Метод стоимости создания. Основные этапы:

1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:

• на приобретение имущественных прав;

• на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива;

• на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.

При создании же нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты:

• на поисковые работы и разработку темы;

• на создание экспериментальных образцов;

• на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, за выдачу охранных документов);

• на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);

• на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;

• на составление и утверждение отчета.

При оценке стоимости нематериального актива иногда используется такой метод затратного подхода как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и рыночного подходов. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования, например, при применении ноу-хау.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми.

Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Необходимо учесть: в силу того, что каждый объект нематериальных активов уникален, сравнительный подход имеет крайне ограниченное применение.

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия и ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика. Если определяется рыночная стоимость вложений в пенные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах), то информация берется, например, из сборников Финмаркет, АК&М и других. Если же ценные бумаги не котируются, то оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Рассмотрим основные методы, используемые для оценки облигаций и акций. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщик имеет дело с «простым процентным обязательством» и постоянные процентные платежи он может рассматривать как аннуитет. Текущая стоимость облигации в этом случае состоит из двух частей:

1. Текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей.

2. Текущей дисконтированной стоимости выплаты номинала при наступлении срока погашения облигации.

Если купонные платежи не фиксированы, то оценщик имеет дело с облигацией с плавающей купонной ставкой. В этом случае поступления процентных платежей нельзя рассматривать как аннуитет: поскольку каждый процентный платеж отличен от других, то он должен рассматриваться как самостоятельный единовременный платеж.

Оценка бессрочных облигаций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения).

Текущая стоимость бессрочной облигации определяется по формуле:

PV = Y/r,

где PV — текущая стоимость облигации, ден. ед.;

Y — купонный доход;

r — требуемая норма доходности.

По своей природе привилегированная акция занимает промежуточное положение между облигацией и обыкновенной акцией. Эта акция подразумевает обязательство выплаты стабильного, фиксированного дивиденда, но не гарантирует возмещения своей номинальной стоимости. При анализе привилегированных акций с точки зрения инвестора необходимо оценивать используемую в расчетах собственную норму прибыли инвестора, показывающую максимальную цену, которую инвестор готов заплатить за акции, или минимальную цену, за которую инвестор готов продать эту акцию. Оценка обыкновенных акций. Задача определения стоимости обыкновенных акций значительно отличается от оценки облигаций привилегированных акций, так как получение доходов по ним характеризуется неопределенностью как в плане величины, так и времени их получения. Имеет место некоторая неопределенность информации относительно будущих результатов, прежде всего, темпов роста дивидендов. Единственный источник данных для инвестора — статистические сведения о деятельности компании в прошлом. С учетом прошлого опыта и предполагаемых перспектив развития выводятся наиболее точные предположения о будущей доходности.

Оценка товарно-материальных запасов осуществляется и рамках двух подходов, применяемых в оценочной деятельности: затратного и сравнительного (рыночного).

Оценка товарно-материальных запасов в рамках затратного подхода опирается на определении полной восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость определяется на основе себестоимости оцениваемых товаров на заводе-изготовителе с учетом накладных расходов либо по стоимости замещения с применением соответствующих корректировок.

Если производится оценка товарно-материальных запасов, возникающих на определенной стадии в процессе производства и используемых в дальнейшем в технологическом цикле для производственных целей на самом предприятии, оценка производится по полной себестоимости. Далее полученную полную восстановительную стоимость необходимо скорректировать на суммарный износ (моральный, функциональный, внешний).

Для определения рыночной стоимости товарно-материальных запасов получил широкое распространение метод сравнительных ' продаж, т.к. оцениваемые объекты имеют развитый вторичный рынок. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы объекта в ее текущем состоянии.

После определения рыночной стоимости вносятся корректировки на ускоренную реализацию и уровень ликвидности. Настоящие корректировки основаны на расчете коэффициента ликвидности, определяемого методом экспертных оценок.

В зависимости от целей оценки и имеющейся в наличии информации оценщик выбирает подход, в рамках которого определяется стоимость оцениваемых товарно-материальных запасов

Оценка расходов будущих периодов. Обычно оценивается по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка дебиторской задолженности. Оценка дебиторской задолженности должна исходить из определения дебиторской задолженности как части имущества должника (ст. 128 и 132 ГК РФ).

