1. Поняття та види житла

До житла законодавство України відносить житловий будинок, квартиру та інші приміщення. Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного в ній проживання.

В багатоквартирних будинках досить часто розташовані приміщення, які не відносяться до житлових (наприклад, магазини, перукарні та інші нежитлові приміщення), та багатоквартирні будинки включать в себе допоміжні приміщення, конструктивні елементи, які забезпечують належне функціонування жилого будинку і є неподільним майном, яке не підлягає відчуженню. Так, Закон України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” встановлює правовий режим спільного майна співвласників багатоквартирного будинку. Спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.

Неподільне майно – це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Садиба – це комплекс житлових, господарських, гаражних, паркових та інших будівель, які складають одну господарську та архітектурну цілісність (житловий будинок, сад, допоміжні приміщення та споруди, наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження, що розміщені на присадибних земельних ділянках).

2. Підстави виникнення та припинення права власності на житло

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав власника жилого будинку є право приватної власності на нього. Кожна особа має право вільно володіти своїм майном. Термін “власність” поширюється на всі “безумовні” права, які може набувати особа, що пов’язані з приватним і публічним правом. Його можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, купівля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі приватизації, спадкування. Закон дозволяє придбання жилого будинку за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо.

Можна передбачити, що найближчим часом існуючий приватний житловий фонд поповниться жилими будівлями, зведеними підприємцями за свій кошт, для здавання житла в найом з метою отримання прибутку. Це стане одним з видів здійснення підприємницької діяльності, що відповідатиме умовам розвитку ринкової економіки.

До підстав набуття права власності на житло законодавство відносить будівництво (створення) житла, договори (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання), викуп квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу, реквізиція, конфіскація, набуття права власності на безхазяйну річ, викуп пам'ятки історії та культури, викуп у власника належного його житлового будинку у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений; приватизація, звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника, спадкування, договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на житловий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно, договір про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно (житловий будинок, квартиру, земельну ділянку тощо) та інше.

Досить поширеною підставою набуття права власності на житло є створення, будівництво житла. Однак практичне застосування до відносин зі створення житла, без певних додаткових узагальнень чи пояснень, загальних положень законодавства про набуття право власності на новостворене майно, викликає суперечки.

Первісною підставою набуття права власності є також і переробка речі, а стосовно житла – його перебудова (перепланування, прибудова, реконструкція та інші ремонтно-будівельні роботи, внаслідок яких відбувається зміна площі або кількості кімнат тощо). Внаслідок перебудови невизначеними законодавством є питання щодо того чи створюється в процесі перебудови новий об’єкт права власності. Власник квартири має право здійснювати зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Зміни у квартирі чи житловому будинку можуть здійснюватись різним шляхом. Правила забудови м. Києва містять визначення будівельних робіт, які дозволяють зробити висновки про їх наслідки.

Так, переплануванням вважаються ремонтно-будівельні роботи, що провадяться за відповідними проектами із зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, влаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції житлового будинку з метою поліпшення благоустрою квартири, її експлуатаційних теплотехнічних та інших показників без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Виходячи із цього визначення, внаслідок перепланування може змінюватись кількість приміщень у житлі, їх розмір, але загальна їх площа залишається незмінною.

У випадку, коли внаслідок перебудови, перепланування, ремонту тощо не змінюється загальна площа квартири чи житлового будинку, то не виникає новий об’єкт права власності, а отже й власник, який здійснив перепланування, не набуває права власності на переплановане житло. В таких випадках власник залишається власником відповідної квартири (будинку), хоча перепланування потребує внесення відповідних змін до технічної документації.