списка объектов (фрагмент изображения на экране)

01.01.05 равна S_{ol 1004} x (h)³, где 3 - количество месяцев между 01.10.04 и 01.01.05.

Полученный конечный результат полной стоимости на дату оценки транспонируют из таблицы списка в главное окно ПИК «СтОФ», а именно в столбец «Рыночная стоимость». Итоговый корректирующий индекс рассчитывают, выделив столбец «Об­ратный коэффициент», далее нажимают кнопку меню Определе­ние обратного коэффициента. В диалоговом окне Расчет обратного коэффициента отмечают метку Выделенные строки и нажимают Расчет.

Общий вид таблицы списка объектов в виде примера предс­тавлен на рис. 5.3.

Если значения рассчитанной стоимости по каким-то объек­там вызывают сомнение, можно с помощью средств ПИК «СтОФ» сделать для этих объектов проверочную оценку прямым сравнением с аналогом, для чего обращаются к базе данных ПИК «СтОФ», содержащей регулярно обновляемую информацию о более чем 23000 оригинальных объектах.