Дебиторская задолженность является имуществом особого рода. В результате продажи дебиторской задолженности продавец передает покупателю требования для:

— своевременного погашения дебиторской задолженности покупателя, возникающей по другой сделке;

— получения от дебитора выгодных покупателю товаров (услуг);

• установления контроля над дебитором;

• иных случаев.

При оценке следует учитывать, что покупатель с приобретением дебиторской задолженности получает право требования пени, штрафа, неустойки, предусмотренных договором между должником и дебитором (ст. 330, 395 ГК РФ). В связи с этим основным подходом оценки является доходный.

На оценку дебиторской задолженности влияют такие факторы как: условия прекращения обязательств; сроки расчетов, предусмотренные договорами; наличие обеспечения по соответствующему обязательству и т.д.

На основании имеющихся у предприятия документов о возникновении, составе и наличии дебиторской задолженности составляется перечень организаций-дебиторов, имеющих задолженность, в том числе просроченную. После проведения предварительного анализа исходной информации производится оценка и учет безнадежных долгов. Далее проводится анализ финансового состояния организаций — дебитора.

Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности каждой из организаций-дебиторов величина суммы дебиторской задолженности дисконтируется. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от срока неплатежа по денежным обязательствам.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке. Второй метод имущественного (затратного) подхода — метод ликвидационной стоимости.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

1. Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль(убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходных пособий и выплат работникам предприятия, требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженностей по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчетов с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Предметом оценки бизнеса является рыночная стоимость капитала, принадлежащего оцениваемой компании. Существуют три подхода к оценке бизнеса: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии in обходимых условий.

Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные относительно выручки от реализации расходов, величины денежного потока. Применение данного подхода к оценке предприятий, имеющих значительные материальные активы, но находящихся в состоянии устойчивого финансового кризиса, невозможно. Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Широкое распространение в практике оценки бизнеса получил метод дисконтирования будущих доходов, так как он позволяет учесть будущие перспективы развития.

Основными этапами метода дисконтирования будущих доходов являются:

• анализ и прогнозирование валовых доходов;

• анализ и прогнозирование расходов;

• анализ и прогнозирование инвестиций;

• расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года;

• выбор ставки дисконта;

—определение дохода, который будет получен в постпрогнозный период расчет текущей стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды;

—внесение поправок.

Оценщик может использовать следующие виды денежного потока:

—денежный поток для собственного капитала;

—денежный поток для инвестированного капитала.

Величина денежного потока для собственного капитала определяется на основе следующих данных: балансовая прибыль за вычетом налога на прибыль + амортизационные отчисления + увеличение долгосрочной задолженности — проценты по долгосрочным обязательствам — капитальные вложения: — прирост собственных оборотных средств.

Денежный поток для инвестированного капитала (суммарная величина собственных средств и долгосрочной задолженности) позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании. Величина данного денежного потока для инвестированного капитала определяется по формуле: прибыль после налогообложения + амортизационные отчисления — капитальные вложения — прирост собственных оборотных средств.

Денежный поток для собственного капитала отличается от инвестированного. Во-первых, чистая прибыль для инвестированного денежного потока увеличена на сумму величины процентов по долгосрочным кредитам. Во-вторых: при расчете денежного потока для собственного капитала изменение долгосрочных пассивов учитывается, для инвестированного потока — нет. Последнее обстоятельство позволяет использовать метод дисконтированного денежного потока в случаях, когда динамику долгосрочной задолженности спрогнозировать не представляется возможным.

Затратный подход определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Расчет строится на информации, отражающей текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов представляет разницу между совокупной величиной затрат на их воссоздание по ценам и нормативам на дату оценки и износом, который в оценке представляет скидку на физический, моральный и экономический износ, определяемую оценщиком, как правило, экспертным путем. Наиболее оптимальной сферой применения подхода является компания, обладающая значительными материальными активами. В противном случае перед оценщиком возникает проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов. Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства. Данный подход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, фиксированная рынком.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании неновых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор — это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к | которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо:

а) определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога — это даст нам значение числителя в формуле;

б) вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период времени, либо по состоянию на дату оценки — это даст нам величину знаменателя.

Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной величиной цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используется два типа мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. цена/прибыль,

2. цена/денежный поток,

3. цена/ дивидендные выплаты,

4. цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относят:

1. цена/балансовая стоимость,

2. цена/ чистая стоимость активов.

Рассмотрим порядок расчета и основные правила применения ценовых мультипликаторов.

Мультипликатор цена /прибыль, цена/денежный поток.

Недвижимость

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

• текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

• текущей и будущей экономии на налогах;

• доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;

• налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

— других возможных денежных поступлений и выгод. Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.

Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.

В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения.

Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения.

Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентирован на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.

Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма Прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости.

1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R),

2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на прекращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода

1. Оценка потенциального валового дохода.

Оценка потерь от недогруженности неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов)применительно к арендованной недвижимости.

Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

2. Метод кумулятивного построения (суммирован).

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

4. Метод инвестиционной группы.

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод дисконтных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

1. Приносящим доход;

2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3. Имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

1. Расчет ставки дисконта.

2. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой для выплаты в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации /частников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости недвижимости.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;

• цена за сотку;

• цена за 1 фронтальный метр:

• цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

• цена за 1 кв. м. общей площади;

• цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

• цена за 1 куб. м.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по использованию положительных или отрицательных поправок подобны рассуждениям в пункте «а».

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение)¹ оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка² должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность ит.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Физический износ

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостной;

• метод срока жизни.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Земля

Зонирование земель — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход/Ставка капитализации

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

• арендная плата для оценки земель поселений;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

—безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;

• страновой риск — для Москвы 3 — 6%, минимальное значение по России;

• риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж).

Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• зонирование и целевое назначение использования земли;

• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

• местоположение;

—передаваемые юридические права собственности и другие. К Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

• инвестиционную мотивацию;

• платежеспособность;

• социально-юридический статус;

• источники и формы финансирования;

• предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

• участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;

• участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

• участки, используемые для массового жилищного строительства;

• участки под объектами коммерческой недвижимости;

• участки под общественными объектами и т.п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размена, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например,' стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;

• категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

—экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли/Стоимость объекта = Стоимость земли/ (Стоимость земли + Стоимость зданий)

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.

Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

1 Доходный подход	2 Сравнительный подход	3 Затратный подход
1.1 Метод прямой капитализации	2.1 Техника остатка дохода для земли	3.1 Метод изъятия
1.2 Капитализация дохода по периодам	2.2 Метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения)	3.2 Метод определения затрат на освоение
	2.3 Метод переноса	3.3Оценка по затратам на инфраструктуру

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риелторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Наша страна постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном — от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной собственностью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения. Оценка — это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость, том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежит их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оценочные данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, реинжиниринга бизнес-процессов, разработки и реализации инноваций.

Оценка — инструмент в системе госрегулирования экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась, и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году федеральном законе «Об оценочной и деятельности». Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти, так или иначе, касаются вопросов оценки — приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов для целей налогообложения и амортизационной политики и т.д. и т.п. Отсюда очень важно определить, как контролировать процесс оценки. В противном случае приватизация собственности, скажем, может превратиться в цирковое представление, ими по еще случается в нашем отечестве.

Объективная оценка активов (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыночной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значение.

Любой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества.

Профессиональная оценка необходима:

• при выдаче и получении кредитов под залог имущества;

• для принятия обоснованного решения о партнерстве;

• при преобразовании и ликвидации предприятий;

• для принятия инвестиционных решений;

• для принятия решений о санации или банкротстве предприятия;

• при страховании имущества;

• при оптимизации налогообложения;

• в целях переоценки основных фондов и пр.

Как профессия оценка недвижимости появилась в развитых странах еще в 30-х годах. Несмотря на специфику такой деятельности, характерную для каждой страны, принципы оценки имеют много общего.

Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки принадлежащей им собственности постоянно волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц (предприятия, организации и т.д.).

Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, скажем, сделки а фондовом рынке, деловые акции в системе страхования, ипотечное кредитование, акционирование предприятий и т.д., обязательно начинаются с оценки объекта. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны. Так, в правильной оценке предприятия прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т.д., и т.п. Сейчас уже можно смело выдвигать лозунг: «Чем больше точной оценки собственности, тем больше рынка».

