§ 8. Право общей собственности на землю

Изложение отношений земельной собственности в предыдущих параграфах основывался на принадлежности земельного участка одном лице.Но в жизни часто возникают ситуации объединение нескольких лиц, а иногда и множество субъектов права объединяют свои земельные участки в единый объект права, в результате чего возникают отношения многосубъектной принадлежности земельного участка. Такие отношения собственности принято называть правом совместной собственностью на землю.

Право собственности в имущественных отношениях давно известно гражданскому законодательству и достаточно развитым правовым институтом. В земельном же законодательстве такое право представляет относительно новое явление. Несомненно, действующий ЗК воспринял многие положения гражданского законодательства о праве собственности. Более того, в ЗК определенной степени воспроизведены отдельные правовые нормы, которые ранее были исключены из ЦК.Кроме этого, в ЗК предусмотрено несколько правовых новшеств. В связи с этим отношения, связанные с общей земельной собственностью представляют значительный познавательный интерес.

Согласно ч. 1 ст. 86 ЗК земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из участников общей собственности (общая долевая собственность) или без определения долей участников общей собственности (общая совместная собственность). Приведенная земельно-правовая норма связывает общую собственность с определенностью или неопределенностью доли. Однако, если учесть, что земельный участок составляет часть земной поверхности с установленными границами и определенным местоположением, и определенными относительно него правами, то в общей собственности сочетаются не только участки земли, но и происходит слияние прав каждого участника. Таким образом, объектом общей собственности на земельный участок последняя как на целостный объект и юридическое слияние прав на нее, в результате чего и формируется право общей земельной собственности.

В правовых отношениях общей собственности на земельный участок происходит также объединение самих субъектов права собственности. Ими в соответствии с ч. 2 ст. 86 ЗК могут быть граждане и юридические лица.При этом ЗК не указывает на какие-либо исключения относительно участия в общей собственности на земельные участки таких субъектов права частной собственности, которыми являются иностранные граждане, лица без гражданства и юридические лица других государств. Однако это имеет место при образовании ими совместных предприятий с использованием приобретенных на праве собственности земельных участках.Следовательно, нет законодательных препятствий для установления права собственности на земельные участки между такими субъектами права, а также между ними и отечественными гражданами и юридическими лицами, за исключением специальных требований, предусмотренных для возникновения права собственности на землю для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

Безусловно, при объединении граждан и юридических лиц как частных собственников земельных участков, независимо от различных вариантов такого объединения - только граждан как физических лиц, граждан и юридических лиц или только юридических лиц, правовая природа частной собственности на земельный участок не меняется . Действующее земельное законодательство не содержит указания на количество субъектов такого объединения.Понятно, что в нем не может быть менее двух субъектов права. Максимальная же количество участников совместной собственности не ограничено. Они сохраняют статус субъектов права собственности на земельный участок, так как лишение этого статуса приводит не только к утрате конкретными лицами своих прав на участие в совместной собственности, но и к исчезновению самого права общей земельной собственности, если в ней не участвует хотя бы два субъекта права.

Несмотря на то, что коммунальная собственность на землю возникла недавно, установления права общей собственности на нее предусмотрено в законе и является реальностью. Так, согласно ч. 5 ст. 83 ЗК территориальные общины сел, поселков и городов могут объединять на договорных началах принадлежащие им земельные участки коммунальной собственности.Следовательно, при их объединении возникает право общей собственности соответствующих территориальных общин. Полномочия управления по использованию и охраны таких земель могут осуществлять районные или областные советы. С учетом этого не совсем корректной является ч. ст. 86 ЗК, согласно которой субъектами права совместной собственности на земельные участки территориальных громад могут быть районные и областные советы.

Из этого отнюдь не следует, что территориальные общины сел, поселков и городов лишаются правосубъектности относительно земельных участков при формировании общей земельной собственности.Во-первых, это противоречило бы ст. 142 Конституции, во-вторых, ЗК указывает на возможную правосубъектность районных и областных советов относительно земли территориальных общин. Общая собственность не устраняет, а, наоборот, предполагает множественность субъектов - ее участников.Ведь за односубьектности в отношениях собственности по приведенным нормам (только района или области) нет и самой собственности.Общая собственность на коммунальные земельные участки не является исключением из этого.

ЗК не предусматривает права общей собственности на землю нашего государства с другими государствами. Однако возникновение таких отношений не противоречило бы отечественному законодательству. Так, согласно ч. 2 ст. 356 ГК субъектами права собственности могут быть не только физические и юридические лица, а и территориальные общины и государство. В земельных отношениях это может иметь место, например, при совместном использовании пограничных объектов (участков транспортных магистралей, терминалов обработки и хранения грузов, хозяйственной деятельности в приграничных полосах), расположенных на государственных землях Украины и землях сопредельных государств.Основанием для возникновения такой совместной земельной собственности могут стать двусторонние или многосторонние межгосударственные договоры, подлежащие ратификации украинским государством.

Право общей собственности на землю, как и другие виды права земельной собственности, удостоверяется государственным актом, что предусмотрено ч. 4 ст. 86 ЗК. А ст. 202 ЗК закрепляет необходимость государственной регистрации земельных участков.

