4.3. Сравнительный метод

Рассчитаем средние значения ценовых мультипликаторов по пяти аналогичным фирмам.

. . .

Рассчитаем рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / ЧП.

.

ЧП = (117,2 – 11,72)0,76 = 80,16 млн. руб.

С_МЧ = 80,163,364 = 269,66 млн. руб.

Рассчитаем рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / Балансовая стоимость.

, где БС – балансовая стоимость (стоимость зданий и сооружений, оборудования, чистого оборотного капитала).

БС = 120 + 48 + 0,24293 = 238,32 млн. руб.

С_МБ = 238,321,144 = 272,64 млн. руб.

Рассчитаем рыночную стоимость фирмы на основе мультипликатора Цена / Выручка от реализации.

= 2930,92 = 269,56 млн. руб.

Среднее значение стоимости фирмы, рассчитанное сравнительным методом, составит С_М = (269,66 + 272,64 + 269,56) / 3 = 270,62 млн. руб.

Таким образом, стоимость фирмы, рассчитанная сравнительным методом, составит 270,62 млн. руб.

4.4. Метод чистых активов

Предприятие оценивается с точки зрения издержек на его создание. Для определения рыночной стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости. Оценка здания проводилась двумя подходами: затратным и доходным.

При оценке здания затратным подходом не учитывалась рыночная стоимость земельного участка, так как полные права собственности в отношении земли не были оформлены.

Остаточная восстановительная стоимость здания затратным подходом находится как разница между полной стоимостью строительства и физическим износом.

Полная стоимость строительства = Стоимость строительства + + Предпринимательский доход = 330 + 3300,15 = 379,5 млн. руб.

Остаточная восстановительная стоимость здания = 379,5 – 0,25379,5 = = 284,625 млн. руб.

Доходный подход.

Выручка от сдачи здания в аренду составит 223026000 = 57,98 млн. руб.

Затраты на содержание здания составят 57,980,3 = 17,394 млн. руб.

Годовой чистый доход равен 57,98 – 17,394 = 40,586 млн. руб.

Расчет текущей стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков приведен в таблице 4.6.

Таблица 4.6

Год	Годовой чистый доход, млн. руб.	Множитель дисконтирования при r = 20 %	Текущая стоимость, млн. руб.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9	40,586 42,406 44,226 46,046 47,866 49,686 51,506 53,326 55,146 56,966	1 0,833 0,694 0,579 0,482 0,402 0,335 0,279 0,233 0,194	40,586 35,324 30,693 26,661 23,071 19,974 17,255 14,878 12,849 11,051
Стоимость недвижимости к концу срока аренды
10	210	0,162	34,02
Итого текущая стоимость недвижимости			266,362

Сущность метода состоит в определении текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и его продажа (даже если в действительности продажа не планируется).

Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду.

Итоговая величина рыночной стоимости здания определена на уровне 275,494 млн. руб. (284,625 + 266,362) / 2 = 275,494 млн. руб.

Рыночная стоимость фирмы равна 275,494 + 42 + 81 + 74 – 189,57 = = 282,924 млн. руб.

В результате применения трех методов получены следующие результаты предварительной оценки СК фирмы:

1. Метод дисконтированных денежных потоков – 333,87 млн. руб.

2. Метод сделок – 270,62 млн. руб.

3. Метод чистых активов – 282,924 млн. руб.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости фирмы были проанализированы преимущества и недостатки использованных методов.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть перспективы развития фирмы. Однако во многом эти прогнозы умозрительны. Этот метод в наибольшей степени отражает интересы инвестора.

Метод чистых активов базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, однако не отражает будущие доходы бизнеса.

Метод сделок является единственным методом, учитывающим ситуацию на рынке. Недостатками данного метода являются: проблема сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов; необходимость внесения корректировок, так как не может быть двух абсолютно идентичных фирм.

Окончательно стоимость фирмы принимается равной 295,805 млн. руб. Это среднее значение результатов по трем методам. Эта сумма не включает стоимость земли, так как фирма не имела право собственности на землю, занимаемую зданием, но имела исключительное право на ее использование