Применительно к отдельному предприятию оценка его полной или частичной стоимости осуществляется в самых различных случаях, в частности:

• при его продаже (целиком или по долям);

• при осуществлении реинжиниринга бизнеса;

• при оценке стоимости акций, других бумаг предприятия на фондовом рынке;

---при определении кредитоспособности предприятия и другие ситуации.;

Предметом оценки бизнеса является рыночная стоимость капитала, принадлежащего оцениваемой компании. Существуют три подхода к оценке бизнеса: доходный, затратный и сравнительный. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий.

Затратный подход определяет стоимость собственного капитала компании как сумму рыночной стоимости ее активов за вычетом заемных средств. Расчет строится на информации, отражающей текущее состояние активов и долгов. Стоимость активов представляет разницу между совокупной величиной затрат на их воссоздание по ценам и нормативам на дату оценки и износом, который в оценке представляет скидку на физический, моральный и экономический износ, определяемую оценщиком, как правило, экспертным путем. Наиболее оптимальной сферой применения подхода является компания, обладающая значительными матери-1льными активами. В противном случае перед оценщиком возникает проблема определения рыночной стоимости нематериальных активов.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов Предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = активы — обязательства¹

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства. Данный подход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, I фиксированная рынком.

Процедура оценки предполагает использование конкретного метода, входящего в состав того или иного подхода. Метод оценки представляет совокупность и последовательность применения специфических приемов и инструментов оценки; расчетов, аналитических выкладок, а также корректировок.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира peaльно сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов

Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке.

Вмеете с тем, сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике. Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, пробующие серьезного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.

Таким образом, возможность применения сравнительного под кода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку

юдход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие — это открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику

Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов

1 .Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Доходный подход определяет стоимость собственного капитала как сумму текущих стоимостей будущих доходов оцениваемого предприятия. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные относительно выручки от реализации расходов, величины денежного потока. Применение данного подхода к оценке предприятий, имеющих значительные материальные активы, но находящихся в состоянии устойчивого финансового кризиса, невозможно.

Доходный подход к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным подходом, позволяет принимать правильные управленческие решения и менеджеров, собственников, государства и т.д.

Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования дохода.

Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно извиваться.

Широкое распространение в практике оценки бизнеса получил метод дисконтирования будущих доходов, так как он позволяет учесть будущие перспективы развития.

Основными этапами метода дисконтирования будущих доходов являются:

• анализ и прогнозирование валовых доходов;

• анализ и прогнозирование расходов;

• анализ и прогнозирование инвестиций;

• расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года;

• выбор ставки дисконта;

—определение дохода, который будет получен в постпрогнозный период расчет текущей стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды.

—внесение поправок.

Даже краткий курс в проблематику оценки бизнеса показывает, какие трудности и какая большая ответственность ложиться на оценщиков.

Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость — максимальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственности на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учитывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от рыночной стоимости. Таким образом, понятия «стоимость» и «цена» в оценке часто разграничивают, т.к. стоимость — это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в результате сделки, т.е. мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за данный объект, а цена — это реальный результат, отражающий, сколько фактически было затрачено (в денежном эквиваленте) при приобретении реального аналогичного объекта в совершившейся сделке.

В силу того, что в основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, оценщику, как правило, поручается найти наиболее вероятную продажную цену объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем определение рыночной стоимости и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены можно принять за рыночную стоимость суммы предыдущих сделок с аналогичными объектами без проведения дополнительного анализа, однако такой подход является ошибочным, т.к. цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие какого-либо внешнего воздействия, условия финансирования и т.п. До тех пор, пока оценщиком не проведен анализ условий конкретной сделки, нельзя говорить о проведении квалифицированной оценки.

Если говорить об основных фондах предприятий, то в российской практике наиболее привычным видом стоимости является балансовая, т.е. та стоимость, по которой имущество числится в регистрах бухгалтерского учета и контроля, является базой для налогообложения (уплаты налога на имущество). Порядок отражения балансовой стоимости в бухгалтерском учете регламентирован нормативными актами по бухгалтерскому учету в РФ. Применение традиционных показателей и подходов в оценке наталкивается на существенные затруднения и проблемы. В общем е это противоречия данных в бухучете и временные расхождение показателей.