Доли участников общей долевой собственности на земельный участок как единый объект, а соответственно и доли их прав на нее, заранее известны. Эта определенность частиц заложена в самих основаниях возникновения права собственности на земельный участок, закрепленных в ст. 87 ЗК. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков; приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; принятии наследства на земельный участок двумя или более лицами; по решению суда.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, согласно ч. 1 ст. 88 ЗК осуществляются с согласия всех совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке. В связи с этим в договорных основ возникновения права собственности на землю предъявляются специальные требования закона. Так, согласно ч. 2 ст. 88 ЗК договор о совместной долевой собственности на земельный участок заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально.

Заранее определенный размер доли предоставляет участнику общей долевой собственности право требования выделения принадлежащей ему доли из состава земельного участка как отдельно, так и вместе с другими участниками, требующими выделения. В случае невозможности выделения доли, участник общей собственности вправе требовать соответствующей компенсации. Участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право на получение в его владение, пользование части общего земельного участка, соответствующей размеру принадлежащей ему доли, т.е. без ее выделения в натуре из состава общего земельного участка.

Заранее известен размер доли земельного участка обеспечивает его участнику реализацию и других прав и обязанностей, вытекающих из общей долевой собственности. Так, согласно ч. 5 ст. 88 ЗК, участник общей долевой собственности в соответствии с размером своей доли имеет право на доходы от использования общего земельного участка, отвечает перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим земельным участком, и должен участвовать в уплате налогов, сборов и платежей , а также в издержках по его содержанию и сохранению общего земельного участка. При продаже участником принадлежащей ему доли в общей долевой собственности на земельный участок другие участники имеют преимущественное право на ее покупку.

Несколько иные признаки характеризуют право общей совместной собственности. При этом ни доли ее участников в земельном участке как единственном объекте, ни доли их прав на нее заранее не определяются. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 89 ЗК земельный участок может принадлежать на праве общей совместной собственности только гражданам. Из этого следует, что все другие субъекты права общей собственности могут принимать участие только в отношениях общей долевой собственности на землю.

Однако и граждане не во всех случаях могут быть участниками права общей совместной собственности на земельные наделы. Согласно ч. 2 ст. 89 ЗК в общей совместной собственности находятся земельные участки: супругов; членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено договором между ними; совладельцев жилого дома. Приведенная норма по своему содержанию является исчерпывающей и не подлежит расширенному толкованию. Из этого следует, что во всех других случаях объединения гражданами своих земельных участков, они становятся участниками общей долевой собственности на землю.

Анализ субъектного состава участников права общей совместной собственности на земельный участок позволяет сделать вывод, что между ее участниками существуют не только правовые связи, оговариваемых отношениями собственности на земельный участок, но и личные отношения. Это наиболее характерно для права общей совместной собственности на земельный участок супругов. Подобные взаимоотношения складываются и между членами фермерского хозяйства, которые связаны не только земельными, хозяйственными, имущественными, трудовыми и другими отношениями, но и супружескими, родственными и другими отношениями.

Время, необходимо обратить внимание на то, что земельные участки фермерских хозяйств, согласно ст. 31 ЗК могут состоять, в частности, земельных участков, принадлежащих на праве собственности фермерскому хозяйству как юридическому лицу и земельных участков, принадлежащих гражданам - членам фермерского хозяйства на праве частной собственности. Понятно, что земельный участок, принадлежит фермерскому хозяйству как юридическому лицу, не может быть объектом ни права общей долевой, ни права общей совместной собственности, поскольку ее собственником является юридическое лицо, а не отдельные члены фермерского хозяйства.Объединение же выделенных и обособленных земельных участков, принадлежащих гражданам - членам фермерского хозяйства, осуществляется на договорных началах, в результате чего может состоять не право общей совместной, а право общей долевой собственности на земельный участок.

Известно, что отношения, связанные с правом собственности на земельный участок, которые существуют между членами фермерского хозяйства, складываются и в личном крестьянском хозяйстве. Однако, принимая во внимание специфический характер такого хозяйства и присущего ему обособленного вида землевладения, земельный закон предусматривает для личного крестьянского хозяйства право индивидуальной частной собственности на земельный участок. Право общей совместной собственности на земельный участок в личном крестьянском хозяйстве может возникать только между супругами и гражданами - совладельцами жилого дома, который находится в таком хозяйстве. Во всех других случаях, земельные участки, предоставленные в собственность граждан для ведения личных крестьянских хозяйств, могут объединяться ними на праве общей долевой собственности.

Действующим земельным законодательством установлены несколько другие принципы осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком, принадлежащим на праве общей совместной собственности. Так, согласно ч. ст. 89 ЗК владения, пользования и распоряжения земельным участком общей совместной собственности осуществляются по договору или закону. Таким образом, в отличие от общей долевой собственности на земельный участок, осуществления совладельцами владения, пользования и распоряжения общей совместной участком земли, может предусматриваться не только договором, но и законом.

Согласно ч. 4 ст. 89 ЗК совладельцы земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной доли. Принимая во внимание неподвижный характер земельного участка, выделение земельной доли совладельца составляет частный случай деления общей совместной участка. Это следует из ч. 5 ст. 89 ЗК, согласно которой разделение земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, с выделением доли совладельца, может быть осуществлен при условии предварительного определения размера земельных долей. При этом земельные доли совладельцев являются равными, если иное не предусмотрено законом или не установлено судом. Отклонения от равенства земельных долей может иметь место, например, по решению суда при разделе земельного участка между совладельцами жилого дома, во время которого будет установлено, что конфигурация общей участки или другие обстоятельства не позволяют обеспечить реальное равенство долей участников общей совместной собственности.