Для наиболее эффективного поиска решения подобных вопросов можно обратиться к опыту зарубежных оценщиков. Зарубежье аналитики решают их посредством множественности оценок при применении доходного, затратного и рыночного подходов и последующего экспертного усреднения оценок в ходе их взвешивания.

Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. Затратный метод остается как бы на втором плане. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Законом установлен ряд требований к оценщику, среди которых:

• наличие у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки;

• неразглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика;

• независимость оценщика, т.е. отсутствие у оценщика в отношении объекта оценки вещных прав или обязательств вне договора. Также оценщик не должен являться учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки;

• наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика и др.

Для оценщиков предусмотрено право объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации в целях саморегулирования в дополнение к государственному регулированию. Законом предусмотрены функции, которые могут выполнять данные организации. Они могут:

• защищать интересы оценщиков;

• содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков, разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

• разрабатывать собственные стандарты оценки;

• разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Оценщик обязан:

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

Возникает необходимость создания комиссий или других объединений для проверки отчетов и вынесения суждения о качестве оценки. Эта работа требует более серьезных навыков и опыта, нежели проведение оценки. На сегодняшний день в России создано всего лишь порядка десяти профессиональных объединений экспертов, что крайне мало. По данным Национальной палаты, оценки более 55% прорецензированных ею заключений признаны несоответствующими требованиям нормативных документов.

Основными являются нарушения, связанные с отступлением от стандартов профессиональной практики, а именно:

— полное или частичное отсутствие описания объекта оценки;

• отсутствие ссылки на используемые профессиональные стандарты и нормативные документы;

• отсутствие ссылок на источники используемой информации;

• неправильное описание или неверное указание отдельных характеристик объекта оценки;

• неточная трактовка терминов и определений;

• отсутствие сведений о квалификации, свидетельствах и дипломах об образовании экспертов.

При этом наиболее значимым моментом в совершенствовании оценочной практики является развитие страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщиков.

Существуют определенные оценочные принципы, которые являются технической базой для осуществления процесса оценки. Обычно они подразделяются на:

1. Принципы пользователя.

2. Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия.

3. Принципы, связанные с внешней рыночной средой.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Для каждого отдельно взятого объекта оценки могут быть определены наиболее значимые принципы. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Тем не менее существует определенная взаимосвязь между каждым из принципов, которая наглядно может быть отражена в схеме (рис. 1).

Рис. 1. Взаимосвязь оценочных принципов

Приведем краткую характеристику перечисленным выше принципам.

Первая группа принципов — принципы пользователя предприятием включает: полезность, замещение, ожидание.

Полезность — это способность предприятия удовлетворить потребности пользователя в данном месте в течение определенного времени. Удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, обычно выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения состоит в том, что максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В большинстве случаев полезность объекта оценки связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером денежных средств от перепродажи.

Следующая группа принципов связана с оценкой имущественного комплекса. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты расходов на труд, капитал и управление. Остаточная продуктивность, характеризующаяся месторасположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты и удовлетворять особые потребности (либо сочетать эти условия).

Вклад — это сумма, на которую увеличивается (или уменьшается) стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная вследствие какого-либо улучшения (или его отсутствия), или дополнения к действующим факторам производства: труду, капиталу, управлению, земле. Вклад может быть как позитивным, так и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость объекта оценки.

Сущность принципа возрастающей или уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

Суть принципа сбалансированности состоит в том, что при оптимальном соотношении между различными факторами достигается получение максимальной прибыли.

Оптимальный размер - размер отдельных факторов производства, обеспечивающий получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе.

Экономическое разделение и соединение прав собственности. Система имущественных прав Российской Федераций, предусмотренная Гражданским кодексом, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющую единого пакета. Экономическое разделение и соединение прав собственности осуществляются тогда, когда имеет место различие интересов в этой собственности. Имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

В группу принципов, связанных с внешней рыночной средой, входят принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и: изменения.

Зависимость. Стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. Он, в свою очередь, влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе.

Поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип соответствия определяет степень, в какой сам объект, его архитектура и влияние на окружающую среду соответствуют этой окружающей среде и потребностям рынка.

Предложение и спрос. На стоимость оцениваемых объектов большое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Однако обычно спрос оказывает на цену большее влияние. Эта рыночная тенденция хорошо просматривается на российском рынке, где цены в основном зависят от возможностей инвесторов.

Конкуренция. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль, поэтому туда, где извлекаются избыточные монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция ведет к росту предложения и снижению прибыли.

Изменение. Стоимость недвижимости постоянно меняется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей среды и рыночной среды. В связи с этим эксперты-оценщики осуществляют оценку стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое обеспечит ему наивысшую текущую »сть на дату оценки. Этот принцип также является объедини н>щим Для остальных.

Для наиболее эффективного анализа и оценки, полнее отра-рн и и них состояние объекта, должны быть задействованы все «шципы оценки, хотя степень их влияния на тот или иной объ-■м может различаться.

Охарактеризуем далее процесс оценки, которой может быть ■§д<-лен на несколько этапов:

Определение цели и задачи оценки; Составление плана и программы оценки; Сбор и анализ информации;

Анализ данных в контексте различных подходов к оценке; Согласование; Составление отчета.

Определение цели и задачи. Цель оценки — определение оценочной стоимости, которая необходима клиенту для принятия обоснованного решения для осуществления инвестиций, переоценки основных фондов, продажи, принятия решения о предоставлении кредита под залог недвижимости или приобретения какого-либо объекта недвижимости. В зависимости от потребностей клиентов оценщик определяет особый вид стоимости в каждом конкретном случае. Исследуется наличие возможных правовых ограничений, которые способны повлиять на стоимость оцениваемого объекта (права собственности, право аренды, залоговые обязательства и т.п.) Также на этапе определения задачи необходимо уточнить и согласовать с клиентом дату оценки.

Составление программы и плана оценки. Для того, чтобы процесс оценки был эффективным, необходимо на первых же этапах работы определить структуру процесса. Программа оценки должна предусматривать анализ общих факторов, влияющих на стоимость объекта, количество и уровень квалификации экспертов, которых необходимо привлечь для осуществления процесса, стоимость работы в зависимости от сложности поставленной задачи и т.п.

После рассмотрения общей информации составляется план работы, в котором фиксируются конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта, определяются данные, необходимые для решения поставленной задачи, выявляется возможность применения традиционных подходов к оценке. Составляется общий график работ.

Сбор и анализ информации. Для квалифицированного проведения работы оценщик должен определить, какие данные могут потребоваться ему при осуществлении процесса оценки: экономические, социальные, правовые и т.п. Организации, профессионально осуществляющие оценку, постоянно пополняют свою базу данных сведениями, которые могут повлиять на стоимость объектов возможной оценки в тех регионах, где они работают, почерпнутую как из экономической прессы, так и полученные по сети «Internet» или из специальных информационных источников. При работе с конкретным объектом осуществляется сбор специальных данных, относящихся к конкретному объекту: основания прав собственности, государственная регистрация, физические параметры оцениваемого объекта и т.п.

Но сама по себе информация еще не имеет самостоятельной ценности. Оценщику необходимо определить, насколько полученные данные относятся к решению конкретной задачи, степень их полезности, в какой мере они актуальны, каковы возможные отклонения или искажения, а также, исходя из опыта оценщика, насколько эти данные обоснованы.

Анализ данных в контексте различных подходов к оценке. Если исходить из теоретических предположений, то для оценщика не имеет значения, какой подход к оценке избрать, т.к. любой из них должен дать одинаковый результат. Однако такая ситуация возможна только, если рассматривать идеальную рыночную модель. В реальной ситуации применение различных методов дает разную величину стоимости.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации

Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации (далее уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 19. Функции уполномоченных органов

Функциями уполномоченных органов являются:

контроль за осуществлением оценочной деятельности; регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности; согласование проектов стандартов оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 20. Стандарты оценки

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 21. Профессиональное обучение оценщиков

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 22. Саморегулируемые организации

Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции: защищать интересы оценщиков:

содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

разрабатывать собственные стандарты оценки;

разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества;

осуществления оценочной деятельности.

Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации.

Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации о лицензировании.